程国飞 中房报记者 曾冬梅 深圳报道

一个停滞了10年的旧改项目，终于迎来了解局时刻。

6月25日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点》。这份方案的出炉，标志着这个曾因恒大集团暴雷而陷入僵局的旧改项目，正式启动实质性盘活程序。

大新村四港片区城市更新单元位于深圳市南山区南头街道，这个拥有800余年历史的古村落早在2009年便被列入深圳城市更新计划，2015年年底项目启动拆除作业。然而，因多重因素影响，项目在部分建筑拆除后便陷入长达10年的停滞。

很多拆迁业主在外面居住了10年，也等了10年。今年70岁的回迁业主林伯便向记者表示，希望有生之年可以搬回来。

近日，记者前往深圳大新四港城市更新项目现场，了解项目最新进展。

深圳大新四港城市更新项目现场。程国飞/摄

僵局10年的“废墟困境”

大新村四港片区城市更新单元位于深圳市南山区南头街道，东至南新路，南至桃园路，西至大新街，北至南头街。

据深圳大新四港城市更新盘活工作专班相关人员介绍，这个拥有800余年历史的古村落，早在2009年便被列入深圳城市更新计划；2013年，项目取得了规划批复；2014年，原实施主体恒大地产全资子公司深圳市华超实业有限公司启动拆迁补偿签约工作；2015年年底，项目开始启动拆除作业。然而，项目在部分建筑拆除后便陷入长达10年的停滞。

记者在项目现场看到，拆迁区域已被铁皮围挡封闭，围挡上锈迹斑斑，内部已拆除地块上长满了齐腰高的杂草，零星几栋尚未签约的“钉子楼”孤零零地矗立在废墟之中，与周边繁华的南山中心区形成鲜明对比。

“签约时，想着三四年就能住上新房，结果等来等去一场空。”一位回迁业主刘女士表示，现在我们一家人还在外面租房住，每个月租金都快6000元了，补偿的那点钱早就不够用了。

2026年3月，深圳市中级人民法院裁定华超实业进入司法破产清算程序，项目彻底停摆。

“清、调、供”处置方案三步走

深圳大新四港城市更新项目现场公示文件。程国飞/摄

在项目现场，工作组专班人员详细向记者介绍了如今的处置方案。

首先，原实施方清退。深圳南头街道办、大新实业、田厦实业解除与华超实业（恒大地产全资子公司）签订的相关合作协议，区城市更新和土地整备局撤回华超实业的项目建设单位资格。

5月25日，深圳市南山区已发布公告，撤回华超实业对相关宗地的建设单位资格。这一步的核心在于“人地分离”，将原恒大体系的项目主体彻底清退。

其次，规划调整。在一二期不改变原批复指标的前提下优化用地布局，三期地块由商业用地调整为居住用地，按新版《住宅项目规范》落实。

这一调整直接呼应了深圳2026年3月施行的城市更新新政：未完成规划审批的更新项目，原则上可不配建保障性住房，并可调整土地移交率。这将大幅提升三期地块的市场价值和可售货值，为新主体接盘创造条件。

不过上述工作人员强调，具体实施细则还未确定，以上仅为规划调整建议，最终结果以专项规划批复为准。

最后，公开选择新市场主体。由深圳市南山区更新局牵头、南头街道办实施，按公开、公正、公平原则，对项目规划指标、回迁安置责任、竞买人要求等进行预告，依法公开招标新市场主体。招标响应条件包括规划条件、补偿条件以及应承担的前期成本。

为了确保项目顺利推进，深圳市南山区城市更新和土地整备局会对新实施主体监管，由新市场主体推进后续搬迁补偿协议换签谈判，形成单一主体后，申请确认为项目实施主体，与区城市更新和土地整备局签署相应监管协议，并推进项目后续开发建设、回迁等相关工作，以最终完成项目盘活处置工作目标。

谁将“接盘”？华润置地频现踪迹

部分机械设备已经进场

当问到谁最有可能成为“新实施主体”时，专班工作人员并未正面回应。

尽管官方明确表示，新主体将通过公开招标产生，但市场传言早已指向华润置地。

记者在现场看到，深圳大新四港城市更新盘活工作专班旁边的大门上，就出现了“华润置地”字样。此外，在深圳市南山区城市更新和土地整备局张贴的“红头文件”下方，同样出现“华润置地”字样。

大新四港城市更新项目现场。程国飞/摄

“从华润置地近期一系列动作来看，他们显然不是在观望，而是在为深度介入做准备。”一位不愿透露姓名的相关人员向记者表示。

该匿名人士还表示，“大新村项目地处深圳南山区心脏地带，毗邻深圳大学、高新园、前海，地段价值极高，对于华润置地而言，若能以合理成本拿下，将是一笔极其优质的资产注入。但前期成本的核算、与数百户未签约业主的换签谈判，将是接盘方必须啃下的硬骨头。 ”

从记者航拍画面中也可以看到，工地现场已经有大型机械设备进场，多方都在努力推进这一旧改项目的盘活工作。

大新四港城市更新项目现场。程国飞/摄

当记者准备离开时，遇到一位前来了解项目最新进展的大新村村民。

“今天在现场看到公示，我心里总算踏实了一点。”该村民拄着拐杖站在围挡外，望着废墟方向喃喃地说道，“我只希望有生之年能住回大新村，别让我再等10年了。”

从2009年列入计划到如今启动盘活，深圳大新村见证了一个时代的潮起潮落。恒大的名字终将淡去，但留在墙上的签约编号、村民手中的补偿协议以及那几栋孤零零的“钉子楼”，都是这场长达10年僵局无法抹去的注脚。

对于回迁户而言，他们不懂“清调供”方案里的专业术语，也不关心谁会成为下一个接盘方，他们只记得2015年那个搬离的夏天，数着在外漂泊的第十个春节，只盼着有生之年能推开门，闻到故土上升起的烟火气。

机器的轰鸣再次响起时，但愿这一次，不再让他们等太久。