城市化后半程，国内城市发展从增量扩张转为存量提质。存量时代，城市更新被写入“十四五规划”和政府工作报告，上升到国家战略层面。

政府工作报告中明确，“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。可作为新型城镇化建设的重要抓手，城市更新该怎么做成为重要的议题。尤其是在北京，在这个减量发展的万亿级城市，如何实现城市有机、有序更新？

丰台区率先一步做出尝试。丰台时报报道显示，“十四五”期间，丰台区计划推动13个棚户区改造项目，总投资约1100亿元，涉及居民约1.26万户、3.78万人；城中村改造方面，目前丰台区首批7个超大城市城中村改造项目全面启动，预计总投资911亿元，项目数及投资额均居全市第一。

区域价值全新蝶变之际，11月26日下午，中国房地产报主办、金茂璞逸丰宜协办、中国城市与区域治理研究院学术支持的“2024北京丰台城市更新发展交流论坛”顺利举行。活动现场，特别邀请北京市丰台区住房和城乡建设委员会党组成员、副主任叶娜，北京市城市规划设计研究院详细规划所所长杨贺，清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波博士，中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬，中国房地产报编委、中国城市与区域治理研究院副院长苏志勇，金茂华北公司副总经理张显刚，金茂璞逸丰宜项目总经理刘彬，金茂华北营销管理部总监张程，共话城市更新时代下丰台区域发展与价值蝶变。

鲜活实践

打造高质量发展的“丰台样板”

城市更新的核心逻辑，是重新焕发土地的活力，创造出更大的城市价值。

近年来，北京将城市更新作为重点推进工作。北京市住建委方面表示，2023年北京重点滚动推进市级示范项目153个，共完成城市更新固定资产投资约440亿元。今年上半年，北京再次完成约234亿元城市更新固定资产投资。

在北京主城区中，丰台行动最为迅速。2022年3月，丰台区印发《北京市丰台区城市更新行动计划（2021-2025年）》，明确了城市更新五个项目类型。去年丰台区立即启动首批7个城中村改造项目，总投资额就高达911亿元，位居全市之首。“十四五期间”，丰台还将开展总投资约1100亿元的13个棚户区改造。

“从整体架构来看，丰台区城市更新工作具有大体量、后发式的特点，通过推动体制、机制的创新来探索可持续、能推广的城市更新路径。”叶娜提出，丰台区总面积306平方公里，按照北京市的城市更新规划，丰台区涉及城市更新的街区共42个，需要进行更新的街区总面积64平方公里，占到丰台总面积的1/5。

北京市丰台区住房和城乡建设委员会党组成员、副主任叶娜

为快速推进城市更新，丰台区以“街企结对”为骨架，创新构建了“一办（区城乡建设办）、一院（城市更新研究院）、一平台（区城市更新集团）、多伙伴（合作伙伴）”工作机制，同时系统谋划存量地区街区控规，实现城市更新从单点突破逐步延伸至线性拓展。

叶娜指出，在丰台区城市更新推进过程中，坚持规划引领、系统谋划，注重区域从点到面的系统思路。通过共治、共建、共享，推动落实城市更新项目，让丰台居住和生活的空间更美好。

“自北京总体规划批复和实施以来，丰台区有大量项目落地，得益于政府、社会、市场各方面的强强合作和系统性规划。尤其是近两年，丰台区全域推进街区控规编制，聚焦各类重点功能区，并陆续得到了北京市政府的批复。”杨贺表示，规划加持对于建设项目的空间保障、政策保障，提供了很大的支持。同时，丰台区高效紧凑、优质均衡的功能布局，以及产业业态、空间要素供给、功能配比、协调联动方面也有显而易见的优势。

北京市城市规划设计研究院详细规划所所长杨贺

杨贺提出，从丰台空间布局来看，自永定河向东呈现出职住交替间隔的状态，这种功能布局，对于区域协调联动、职住平衡非常有利。生活住区与产业带依次交替，为区域提供了充足和高品质的居住保障。

