5月20日上午，国务院新闻办公室召开新闻发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况。图片来源：国新网/赵一帆摄

中房报记者 许倩 北京报道

中国正迎来一场规模超前的城市更新行动。这不仅关系城市面貌和居住品质提升，也是2025年扩大内需的重要抓手，是持续巩固房地产向好态势的重要支撑。

5月20日上午，国务院新闻办公室召开新闻发布会，住房城乡建设部副部长秦海翔和国家发展改革委、财政部、自然资源部、金融监管总局有关负责人介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况，并就城市更新的主要内容、财税及金融信贷支持、土地使用和规划调整等，作出重要部署。

根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称“意见”），到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

“实施城市更新行动，需要强有力的政策支撑保障。住房城乡建设部将会同相关部门，建立政策协同机制，落实各项支持政策，健全多元化投融资方式，引导经营主体参与，建立起政府引导、市场运作、公共参与的城市更新可持续模式，切实把每一件民生实事办实、办好。”秦海翔表示。

“四好”建设是重点

作为房地产领域扩大内需、拉动消费的重要抓手之一，城市更新的顶层设计图正式出炉。

秦海翔表示，在任务安排上，意见部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。

好房子建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。稳妥推进危险住房改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。

好小区建设，主要是推进城镇老旧小区整治改造，更新改造老化管线管道，整治小区及周边的环境，加强改造的质量安全监管，完善长效的管理机制。

好社区建设，主要是推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，推进老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，盘活利用老旧厂区，积极推进城中村改造。

好城区建设，主要是完善城市功能，建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，加强城市基础设施的建设和改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等。

老百姓十分关心小区、社区的居住环境品质提升。近年来，住房城乡建设部在全国106个社区开展完整社区建设试点，着力补齐小区、社区设施建设和服务的短板。2019～2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。

秦海翔表示，在完成“十四五”城镇老旧小区改造任务的基础上，继续深入推进这项工作，重点做好小区内老化管线改造，消除安全隐患。开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯。同时，持续开展完整社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施以及停车、充电等市政配套设施，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。

城市基础设施建设改造也是城市更新的重要任务，对于提升安全韧性、改善人居环境具有重要意义。

秦海翔表示，住房城乡建设部继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊。同时，持续提升城市的安全韧性，实施城市排水防涝提升工程，推进城镇燃气的安全整治，加快推进城市生命线安全工程建设。此外，加快推进新型城市基础设施建设。

意见还提出，要建立健全城市更新实施机制。秦海翔强调，一是抓体检，建立城市体检与城市更新一体化的推进机制，下一步将拓展城市体检的广度和深度，更好地应用城市体检的成果。二是抓规划，建立专项规划、片区策划、项目实施方案的规划实施体系。三是抓落实，建立城市更新政策协同机制。

关于资金：多方出资、多方参与

强化财政政策和资金保障，是推进城市更新的重要条件。

财政部经济建设司司长郭方明表示，财政部在加大资金投入的同时，正在持续发力落实好税费优惠政策，如企业所得税“三免三减半”，城镇土地使用税、城市基础设施配套费等。

郭方明提出，推动健全多元化投融资机制。扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新相关项目的支持；鼓励政策性银行在风险可控、财务可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供支持；完善城乡居民住宅巨灾保险制度。积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式，鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营，吸引社会资本、社区、居民等各方参与到城市更新工作中来。

金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛表态称，金融监管总局坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，引导金融机构积极参与城市更新各项工作，提供强有力的金融支撑。比如，引导金融机构大力支持城中村改造、基础设施和重大项目建设，指导金融机构充分发挥经营性物业贷款作用，支持低效楼宇、既有商业设施、老旧商业街区等物业项目的更新改造。

目前，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法。通过实施城市更新项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，引导金融机构更好满足城市更新项目的合理融资需求，切实加大金融支持力度。除银行信贷外，金融监管总局还鼓励保险、信托等金融机构积极参与城市更新，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持。

在对城市更新项目的支持上，国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰表示，将持续加大中央投资支持力度。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。

据他介绍，国家发展改革委正在抓紧组织计划申报和项目评审等工作，将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。同时，在“两重”建设超长期特别国债资金安排中，将继续对城市地下管网及设施建设改造项目给予支持。此外，用好地方政府专项债券，继续支持符合条件的城市更新项目建设。

“城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入是远远不够的，必须建立多元化、多层级的资金投入机制，围绕完善投入机制、提高投入效率，调动各方力量积极参与。”赵成峰表示。对于市场化程度较高、经营属性较强的，要进一步充分发挥市场机制作用；对于回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，要充分发挥政府和社会资本合作新机制、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等作用。同时，鼓励各地充分挖掘项目价值，探索创新城市更新模式，对投融资模式创新性强、有较好示范性的项目，中央投资将优先予以支持。

关于用地：激活存量空间

城市更新还关系到土地使用和规划调整。

对此，自然资源部总规划师张兵表示，自然资源部通过建立自然资源管理和国土空间规划“一张图”，加强存量资源资产调查，摸清数量、权属和利用情况，并落实“老城不能再拆”的要求，针对性地开展城市内部自然和人文历史方面的空间要素调查，形成统一的底图底数。

自然资源部将在“一张图”上推动完善调查、登记、权益、规划、用途管制、执法督查等全生命周期管理，畅通部门间数据共享，真正实现把资产管起来、让资源用起来、让城市“活起来”，全力支持好城市更新行动。

一方面，努力发挥国土空间规划的引领作用，加强对专项规划的指导和底线约束，协同推进城市更新行动。另一方面，“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”，切实提高建设用地集约化程度，编制规划的时候要尽可能高度重视研究清楚建什么房、谁来用、谁来买，特别要加强对存量盘活优化的机制研究。

张兵强调，要特别关注的是超大特大城市，城市更新专项规划在空间上要发挥好对超大特大城市转变发展方式的引领作用和促进作用，深化土地制度改革，强化政策实施保障，激发城市活力。