香港楼市逐步回暖。吕颖雅/摄

吕颖雅/发自广州

早上7点半，潘婉霞的工作已经拉开了序幕。

“这阵子真的忙疯了，几乎每天中午一点多，才有空扒几口饭。”潘婉霞笑着说，上海、厦门、广州、深圳、佛山的客户都有，不是在看房，就是在看房的路上。

作为广州中原地产资产配置总经理，她所在的团队仅9月一个月就促成了11宗内地客户购买香港住宅的交易，既有新楼盘，也有楼龄超过60年的老屋苑。

交易的热度，香港楼市久违了。

楼市复苏

香港楼市的回暖，从年初已显端倪。

据美联物业研究中心数据，今年2月~9月，一手住宅成交量连续8个月突破千宗，创下自2019年以来最长连续破千宗的成交周期。预计10月香港楼市将继续价量齐升，一手住宅成交量有望重上2000宗水平，进一步延续单月成交逾千宗的走势。

市场普遍认为，过去3年香港楼市经历长周期调整，压抑的刚需与投资需求正在集中释放。

潘婉霞表示，从5月份开始，香港楼市便非常火爆，以九龙城新盘“臻博”为例，价格每平方尺1.4万~1.5万港元，比同区项目低约2成，性价比突出。开售当日便录得4500张认购筹号，竞争150套单位，认购倍率高达30倍。“也有不少内地买家过来参与摇号，但是摇中的机会很低。”她说。

二手房市场亦随之复苏。美联物业研究报告显示，近期多个热门屋苑成交量连续上升，买家入市意愿增强，市场氛围逐步转向积极，预计10月二手房成交量突破4000宗，延续稳中向好的走势。

价格方面，香港差饷物业估价署数据显示，8月私人住宅售价指数已连升5个月，正处于低位回升阶段。市场普遍认为，香港楼市已正式扭转连续3年的下跌趋势。

租赁端亦表现积极，租金已连涨9个月。

陈霄（化名）在10月过后，终于过上了相对安稳的“港漂生活”。这位来自广州的陪读妈妈，为了让孩子就读港校，今年9月搬到了香港新界沙田。她租下一间400多尺的两房，月租约2万港元。

“暑假的时候过来看房真的像打仗。”陈霄回忆，一些好的房源放出来不到一天就被抢走，犹豫一会儿就没了。因为楼龄差异很大，同样路段同样面积的都可能差几千元，跑了几天才定下来。

这种抢租热情并非个例。根据香港差饷物业估价署数据，截至今年8月，私人住宅租金指数已连续上涨9个月，升至198.7点，创6年新高。

在香港新界、九龙、港岛，以家庭客户主导的40平方米以下单位，平均每平方米租金依次为377港元、469港元、527港元，延续强劲上升趋势，且均处于历史高位。

美联物业报告分析，在利率、政策及经济基本面的共同影响下，市场环境有利于市场稳步上行，全年价格升幅3%~5%的预期具实现可能。

内地买家托起复苏曲线

支撑这一轮回暖的不仅仅是情绪，更是人口与资金流入带来的结构性变化。

中原地产研究部数据显示，近5年来，香港二手私人住宅买卖登记中内地买家比例连续上升，已接近2成。

内地买家的身影活跃在香港二手住宅市场的各个价格段，尤其在豪宅市场。2025年上半年，成交价在2000万元以上的物业中，内地买家比例明显提升；5000万元以上的二手豪宅交易中，内地买家占比更超过4成。

这股力量的背后，是香港近年不断优化的人才与投资政策。香港特区政府推出“优秀人才入境计划”“高端人才通行证计划”“新资本投资者入境计划”等政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力。

“很多客户是通过‘优才’或‘高才’计划来的，目的大多与孩子教育相关。通常先租房安顿、再逐步考虑买房在香港落地。”潘婉霞说。

陈霄便是这股潮流的缩影。毕业于中山大学的她，通过“高才计划”取得香港身份，带着孩子赴港定居。“主要是想让孩子换个教育赛道。”陈霄表示，她计划让孩子接受香港免费公立教育，再以本地生身份参加DSE考试，身边已有多位同学家长选择了这样的路径。

官方数据显示，自去年6月至2025年6月底，香港各项人才输入计划共接获逾19万宗申请，其中近14万宗获批。

与此同时，资金的外溢效应也在显现。

内地房地产市场处于调整周期，部分高净值人群寻求资金避险与资产多元配置。香港特区政府在2024年2月全面撤销房地产“辣招”后，以透明的制度、稳定的租金回报和一系列利好政策，重新吸引了他们的目光。

潘婉霞表示，香港每年新房供应约2万套，而居住需求持续上升，供不应求之下，空置率极低。目前租金回报率可达3%~4%，抗风险能力较强，吸引了不少投资客入市。

宏观环境也在配合。

港元与美元挂钩，使香港利率与美联储政策紧密联动。

今年9月，美联储将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4%~4.25%。香港主要银行亦宣布下调最优惠利率0.125个百分点，按揭利率降至3.375%，购房者还贷压力随之减轻。市场普遍预计，今年美国仍可能继续降息。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志认为，香港楼市已显强势复苏迹象，明显先于内地市场。美国进入降息周期后，香港房贷利率有望持续走低，买家信心增强，购买力随之释放，加上人才计划吸引内地专业人士赴港工作、学习，进一步增加了租购需求，多重利好叠加下，香港楼价升势或将延续。

不过，潘婉霞也提醒，楼市回暖并非“普涨”。

“优质地段表现更强，以九龙、港岛区尤为突出；两房单位最为抢手，单价也相对更高，三房竞争不算大。”她说。

市场热度仍在延续

政策端持续释放积极信号。

香港特区政府9月发布新一轮《施政报告》，提出多项涉及土地、房屋及人才的政策措施。这份报告不仅着眼长远规划，也在短期内为楼市注入新动力。从投资移民门槛放宽到教育政策调整，再到北部都会区的加速发展，一系列政策正为香港楼市带来新的支撑。

市场层面同样火热，位于香港湾仔的“活道15号”，将于10月18日推出第二批近80个单位，目前已录得超过700张认购筹号，其中“大手客”（一人认购两套或以上）超过100张。

“10月果然是‘黄金月’。”潘婉霞笑着说，过去3年没见过这么旺的行情。

陈霄也感受到了市场变化，虽然她暂时没有买房计划，但每每看见地产代理铺前灯箱亮得格外耀眼，她总会停下脚步，心中闪过一丝犹豫，“如果孩子继续在香港读书，未来也可能考虑入市。”