在彭剑波看来，丰台区的带状空间结构，就像首都的一条“金腰带”。丰台区由西向东，居住、产业依次而列，横向来看就是职住交织的“六明治”，这样的空间结构纵向承接核心区外溢，横向联动区域职住平衡，形成区域发展的强大势能。

清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波博士

“从规模体量来看，在有限的区域空间内，丰台下一步要实现再跨越、再发展，就要使现代产业更丰盈，城市品质上台阶。”彭剑波表示，丰台区在城市更新和产业焕新两新结合方面已有显著成效，在二者基础上，若再加以文化复新、运营革新和治理创新，“五新融合”下区域发展将得到进一步提升。

规划引领

缔造高品质宜居住区

在丰台城市更新版图中，东铁营街区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”，纳入到《丰台分区规划（国土空间规划）（2017-2025）》。东铁营板块价值被看见，很大程度上源于显著的区域发展优势。

东铁营位于丰台区东北部，与南三环直线距离约400米，紧邻城市核心区域。凭借三环这条黄金轴线，东铁营串联起北京国贸、三里屯、燕莎、蓝港等众多北京标志性高端商圈，同时也连接起北京多个商务高地。

从东铁营板块所处城市上空俯瞰，一座“倒三角”结构的区块组成了北京商务中心的基础框架。距离上看，东铁营距离丽泽金融商务区直线距离约11公里、国贸CBD直线距离约7公里、北京经济技术开发区直线距离约9公里，三个商务高地拉开的黄金三角巨幕中，内嵌着南中轴首都商务新区，距离东铁营区域约5公里。

在彭剑波看来，东铁营板块是金三环的一块重要拼图，是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块。“要讲好东铁营故事，就要积极承接东城和CBD外溢，吸引亦庄中高端人群，经纬南北、联动东西，找到产业和生活、生意的最佳平衡点。”

区位环境优越，同时东铁营着力向内突破，制定东铁营街区控制性详细规划，统筹板块全面迭新，致力于成为“以城市更新实践推动高质量发展的丰台样板”。

杨贺表示，东铁营更新和发展策略，是基于区域特点做出的针对性提升。比如结合存量地区的空间特点，东铁营规划拟构建“一环、三园、四地标、横七顺八、十街坊”的空间结构；针对地区资源紧张和公共服务短板，东铁营拟设置大量跨社区的一站式公共服务综合体，在超过300万平方米空间资源内织补置入60余项公共服务设施和社区商业，形成涵盖22项14万平方米的公共服务环；产业方面，根据丰台产业发展战略要求，提出居住主导地区产业业态和空间形态特色发展规划要求和路径，推动中微观尺度职住均衡与社区共享，推动打造产业社区。

“从规划和资源禀赋来看，东铁营板块是内城少有可以实现‘TOD+SOD+IOD’三轮驱动的区域。”彭剑波提到，东铁营轨道交通和快速路相对完善，TOD已经形成；规划中下一步将依托空间载体，植入更多服务设施，教育、商业，完善公园配套生态环境，SOD已可期待；IOD方面，东铁营内部规划三个产业板块，周边还有南中轴、CBD和亦庄在内的三个更强大的产业功能区，“六梁六柱”支撑下的东铁营价值将被全面焕新。

区域价值驱动下，东铁营城市更新步伐正在明显加速。丰台区政府批复文件指出，当前东铁营棚户区改造已作为北京市重点民生工程进行推进，投资额超200亿元，片区更新已正式启动。预计至2025年，东铁营区域内便捷的城市服务和开放式空间结构基本成型，一个以城市更新实践推动的全龄友好、全时便捷、全民共创的示范街区即将呈现。

赋能更新

金茂立著三环新增长极

“东铁营地区的高质量城市更新，需要基于区域视角、城市运营视角，以平方公里为单位进行系统性的思考，金茂一平方公里的城市理想是一个好的样板。”彭剑波表示，存量时代，要立足“城”的站位，发挥“市”的力量，实施“更”的行动，呈现“新”的获得感，赋能城市高质量发展与人民美好生活。

