吕颖雅/发自广州

农历新年将至，暖阳洒落在广州市越秀区洪桥街的骑楼之间，老城在新岁的光影中悄然焕新。

应元路南侧，一组红砖灰瓦的新建筑在老城肌理中显得克制而安静。与周边老旧楼房相比这里并不张扬，却很容易被注意——这是广州中心城区危旧房连片“原拆原建”项目——广州市“黉桥·小石集”（以下简称“小石集”）。

黉桥·小石集外立面实景图。吕颖雅/摄

小石集占地1244平方米。改造前建筑面积1761平方米，改造后增加至2582平方米，共拆除重建17栋老旧建筑，主体为地上4层，采用“现浇+钢结构模块”混合体系，功能涵盖商业、住宅及社区公共服务。

虽然项目规模不大，但意义重大，创下两项全国“首例”：首例小连片危旧房“原拆原建”改造项目，首例应用BMC模块化技术城市更新项目。

焕然一新的街巷与社区生活

走进小石集，变化最先体现在尺度上。首层骑楼整体架空，街巷里人来人往，居民买菜、遛狗、推着婴儿车穿行其间。很难想象，不久前这里还是一片连片危旧房，最窄处仅2.7米，通行、消防都存在隐患。如今，街巷被拓宽为宽6米、高4米的连续通道，空间通透、秩序井然，为消防和应急救援打通了“生命通道”，也让老城内部重新获得呼吸感。

空间尺度的改变，很快转化为更具活力的社区生活场景。小石集沿街一层以社区服务为主导，便利店、花舍等小体量业态陆续开业，临街界面干净利落，为居民提供日常所需。除商业配套外，一层还增设约250平方米公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，为老城区补齐公共服务短板。

抬头望去，二三层是整齐有序的居住空间。小石集由广州安居集团下属安居住房公司统一运营管理，二三层被打造为现代化租赁型人才住房，配备公共厨房、阅读区、健身房和屋顶花园等，满足新市民、青年人“拎包入住”的需求。

黉桥·小石集三层平台。吕颖雅/摄

“这里的公共空间利用率很高，大家不是关起门来住。”据小石集的管家介绍，项目共30套公寓，面积17~20平方米，租金约3000元/月，租期半年起，目前已基本租满，租客多为周边工作的年轻人。“中层平台、共享客厅、屋顶花园，都给住户提供了交流和放松的空间，居住体验与传统老城区出租房完全不同。”

黉桥·小石集公寓样板间。吕颖雅/摄

“性价比高、公共设施完善、管理服务好，而且就在市中心，对我们上班族来说非常友好。”小石集租户黄红艳表示，自己最满意的是小石集配备了专业的管理人员，居住环境规范有序，安全感很足。在她看来，“原拆原建”这种模式尤其适合中心老城区，“这里本身就是交通枢纽，把旧房子改造后作为公寓，很方便在中心区域工作的人员，通勤时间也短。”

周边居民也感受到明显变化。“以前这条路哪有这么敞亮，现在环境整洁了，走路顺畅不少，来往的人都会多看几眼。”一位附近小店的商户说。

据承建方广州建筑产业研究院集团有限公司副董事长、总经理曹京源表示，小石集突破单宗地改造思路，对零散分布的17栋建筑进行整体规划与设计，通过红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，并结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。这不仅改善了通行和安全条件，也为老城区连片更新提供了一种可复制、可推广的实践样本。

模块化建造：破解老城区更新难点

小石集的建设并非只是设计层面的空间重塑。在高密度、场地受限的老城区，如何在保障居民正常生活的前提下快速施工，同时兼顾安全和质量，是项目面临的核心难题。

曹京源介绍，项目采用BMC钢结构模块化建造技术，以“像造汽车一样造房子”的建筑工业化方式推进建设。这项技术是公司针对老城区“原拆原建”研发的，也是全国首例。如果采用传统现浇施工，小石集连片危旧房改造至少需要一年以上完成；而模块化建造让80%以上工序在工厂完成，工厂、现场“双线并行”同步施工，BMC模块化生产完成时现场也已满足吊装需求，使小石集从2025年4月开始拆除到10月全面完工，仅用半年即可完成拆除、建造、封顶及验收，实现快速、安全交付。

黉桥·小石集成果展示墙。吕颖雅/摄

黉桥·小石集现场吊装。广州建筑产业研究院集团供图

“施工方式不仅要快，还要少扰民、保证质量。这对老城区‘边使用、边更新’至关重要。”曹京源表示，在狭小施工场地，传统建造需大量现场作业，周边居民最初担心施工噪声和安全，但了解到模块化建造以现场安装为主，大幅减少噪声、扬尘和建筑废料后，居民逐步理解，投诉降到最低。

在具体技术上，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中间区域共装配56个模块。模块主体结构为钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，并整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装，兼具结构安全可靠、使用寿命长的优势。同时，项目还采用节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

“原拆原建”是城市更新的重要方向

小石集地处建筑高度密集的老社区，空间十分有限。此次“原拆原建”，充分发挥政策叠加效应，利用《危旧房改造办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，推动项目作为广州首个“原拆原建”同步增容的项目落地，激励业主包括权属单位北秀公司出资改造。根据《危旧房改造办法》，增容面积主要用于电梯、公共走廊和服务配套设施。

这一模式实现多方共赢：业主获得物业提质增值，企业取得投资收益空间，政府加快城市更新进程，同时形成“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式，为项目改造注入“源头活水”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，进入存量时代，老旧住房和危旧房要变成“好房子”，主要依靠更新改造来实现。通过以旧换新、“原拆原建”、模块化建造等方式，将成为提升住房品质的重要途径。

曹京源也认为，“原拆原建”将成为未来城市更新的重要方向。相较零散的单栋改造，以片区为单位统筹推进，不仅更有利于政策适配，也为公共空间优化和整体环境改善提供了更大空间。

小石集模式的成功，正是广州乃至全国城市更新的缩影。官方数据显示，“‘十四五’期间，广州城市更新固定资产投资达7500亿元，完成老旧小区改造734个，惠及131.87万居民，探索危旧房自主更新、原拆原建和低效楼宇更新路径。”

2025年，广州城市更新固定资产投资达1900亿元，完善城中村改造“1+N+X”政策体系，新模式城中村改造项目开工建设安置房15.1万套，四大重点片区累计拆除房屋232万平方米。开工改造166个老旧小区，打造14个成片连片示范项目。首批危旧房改造试点项目顺利推进，小石集等6个项目完工，同时启动城镇片区自主更新地方性法规立法。

新春走基层，走进小石集，看到的是一场发生在老城深处的更新实践：街巷面貌焕新，空间布局更合理，生活节奏未被打断，却完成了一次更安全、更有序的重建。老城更新不必声势浩大，但每一次巧妙改造，都为城市注入新的活力和可能。