齐岚/文

2025年年报季，央企地产业务交出了一张令人警惕的成绩单。中国中铁全年归母净利润228.92亿元，同比下滑17.91%，其中房地产业务收入446.47亿元，同比下降7.53%，毛利率仅11.73%，较上年再降2.71个百分点。这并非孤例——八大建筑央企前三季度合计净利润1029.62亿元，除中国化学外全部同比负增长，行业整体陷入“收入增速放缓、盈利分化加剧、现金流普遍承压”的困境。作为国民经济支柱的央企，其地产业务正经历一场深刻的压力测试。

从财务数据看，央企地产面临的是收入与利润的双重挤压。一方面是收入端的萎缩，中国中铁地产业务收入连续下滑，中铁置业全年净利润亏损11.72亿元，连续三年未能走出亏损泥潭；另一方面是利润端的侵蚀，毛利率逼近盈亏平衡线，中国中铁地产业务11.73%的毛利率在全集团各板块中几乎垫底，远低于资源利用业务54.17%的水平。更值得关注的是，减值损失正在成为吞噬利润的黑洞——中铁置业上半年资产减值损失达2.26亿元，同比扩大8.13%，前些年高价获取的“地王”项目正成为拖累业绩的沉重包袱。

面对这一局面，央企们呈现出两条迥异的突围路径。一条是“收缩聚焦”型，以中铁建地产为代表，在行业下行周期中收敛战线，上半年新增土储同比减少近八成，转而参与政府保障房、回购房开发，以稳健求生存。另一条是“逆势押注”型，中铁置业在连续亏损的背景下反而加速扩储，2025年先后在北京、上海、深圳等核心城市高调拿地，联合招商蛇口、华润置地以91.52亿元拿下北京海淀朱房地块，又以10.3亿元摘得西安曲江“地王”。这种“亏损+扩储”的组合，折射出央企对核心城市优质资产的“信仰”，但品牌溢价不足、高端项目操盘经验欠缺等短板，让这场豪赌的前景充满不确定性。

行业内更深层的变革正在发生。2025年12月，中国中冶以312.36亿元将中冶置业全部股权出售给五矿地产控股，终结了两大央企地产业务长达十年的“双平台并存”格局。中冶置业曾是“地王收割机”，但截至2025年7月已亏损约254亿元，对中国中冶的负债高达461.64亿元。这场“以优并劣”的整合释放出明确信号：国资委正在推动央企地产板块的实质性出清，聚焦主业、剥离非核心资产已从口号变为行动。正如业内人士所言，央企同样面临“去库存、减负债、保现金流”三大压力，双线作战只会加速“失血”。

转型的方向也在探索中逐渐清晰。中国中铁明确提出向“城市综合开发运营商”转变，业务延伸至城市更新、地铁上盖物业、产业地产等领域；中铁城建则跳出传统开发模式，将政府回购安置房、危旧房代建、品牌输出等轻资产运营确立为拓展重点。资源利用业务成为意外亮点——中国中铁的铜、钴、钼矿产板块毛利率高达54.17%，2026年3月又获取新的多金属矿探矿权，正在形成对地产下滑的有效对冲。

然而，转型远非一日之功。新兴业务的租金收益尚难覆盖资金成本，短期难以对冲传统开发业务的下滑缺口；城市更新、保障房等新赛道利润空间本就有限，能否真正成为第二增长曲线仍有待验证。更根本的问题在于，央企地产公司需要在“做大”与“做精”之间做出选择——是继续在核心城市与头部房企拼抢地王，还是彻底回归“开发与协同并重”的央企本位？

2025年的业绩警钟已经敲响，央企地产的“分岔路口”不再允许徘徊观望。无论是收缩聚焦还是逆势押注，无论是资产整合还是模式转型，摆在面前的只有一条出路：真正从“开发商”转变为“城市服务商”，在精细化运营和产业链协同中寻找新的利润增长点。否则，11.73%的毛利率或许还不是底。