中国企业资本联盟副理事长柏文喜/文

在2024年12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议上，一条引人瞩目的政策方向被明确提出：大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。这一改革信号的释放，不仅预示着中国房地产市场即将迎来一场深刻的变革，也反映出政策制定者对于市场现状的深刻洞察与未来趋势的前瞻把握。

现房销售无疑也会倒逼和推动房地产行业新发展模式的形成，从而推动房地产行业走出目前的困境。

一、政策背景与市场现状

近年来，中国房地产市场经历了前所未有的波动与挑战。一方面，随着城市化进程的加速和居民收入水平的提升，住房需求持续旺盛；另一方面，房地产市场也暴露出诸多问题，如部分城市房价过快上涨、房地产企业高杠杆运营风险累积、期房销售模式下烂尾楼现象频发等。特别是烂尾楼问题，严重损害了购房者的合法权益，破坏了市场信心，使得越来越多的购房者倾向于选择更为安全的现房购买方式。

在此背景下，推行现房销售制度，不仅是对市场呼声的积极响应，也是对行业健康可持续发展的必要举措。通过改革销售制度，可以有效减少因期房销售带来的不确定性风险，保护消费者权益，同时促进房地产市场的良性循环和健康发展。

二、现房销售的意义与优势

1. 提升市场透明度：现房销售要求房屋在销售时已完成建设并通过验收，购房者可以直接查看房屋实体，了解房屋质量、配套设施等实际情况，从而大大降低信息不对称风险，提升市场透明度。

2. 增强消费者信心：烂尾楼事件的频发让购房者对期房销售模式产生信任危机。现房销售模式的推广，能够让购房者看到实实在在的房子，增强购房信心，促进市场成交。

3. 优化资源配置：现房销售模式下，房地产企业需要更加注重项目品质和服务质量，以提升市场竞争力。这将促使企业优化资源配置，加大技术创新和品质提升投入，推动房地产行业向高质量发展转型。

4. 降低金融风险：期房销售模式下，房地产企业往往通过预售资金进行滚动开发，一旦资金链断裂，极易引发连锁反应。现房销售则要求企业在房屋建成后才能进行销售，有效降低了企业的财务杠杆和金融风险。

三、面临的挑战与应对策略

尽管现房销售制度具有诸多优势，但在实际推行过程中也面临不少挑战。

1. 资金压力增大：现房销售模式下，房地产企业需要承担更多的资金成本和时间成本，对于资金实力较弱的企业来说，无疑是一大考验。因此，政府应引导企业拓宽融资渠道，降低融资成本，同时鼓励企业加强内部管理，提高资金使用效率。

2. 市场供需关系调整：现房销售可能导致短期内市场供应减少，而需求如果比较旺盛的话，就会加剧供需矛盾。对此，政府应合理规划土地供应节奏，引导企业合理安排开发计划，确保市场供需平衡。

3. 行业洗牌加速：现房销售制度的推行将加速房地产行业的洗牌进程。那些资金实力雄厚、管理规范、品质优良的企业将更具竞争力，而一些实力较弱的企业则可能面临被淘汰的风险。政府应加强对企业的指导和支持，帮助企业转型升级，提高市场竞争力。

四、推动行业发展模式转变

现房销售制度的推行，不仅是销售模式的简单改变，更是推动房地产行业发展模式转变的重要契机。

1. 从高杠杆到稳健经营：现房销售要求企业具备更强的资金实力和风险管理能力，这将促使企业降低财务杠杆，转向稳健经营。长远来看，这有利于行业的健康发展和市场的稳定。

2. 从速度竞争到品质竞争：在现房销售模式下，购房者更加注重房屋的品质和服务。因此，房地产企业需要转变以往以速度为王的竞争策略，转向以品质和服务为核心竞争力的新模式。这将推动房地产行业向高质量发展阶段迈进。

3. 从单一开发到多元化发展：面对现房销售带来的挑战，房地产企业需要寻求新的增长点。多元化发展成为企业转型升级的重要途径。通过拓展商业地产、文化旅游地产、养老地产等领域，企业可实现业务结构的优化和盈利能力的提升。

五、以现房销售为契机，促进行业转型的政策建议与展望

为了确保现房销售制度的顺利推行和房地产行业的转型与健康发展，政府应采取以下措施：

1. 完善政策体系：政府应加快制定和完善相关政策法规，明确现房销售的标准和要求，为市场提供清晰的预期和指引。

2. 加大监管力度：加大对房地产市场的监管力度，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序和消费者权益。

3. 优化土地供应：合理规划土地供应节奏和布局，确保土地供应与市场需求相匹配，促进市场供需平衡。

4. 支持企业转型升级：通过财政、税收、金融等政策措施，支持房地产企业转型升级和创新发展，提高行业整体竞争力。

展望未来，随着现房销售制度的逐步推行和深化，中国房地产市场将迎来一场深刻的行业变革。这场变革不仅将重塑房地产行业的竞争格局和市场生态，也将为消费者带来更加安全、透明、高品质的购房体验，和倒逼行业发展模式的转型与变革。同时，我们也应看到，这场变革是一个长期而复杂的过程，需要政府、企业和社会各界的共同努力和持续推动。只有这样，我们才能共同迎接一个更加健康、稳定、可持续发展的房地产新时代。