10月23日，东铁营棚户区改造项目中的首宗住宅地块正式出让，金茂以40.13亿元总价竞得，经研究后决定以璞系落位，案名定为金茂璞逸丰宜。

金茂选择东铁营，某种程度上是基于城市更新先行者的超前感知。一个合格的城市运营商，需要结合城市发展的特殊机遇，在实现居住需求的同时，让自己开发的项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。而东铁营，精准契合金茂城市运营需求。

“东铁营板块连接性很强，向东连接国贸CBD，向西触达天坛故宫，一东一西折叠了北京这座城市的国际范和东方韵，这与金茂的金玉满堂谱系不谋而合。”张程表示，东铁营板块与金茂另一契合点在于，以东铁营板块为圆心的三公里范围内，金茂参与开发建设了四个金茂府产品，包括宋家庄北京金茂府一二期、中轴永定金茂府和分钟寺东参金茂府，可以说这里是一个金茂密度最高的板块。

金茂华北营销管理部总监张程分享

张程透露，作为“集中展现首都高品质宜居生活的重点地区”，东铁营板块城市更新承载着焕新城市界面、促进区域经济发展等重大使命。高品质住宅应该是好城区、好住区，好房子、好生活的集合，而金茂也希望在东铁营板块，打造出一个金茂的高品质住宅样本。

为实现社区与城市的有机结合，金茂在东铁营板块打造出一个鲜活社区2.0版本。在南北两地块中，金茂并未选择传统开发方式，而是南北同权打造同样的高品质住区。城市界面上，金茂采用混合边界的方式，将住区的开发、思考、设计融入城市发展脉络，通过金茂的切实打造，提升城市街角活力。

灰空间设置上，同样暗合金茂高品质住区思考：交付给客户的不仅仅是一个好房子，还要在当下步行尺度内提升公共配套。因而，在金茂璞逸丰宜项目上设置了2000多平方米会所，叠加架空层设计，让好房子的内涵外延到好住区。

在金茂舒温、舒湿、舒氧十二科技系统基础上，金茂璞逸丰宜结合当下客户的需求痛点，做出一场“6S”场景革命。从科技舒居、健康用水、深度睡眠、至善呵护、智能生活、轻松收纳六大场景入手，为业主带来生活层面的全面提升。

张学冬表示，中国的城市发展，从扩张时代逐渐进入到减量提质、追求高质量发展的时代，进入增量建设和存量更新并重阶段。“控增量、促减量、优存量”已成为现阶段北京城市更新的重要方向，而丰台区通过多年的探索和实践，形成其独有的“城市更新+产业焕新”新路径。在丰台区的规划中，东铁营被确定为集中展现首都高品质宜居生活的重点地区。作为连接城市中心与南部地区的重要节点，东铁营片区承载着促进区域经济文化发展、提升居民生活质量、传承历史文化等多重使命。

中国金茂进驻一个区域，必定能带动这个区域的价值提升和全面发展。东铁营片区具有很强的后发优势，随着区域城市更新的进一步推进，以及新地块的供应，必然会在城市界面，区域配套等方面进一步提升，区域价值也会水涨船高。

中国房地产报连续做了两年寻找中国好房子的活动，走进了杭州、广州、武汉、西安、苏州、宁波等城市，发掘并推荐了大量的好房子、好社区。金茂璞逸丰宜项目不仅是金茂新的高端系产品，更是他们服务体系进一步提升的项目，金茂这个项目一定能够给大家带来惊艳的产品。

2024丰台区城市更新调研报告白皮书发布

站位城市运营商视角，金茂深耕北京15年，始终赋能城市更新。作为金茂深耕三环的第五部作品、北京首个“璞”系产品，金茂璞逸丰宜将继续秉承城市运营理念，结合片区发展规划，以高品质住宅、城市更新双重样本，赋能内城更新、人居迭新，共见更美好的城市未来。