广州新城市投资控股集团联合创始人曹志伟

中房报记者 曾冬梅 广州报道

“当前法治化营商环境的不足导致企业‘不愿投、不敢投、不能投’，必须破除这‘三不’困局。”近日，广州新城市投资控股集团联合创始人曹志伟在接受中国房地产报记者专访时指出，房地产行业稳定对整体经济至关重要，亟须通过强化法治化营商环境、出台更多保护民营企业政策，真正唤起市场信心。在行业经历“重塑与分化”的2025年后，曹志伟认为，2026年政策端与企业端需共同发力，推动市场走向健康与可持续。

广州新城市投资控股集团（以下简称“新城市集团”）成立于1994年，历经多轮行业调整，是目前为数不多仍保持健康运营状态的民营房企之一。

除了开发商的本职工作，曹志伟还身兼广东省政协常委、广东省新的社会阶层人士联合会副会长、中国国际经济交流中心理事等职务，常年关注房地产等行业的发展，积极向相关部门建言献策。

“如果用一个词概括2025年，我觉得是‘重塑与分化’。”曹志伟表示，过去一年，房企债务风险集中化解，行业普遍转向 “低负债、强运营、重品质” 的稳健模式。同时，行业呈现出清晰的优胜劣汰分化格局，经营稳健、产品力强的企业站稳了脚跟，新房与存量房彼此之间的“分工”也更加明晰。

展望2026年，他认为，在现有政策包已基本出台的背景下，行业发展仍需要政策端与企业端共同发力。“房地产作为带动70多个相关产业的支柱产业，其稳定发展对整体经济至关重要。当前法治化营商环境的不足导致企业‘不愿投、不敢投、不能投’，因此需进一步强化法治化营商环境建设，出台更多保护民营企业的政策，唤起市场信心。”对于房企而言，核心任务还是加快去化速度。“产品迭代更新的节奏不断加快，尤其是非中心城市中心城区的项目，必须及时完成去化、实现资金回笼，避免库存积压。”

重塑与分化的2025年

中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业及企业的发展？如果要用一个词概括您会用什么？

曹志伟：如果用一个词概括2025年，我觉得是“重塑与分化”。这一年，房企债务风险集中化解，融资 “三道红线” 与预售资金监管常态化，行业普遍转向 “低负债、强运营、重品质” 的稳健模式。同时，行业呈现出清晰的优胜劣汰的分化格局：经营稳健、产品力强的企业站稳了脚跟，优质产品始终保持稳定销量，获得市场充分认可；而负债率高的企业则陆续出现暴雷情况，并且退出了市场，缺乏竞争力的产品也逐渐被市场淘汰。这种分化不仅是市场选择的结果，也推动行业向更健康的方向转型。

2025年新房与存量房彼此之间的“分工更加明晰”：新房（一手住宅）对比2024年成交减少10%，存量房（二手住宅）对比2024年成交减少2%，新房成交占比滑落到40%以下。新房分化为满足改善需求为主（产品附加值提高，使得改善型产品的性价比大幅上升），存量房更加偏向刚性需求（在高库存区域，新房受存量房市场分流的影响更大）。所以我觉得用“重塑与分化”来概括2025年房地产行业是比较贴切的。

中国房地产报：2025这一年，新城市集团主要在哪些方面进行了重点调整，成果如何？2026年，在开发、拿地及经营方面有哪些新计划？

曹志伟：2025年，新城市集团秉持一贯的做法，以“低负债、重品质”为核心。新城市集团常年负债率不到5%，2026年将坚守这一经营理念，同时以品质为导向，坚持造“6G”好房子、集中精力做好现有项目，项目开发按“做好一个、再启动一个”的有序开发模式，同时审慎观测土地市场寻找优质项目。这样既保障现金流稳健，也能集中精力打磨产品力。这样的做法成效显著，新城市领院项目作为金融城东区目前为数不多的在售高端住宅项目，同时也是计容新规的头啖汤项目，获得了市场广泛关注和市民认可，验证了聚焦品质的发展路径可行。2026年，我们的开发与经营将聚焦现有储备用地的投资、设计，并加快相关开发报建手续落地。

高质量发展的核心是“好房子”

中国房地产报：近期召开的中央经济工作会议对于房地产着墨颇多，提出要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式等，您怎么看这一政策方向？

曹志伟：中央经济工作会议对房地产的部署，精准契合了行业发展的内在需求。

政策核心是推动行业从过去“规模至上、高周转”的模式，转向以“造好房子”为核心的发展新模式。新城市集团早在2018年就倡导房地产行业要造好房子，并且建议要通过造“6G”好房子（即好政策法规、好地段、好配套、好质量、好设计、好服务），让房地产回归高端制造业，实现高质量发展，满足人民群众对美好居住生活的需求。这一方向既顺应了人民群众对美好生活的追求，也符合市场长期发展趋势——随着购房者需求从“住有所居”向“住有宜居”升级，只有聚焦产品品质、打磨核心竞争力的企业，才能在市场中持续立足。

