随着中国房地产市场迈入存量时代，商业地产的竞争逻辑正经历深刻变革。行业焦点已从过往的“开发能力”转向“资产管理能力”与“长期运营能力”。

近日，在第十四届BOMA中国行业年会上，来自上海中远海运资产经营管理有限公司、BOMA中国以及加拿大蒙特利尔康考迪亚大学的行业专家，围绕老旧建筑的节能降碳、租户满意度提升及资产价值重塑展开了深入探讨。

当前，国内大量央企、国企手中持有低效、老旧的存量资产。上海中远海运资产经营管理有限公司的吕国钊介绍，其集团内300多万平米的存量资产中，有超过200万平米楼龄在20年以上。这些建筑普遍存在层高不足、电梯等待时间长、停车位紧缺等硬件缺陷。

“过去流行的‘推倒重建’模式，在如今高空置率和租金回报率下降的背景下，已不再具备经济可行性。”吕国钊坦言。面对这一困境，企业被迫转型，将精力集中在“低成本的微改造”上。通过管理措施提升、精细化运营以及改善租户关系，在不进行大拆大建的前提下，依然能实现租金水平和资产回报的提升。

针对建筑老化问题，加拿大蒙特利尔康考迪亚大学服务与可持续发展协理副校长Michael分享了国际成熟市场的经验。他认为，建筑改造主要解决两类问题：技术性过时与功能性过时。技术性过时指设备老化导致运营成本增加，改造应从物理状况评估和能源审计入手，优先解决安全问题。功能性过时则源于市场需求变化，例如北美市场对灵活办公空间的需求，促使业主改造公共区域以适应租户。其核心逻辑在于，通过现代化系统创造舒适空间，提升租户满意度与留存率，最终实现资产增值。

访谈中，嘉宾们深刻剖析了国内资产运营领域的痛点——体系与人才的缺失。国内高校教育多集中在前期的土木工程和开发建设，缺乏后期运营管理的培养，导致行业人才多为“学霸型”建设者，却不懂如何运营一栋老楼。

此外，国内现有的绿建标准多为“表单式”，对技术指标要求明确；而国际体系（如BOMA）更多是一套方法论。吕国钊坦言，国内在资产运营领域的方法论近乎空白，行业急需将国际先进理念“翻译”成国内习惯的技术标准和行业指南。

上海中远海运的改造项目提供了一个实战样本。该项目在获得BOMA认证的过程中，并未进行大规模土建，而是通过“管理赋能”实现了逆袭。改造前，该建筑硬件条件平平，电梯少、停车位仅105个。通过引入能源审计与算法控制，项目精准定位能耗漏洞，而非盲目更换主机。最终，项目以300多万元的总投入，实现了97%的出租率和周边领先的租金水平。更重要的是，团队从传统的后勤人员转变为自信的资产管理者，甚至能对外输出管理能力。

BOMA中国执行董事Dominic Lau总结认为，中国商业地产正处于从开发向管理转型的黄金时代。要在存量时代胜出，行业必须具备三种核心能力：组织的判断力、体系的稳定性与经营的精细化。

存量资产的改造不仅仅是技术的更新，更是一场关于“人”与“体系”的变革。通过引入国际成熟的管理体系，结合本土化的微改造实践，老旧建筑完全可以在不改变硬件基因的情况下，通过精细化运营实现资产价值的重塑与腾飞。