中房报记者 许倩 北京报道

银行涉房贷款持续收缩，万亿元账本下暗藏风险。

央行数据显示，截至2025年末，全国房地产贷款余额为51.95万亿元，全年净减少9636亿元。其中，房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降3%；个人住房贷款余额37.01万亿元，下降1.8%。

对比来看，2024年房地产开发贷款尚增加4125亿元，2023年增加1900亿元；而个人住房贷款规模则已持续多年缩水。

作为信贷投放主力军，六大国有商业银行2025年对公房地产业贷款（主要是开发贷）规模达4.47万亿元，全年仅新增233亿元，且其中4家银行均同比下滑；而2024年六大行新增超3500亿元，增量急剧萎缩。

同时，六大行个人住房贷款余额合计24.48万亿元，全年净减少7115亿元，连续三年下降。曾被视为银行最优质资产的房贷，正在以肉眼可见的速度收缩。

一位银行信贷人士表示，一方面是新增购房需求不足，另一方面，提前还款潮至今仍未消退。

与此同时，涉房类贷款的风险压力依然较大。典型如晋商银行，2025年末房地产业不良贷款率升至12.24%，同比增长33倍；不良贷款余额增至12.55亿元，增长近39倍。晋商银行在年报中解释称，受整体房地产市场持续调整影响，部分房企偿债能力有所减弱，经营出现困难，导致贷款违约所致。

房地产业贷款：量缩，不良率上升

对公房地产业贷款是银行向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等房地产项目开发建设的贷款。由于房地产开发周期长、资金需求量大、受政策调控影响明显，该类贷款一直是银行风险管理的重点领域。

从样本银行数据来看，截至2025年末，12家主要商业银行对公房地产业贷款余额合计6.45万亿元，较2024年末的6.47万亿元略有下降。

其中，六大国有商业银行房地产业贷款余额达4.47万亿元，在12家银行中占比69%。相比2024年末，邮储银行、农业银行房地产业贷款规模均有所增加，分别增加392.28亿元、161.83亿元；而工商银行、交通银行、建设银行、中国银行则分别减少164.1亿元、124亿元、27.97亿元以及4.64亿元。

房地产业贷款不仅增量萎缩，部分银行存量资产质量亦在变差。

六大国有商业银行中，对公房地产业贷款不良率上升的有3家（工商银行、建设银行、中国银行），下降的有2家（交通银行、邮储银行），持平的有1家（农业银行）。

其中，中国银行的房地产业贷款不良率上升幅度最大，从2024年末的4.94%上升至2025年末的6.26%，上升1.32个百分点，中国银行也是房地产业贷款投放规模最大的银行，这主要与其部分大型房企客户的风险暴露有关。工商银行和建设银行的不良率也分别上升了0.4和0.14个百分点。

在6家股份制银行中，对公房地产业贷款不良率上升的有4家（兴业银行、中信银行、平安银行、浦发银行），下降的有2家（招商银行、民生银行）。浦发银行的不良率上升幅度较大，从2.5%上升至3.36%，上升0.86个百分点；中信银行和兴业银行分别上升0.46和0.39个百分点。

广发证券分析师倪军分析称，截至2026年3月31日，已公布2025年年报的22家上市银行，2025年对公不良率较2024年末下降0.14个百分点至1.07%。分行业来看，对公房地产业贷款不良率仍偏高，其次为批发零售业、建筑业、制造业。

部分中小银行的风险暴露更为剧烈。截至2025年末，晋商银行房地产业不良贷款率从2024年末的0.36%飙升至12.24%，同比增长33倍；不良贷款余额从3150万元激增至12.55亿元，增长近39倍。受此拖累，晋商银行整体不良贷款率升至1.95%，不良贷款总额增加6.83亿元，达到42.49亿元，呈现“双升”局面。

渤海银行同样面临房地产业贷款风险抬升的压力。截至2025年末，该行房地产业不良贷款率为2.12%，同比上升0.53个百分点；建筑业不良贷款率更是达到4.19%，大幅上升1.8个百分点，成为资产质量的主要拖累因素。

还有部分银行在一度压降房地产业不良率后，又再次遭遇抬头压力。例如，重庆银行、工商银行2024年曾实现房地产业不良率下降，分别降至5.63%和4.99%，但2025年却分别上升2.12个百分点、0.4个百分点，升至7.75%和5.39%。2025年末，重庆银行房地产业不良贷款金额7.65亿元，同比大幅增长34.37%。

个人按揭贷：从优质资产变为风险关注点

个人住房按揭贷款是银行向个人购房者发放的用于购买住房的贷款，具有期限长、分散度高、抵押物充足等特点，长期以来被视为银行的优质资产。然而，随着房地产市场调整和居民收入预期变化，个人住房贷款风险也呈现上升态势。

从样本银行数据来看，截至2025年末，16家主要商业银行个人住房贷款余额合计31.12万亿元，较2024年末的31.69万亿元减少5632亿元。其中，六大国有银行共计减少7115亿元，减少额及下降幅度均较2023年、2024年进一步扩大。

建设银行、工商银行历来是个人住房贷款“大户”，在2025年均告别“6万亿元”时代，余额分别为5.99万亿元和5.88万亿元，同比分别下降1965.3亿元、2073.12亿元。

农业银行的个人住房贷款规模依然保持在第三位，2025年末余额为4.82万亿元，当年减少1682.37亿元；中国银行个人房贷余额则跌破4万亿元，为3.98万亿元，当年减少超1000亿元。

从不良率变化情况来看，13家样本银行中，个人住房贷款不良率上升的有8家，下降的有4家，持平的有1家。

在6家国有商业银行中，个人住房贷款不良率上升的有5家（工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行），下降的仅有1家（中国银行）。其中，交通银行的个人住房贷款不良率上升幅度最大，从0.58%上升至1.01%，上升0.43个百分点；其次是工商银行，从0.73%上升至1.06%，上升0.33个百分点。

在7家股份制银行中，个人住房贷款不良率上升的有3家（招商银行、浦发银行、华夏银行），下降的有3家（中信银行、民生银行、平安银行），持平的有1家（兴业银行）。其中，浦发银行个人住房贷款不良率从1.08%上升至1.1%，虽增幅不大，但其不良率在样本银行中最高。

虽然个人住房贷款不良率绝对水平仍远低于对公房地产业贷款，但其持续上升的趋势，反映出居民部门偿债能力正受到经济下行压力的影响。

值得注意的是，个人住房贷款不良率的上升具有一定滞后性。2023～2024年积累的风险，正在2025年年报中逐步体现。若房价继续承压，未来两年该指标可能进一步走高。

在2025年度业绩发布会上，多家大行回应了市场关注的个人贷款风险问题。

工商银行副行长王景武表示，近两年在经济转型增长、房地产市场调整、阶段性供需欠平衡等多重因素影响下，该行个人贷款不良率短期进入了上行的通道，这与全行业的趋势基本是一致的。但我国经济基础稳、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势都没有改变，未来个人贷款风险可控。

建设银行行长张毅表示，要把握房地产市场结构性机遇，因城施策，完善一手房、二手房策略打法，支持推动商品房销售基础制度以及住房公积金制度改革，巩固个人住房金融服务市场竞争力。

交通银行副行长周万阜则表示，今年3月份以来按揭贷款的进件量明显上升，这一变化是房地产市场企稳的一种信号。若这一态势得以延续，今年个人住房贷款余额有望逐步走出负增长、实现正增长。