中国房地产报：“十五五”规划将房地产高质量发展与民生、共同富裕紧密结合，释放了怎样的信号？行业未来五年应如何发展？企业该怎么做？

曹志伟：这释放了一个非常清晰的信号：房地产的高质量发展，其核心已紧密锚定在“民生”与“品质”之上。行业正在从过去侧重经济增长，转向更根本地服务于人民的美好生活与财富安全。

我所在的曹委员工作室早在2018年就提出，房屋兼具“居住属性”与“金融资产属性”。居住属性要求我们必须造出“好房子”，这是行业安身立命的根本；资产属性则关系千家万户的财富稳定，要求市场具备健康可持续的保值基础。

近期关于房地产资产属性的讨论，与“十五五”规划的方向是一致的。它表明，未来五年行业的高质量发展，路径非常明确：必须围绕“造好房子”这一中心任务来展开。 这需要政府、企业、产业链各方形成合力：

对政府而言，关键是营造稳定、可预期、法治化的政策环境。例如，我们计划在今年提交建议，推动优化预售许可等审批流程、探索更有活力的城市更新模式，并完善“房票”等政策的金融功能设计，核心目标是为市场注入稳定预期，助力良性循环。

对企业而言，核心是回归产品主义与稳健经营。具体来说，就是坚决摒弃过去高杠杆、高周转的旧模式，将重心放在提升产品力、运营力和服务力上。只有做出真正满足居住升级需求的好产品，企业才能在市场中立足，并为业主资产的长期稳健提供坚实基础。

对行业生态而言，需要共同守护“好房子”的落地。这涉及从设计、施工到售后全链条的品质把控，呼吁整个产业链强化责任意识，严把质量关，杜绝影响品质的各类问题。

房企的三大核心难题待解

中国房地产报：从目前来看，企业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？

曹志伟：当前房地产企业面临的三大核心难题，一是审批流程仍有优化空间；二是法治化营商环境需完善；三是建筑施工市场乱象横生。

在审批流程改革方面，就拿预售许可证来说，当前，广东多地办理预售证需9个环节、最长需要35个工作日，关键症结在于地方条例增设了国家层面无明确规定的“预售项目及其土地使用权未设定他项权”前置条件，导致房企需提前归还开发贷或借用高成本过桥资金，既加重企业负担，又延缓项目入市节奏。因此，我建议取消“预售项目及其土地使用权未设定他项权”的不合理条件，将土地抵押直接变更为在建工程抵押，合并相关审批环节，将广州等地流程压缩至2个环节、4个工作日，申请资料从40份减至8份。此外，首期物业维修资金需要开发商在预售前就代缴垫付、没有纳入预售范围的房屋和地下室也要求开发商先代缴垫付，这些问题都压缩了开发商的生存空间，应调整为首次登记时再代缴。

二是营商环境层面，房地产企业作为拥有实体资产的主体，在经营中有时面临一些现实的困扰。例如，在个别行政执法案例中存在“以罚代管”、执法犯法甚至侵害企业资产的问题；同时，还有税费负担感较重、面临特定高额处罚等情况。这些现象在一定程度上影响了企业的稳定预期和投资意愿。我们建议，进一步规范和完善行政执法标准与流程，建立清晰、公平的监管环境，这有助于保护企业合法产权，提振长期投资与经营的信心。

三是在保障工程质量方面，行业仍面临一些挑战。例如，部分项目中存在的违规转包挂靠、挪用工程款或偷工减料等个别现象，直接影响了开发进度和最终品质，是亟待各方共同努力解决的行业课题。我们已就此梳理建议并提交相关部门，推动建筑市场进一步规范。

行业发展还需两端共同发力

中国房地产报：对于2026年房地产市场您有什么预判，还需要做好哪些工作？

曹志伟：2026年，在现有政策包已基本出台的背景下，行业发展需要政策端与企业端共同发力。

从政府层面看，房地产作为带动70多个相关产业的支柱产业，其稳定发展对整体经济至关重要，当前法治化营商环境的不足导致企业“不愿投、不敢投、不能投”，因此需进一步强化法治化营商环境建设，出台更多保护民营企业的政策，唤起市场信心。与此同时要有进一步深化行政审批制度改革的决心与行动。

从企业层面，核心任务是加快去化速度。产品迭代更新的节奏不断加快，尤其是非中心城市中心城区的项目，必须及时完成去化、实现资金回笼，避免库存积压。

此外，房票政策的优化和全面落实尤为重要——这一政策既能缩短村民回迁安置周期，又能助力存量商品房去库存，促进社会消费力的提升。在曹委员工作室的建议推动下，目前广州已实现跨区域、跨用途通用。

下一步需重点发挥“房票”的金融资产属性作用，扩大使用范围至支付购房首期款、工程款、偿还银行贷款与利息、缴纳税款、房屋装修、抵缴土地出让金等；同时优化规范房票兑付流程，保障开发商资金及时回笼，让企业更有信心参与置换，同时为村民提供更丰富的房源选择，最终实现政府、企业、村民的三方共赢。