吕颖雅/发自广州

“没想到，看了3个楼盘，每个都在降价，还抢着给优惠方案。”刚在广州海珠区某新盘锁定一套小三房户型的李先生说。他和妻子原本计划在番禺置业，但最近几次到海珠看盘后，发现不少小户型楼盘的总价已压至400万元左右，“预算内也能‘上车’中心城区，确实心动”。

过去几年，海珠区被视作改善型置业的主战场，大中户型成交占比居高不下，120平方米以上产品成为主流，“豪宅”几乎成为板块标签。可是，随着土地供给结构的调整、户型新规落地以及去化压力上升，海珠楼市正经历一轮深刻的结构性变化。

小户型爆发价格战

近期，海珠西某项目推出79平方米三房，总价380万元起，折合单价进入“4字头”，创下海珠新规三房总价新低。价格的下探，迅速拉近了与外围区域新盘的差距。

“海珠西此前不少楼盘定价还在‘6字头’。”一位业内人士透露。4月开盘的绿城馥香园价格5.2万~5.8万元/平方米，已给竞品带来明显压力。

随即，中建天钰大幅调价。该项目年初首开价尚在5.5万~6.3万元/平方米，总价498万元起，4月底直接下调至89平方米三房一口价398万元，折合单价不足4.5万元/平方米，单价降幅超万元，接近八折，让不少观望客户选择入场。

“一场以中小户型为主的价格战，今年二季度已经全面打响。”一位海珠楼盘操盘手表示，多项目包装“内部房源”“一口价单位”，叠加额外折扣、赠送产权车位、管理费减免及成交礼，算下来性价比突出。部分项目起步价与荔湾区新盘的价差仅二三十万元，按首付比例计算，置业门槛相差无几。

“今年最大变化是价格调整的频率明显加快。”一名深耕海珠的房产中介经纪人表示，以中旅天宸府为例，4月底89平方米南向三房降至5.1万元/平方米中高层任选，但几天后即推出87平方米户型一口价房源，总价407万元起，折合单价约4.68万元/平方米，较2022年开盘价已下调超三成，成交随之放量。

海珠新城的价格调整更具代表性。项目5月推出工抵房，毛坯售价仅3.8万~4万元/平方米，95平方米单位总价359万元起。这已不是海珠新城首次大幅降价，项目2022年首开时售价集中在“6”“7”字头，2023年5月降至5.8万元/平方米起，2024年3月再下调至4.9万元/平方米起，三年价格几近腰斩。

在市场竞争白热化之下，连部分热销项目也难以幸免。网红盘保利燕语堂悦清尾货，90平方米单位总价约520万~530万元，较此前下调了10万~20万元。

据不完全统计，目前海珠区在售90多平方米以下三房的楼盘还包括越秀熙悦江湾、越秀江湾潮起、越秀桂悦东晓、越秀皓悦滨江、珠江金瑶台、市二宫君曜府等，价格大多集中在350万~500万元。如果预算提升至600万元，在海珠甚至可以考虑一步到位的四房户型。

“一手房的价格调整已对二手房形成冲击。”上述房产中介经纪人坦言，新盘高使用率倒逼部分二手房业主调低挂牌价，议价空间几十万元已很常见。以翠城花园为例，三房单位已降至4万~4.5万元/平方米，而80多平方米两房成交价已跌至3.8万元/平方米左右，几年前不少成交价还在“6字头”。

核心区价值底牌未改

成交结构的变化与土地供应息息相关。2024年，海珠区涉宅用地成交面积22.79万平方米，多为小体量地块，部分临主干道或景观条件一般，不具备打造高溢价产品的先天条件。2025年广州供地蓝皮书显示，海珠区计划供应11宗宅地，其中多以刚需定位为主。供地结构变化，直接推动了产品结构调整。

根据克而瑞数据，今年1~5月，海珠区120平方米以上商品住宅成交511套，占比33%，尽管仍为主力，但较2024年同期下降了28%，创下近四年最低占比。与此同时，90平方米以下户型商品住宅成交340套，占比达到22%，为近年最高，呈逐年走高之势。

价格方面，今年以来海珠区90平方米以下户型商品住宅成交均价约5.69万元/平方米，较高位时期下跌约16%，置业门槛明显降低。

尽管中小户型价格战打得激烈，海珠楼市依旧稳守中心区价值底牌。得益于人工智能、数字经济等新兴产业的发展、城市更新提速及配套持续完善，海珠凭借较高的确定性吸引了大量中高端人才落户。同时，本地“老广”的换房需求依旧强劲，市场认可度保持高位。

广州中原研究发展部数据显示，截至5月底，海珠区一手住宅库存65.4万平方米，去化周期约17个月，低于全市平均水平（23个月），仅次于荔湾、白云，是广州去化周期最快的区域之一。

“价格战更多是阶段性的市场出清和结构调整。”上述海珠区操盘手表示，虽然开发商以价换量已成共识，但只要价格合适，去化表现依旧理想。一旦市场预期企稳，刚需产品价格或难再有大幅下调空间。