中房报特约通讯员 左祥志

中房报记者 栗文忠 李臻/云南昭通报道

五月中旬，中国房地产报记者赴云南省昭通市进行随机抽样调研，发现该市新建商品房围绕好房子标准，正逐步迈向回稳的新阶段。市政府扶持，政策力度持续加大，如取消贷款利率下限、首付比例下调等政策，进一步促进了需求释放，包含“四个取消、四个降低、两个增加”（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担，新增实施数万套城中村改造和危旧房改造）等内容，多项金融政策效应加快显现，市场活跃度有所提升，购房者和开发企业信心也在逐步恢复。按照政府工作报告提出的“满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求”，昭通市始终坚持“市场+保障”，发挥保障房和商品房互为补充作用，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，从建筑安全、绿色、智能，提高商品房住宅建设标准，持续改善人民群众高品质“好房子”需求。

中房报调研小组调研在建设中的昭通市昭阳区正通·上和院项目。

一、2024年昭通市房地产市场基本情况

为进一步优化项目规划管控、激发住房消费需求、消化商品房库存，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，昭通市在市场监测、充分学习借鉴先进地区创新举措和经验做法的基础上，每年及时调整出台促进昭通市房地产业平稳健康发展的政策意见，取得了一定企稳发展的工作成效。

（一）房地产投资销售降幅趋于平稳

2024年，全市完成房地产投资85.68亿元、同比下降36.7%，完成商品房销售面积139.65万平方米、同比下降23.1%。

（二）商品住房用地出让逐年回升

2024年全市出让普通商品住房用地面积69.42公顷、比上年同期增长1.82倍，出让价款15.24亿元、比上年同期增长1.7倍。

（三）商品住房价格基本保持稳定

2023年优质商品房价格有所上升，2024年全市商品房住宅平均销售价格5158元/平方米、同比下降0.21%。

（四）商品房去库存持续推进

2024年，全市商品房累计可售面积为443.29万平方米、去化周期32个月。其中，住宅累计可售面积243.51万平方米、去化周期20个月，非住宅累计可售面积199.78万平方米、去化周期137个月。

（五）商品房销售降幅趋于平缓

2024年全市共销售13420套，157.3万平方米。其中，省内购房12062套、142.3万平方米，省外购房1358套、15万平方米，省内购房中市内购房11689套、137.7万平方米，市外购房373套、4.6万平方米。

二、2025年一季度全市房地产市场基本情况

截至4月底，房地产开发投资实现正增长。一季度，全市完成房地产投资18.39亿元、同比增长14.5%，增速排名全省第2；其中，昭阳区完成房地产投资4.15亿元、同比增长1971.6%，镇雄县完成房地产投资5.42亿元、同比增长17.5%。2024年全年房地产投资的主要集中地为镇雄、彝良2县，截至一季度，投资主要集中地转变为昭阳、镇雄2县区，占全市房地产开发投资比重的52.07%，其余9县市占全市比重的47.93%。

（一）商品住房用地出让增加。

一季度，全市出让普通商品住房用地面积7.85公顷，同比增长183.39%，出让价款20501.61万元，同比增长150.79%。

商品房住宅去化向好。

一季度，全市住宅累计可售面积218.42万平方米，去化周期为18个月；非住宅累计可售面积199.92万平方米，去化周期为130个月。

中房报调研小组在昭通市昭阳区凤凰街道的恒业·未来森林走访。

同时，商品房销售价格平稳。一季度，昭通市商品房住宅平均销售价格5266元/平方米，同比增长1.27%，其中，昭阳区商品房住宅平均销售价格6014元/平方米，同比增长6.57%；镇雄县商品房住宅平均销售价格5240元/平方米，同比增长3.48%。2024年3月，全市商品房住宅平均销售价格5531元/平方米，环比增长6.18%，其中，昭阳区商品房住宅平均销售价格6621元/平方米，环比增长15.05%；镇雄县商品房住宅平均销售价格5223元/平方米，环比增长0.4%。

三、存在主要问题

近年来，虽然各级党委政府不断加大群众住房保障力度，城乡群众住房保障水平不断提升，但是社会面刚需购房依然存在问题，市场信心有待进一步恢复。

四、做好未来房地产市场工作

市政府指令职能部门认真编制实施“十五五”住房发展规划，深入推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，强化房地产开发投资全过程监管，有序推进商品房现房销售，提升物业服务水平，促进房地产业高质量发展。

（一）全力化解去库存压力助增长，进一步强化部门联动，多渠道加快房地产去库存

1.积极挖潜能、增动能、聚势能，通过七个“带动一批”举措（地灾避险搬迁带动一批、外出务工群众返乡进城置房带动一批、保障性住房建设带动一批、高品质住宅带动一批、老旧小区改造带动一批、重点楼盘处置带动一批、失地农民安置带动一批），全力促进全市房地产去库存工作。

2.推动房地产去化与城市更新改造项目回迁安置需求接轨，因地施策支持刚性和改善性、创新性需求，在有需求时鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为保障房房源推动商品房去库存。

3.结合企业和项目实际情况，积极采取“线上+线下”开展房交会，“走出去+引进来”开展商品房推介会相结合等方式，推出优质项目及促销优惠举措，带动房地产市场活力。

4.充分运用好公积金、银行利率下调等各项利好政策，切实加大宣传力度，促进居民释放购房需求，稳定商品住房销售市场，切实降低去化周期。

5.督促各地继续加大城区教育、医疗、养老等事业的支持力度，树牢全产业链抓产业发展的理念，吸引更多的人进城入镇、返乡创业买房购房、安居乐业，全力推进商品房去库存。

（二）构建“市场+保障”双轨制供应体系

1.政府主导保障性住房。扩大保障性住房供给，重点覆盖新市民、青年群体及工薪阶层，通过配售型保障房、租赁补贴等方式实现“应保尽保”。

2.市场化满足多样化需求。鼓励企业开发绿色、智能、适老化等高品质住房产品，满足居民对“好房子”的期待。

（三）建立“人、房、地、钱”要素联动机制

1.以人定房。根据人口流动趋势和城镇化率动态调整住房供给规模，避免供需错配。

2.以房定地、以房定钱。优化土地供应结构，优先保障保障性住房和改善性住房用地需求；金融资源向保交房、城中村改造等民生项目倾斜。

（四）推进“好房子”建设满足人民美好生活向往，以“好房子”为引领，实现“好房子、好小区、好社区、好城区”联动建设，系统化提高城市宜居性

1.加强住房供应与交通设施、商业服务设施、公共服务设施及市政基础设施等协同布局。

2.将“好房子”建设、新建住区布局和形态、居住服务与社区治理能力作为规划重要内容，一方面要求加强住区选址、高度、密度、容积率等规划设计引导和管控；另一方面强调统筹做好完整社区建设、社区治理与物业服务等工作，实现物质空间和治理能力的共同提升。

云南昭通市街景。

（五）抓住城中村改造、收购商品房作为保障房源等政策窗口期

1.按照”一城一策、一年一策“原则，结合昭通实际，制定出台2025年促进全市房地产市场平稳健康发展的措施，全力稳定市场供应、引导市场预期、防范化解市场风险，推进止跌回稳措施落地见效。

2.督促指导县市区按照“任务项目化、项目清单化、清单具体化”的项目工作法，认真梳理排查辖区房地产投资潜力，抓住在建项目特别是重大项目不放松，落实项目支撑，力促在建项目不塌进度，拟建项目尽快开工，进一步挖掘增长点，为做好年度房地产投资提供强有力的保障。

3.完整、准确、全面贯彻新发展理念，遵循市场经济规律，在昭通中心城市、镇雄县等规划、开发、建设适量的改善型高品质楼盘，满足人民群众刚性和改善性住房的不同需求，推动房地产从“规模型”向“品质型”、从“有房住”向“住好房”转变。

昭通市昭阳区恒业·昭通院子。