■ 特约评论员 钟方声

商品房库存数据的边际改善，既透出有为政府和有效市场相结合的效果，也进一步夯实了稳定房地产市场的基础。

5月18日，国家统计局发布的最新数据显示，2026年4月份，从房价到开发投资，从销售到库存多项指标，均释放出企稳信号。

从库存看，4月末，商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面积57903万平方米，下降2.6%。

从新房价格看，4月份全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市共有21个，比上月增加5个。

二手房市场同样呈现出积极势头。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

二手房市场历来被称为房地产市场的“晴雨表”、温度计，而被作为观察房地产市场的一个重要窗口。以北京为例，仅5月6日一天，新房住宅网签为51套，二手房则出现了639套的交易量。从多个城市情况观察，当前二手房量价持续向好，成交放量超越季节性，市场供需关系已经出现边际修复不断增强的迹象。二手房市场交易出现回升，更主要的原因是各地对住房“以旧换新”出台精准政策和投入支持资金，从底部打开了房地产市场置换链条，有力撬动了二手房与新房的销售循环链条。

房地产市场出现的边际改善，与今年以来楼市新政方向精准、衔接性强密不可分。去年底，住房城乡建设部明确2026年“去库存”作为“着力稳定房地产市场”的核心举措之一，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并推动收购存量商品房用于保障性住房等多元化民生用途。

当前，稳定房地产市场的成绩不小，但同时困难也不少。

首先，站在购房者角度，楼市支持性政策只是购房决策的参考因素之一，要不要购房还要看两个因素：一个是需要综合衡量家庭收入水平，这涉及经济和就业情况；一个是房子能不能保值、增值，这正是各地要努力稳定房地产市场的政策出发点、着力点。

目前，不少房企去库存压力仍然不小，叠加融资困难还没有完全得到缓解。融资困难对所有房地产企业资金链的影响是直接且沉重的。实事求是地说，房地产企业存在的经营风险不仅关系其自身正常经营，还关乎经济社会稳定，这需要金融政策进一步地精准滴灌、喷灌。融资政策能不能靠前发力，关系政策实施效果，可以说，当前房地产市场面临的难题，原因很多，但本质上还是资金问题。破解这个核心问题，既需要切实进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求，也需要金融部门发挥伙伴思维、伙伴作用，从整体上考虑风险化解问题，树立从解决房地产风险“一个问题”向解决房地产、地方政府债务、金融机构风险“一类问题”挺进的思想意识，以一破三、多难共解。

为什么这么说？以2025年商业银行年报看，涉房类贷款的风险压力依然较大。以晋商银行为例，2025年末房地产业不良贷款率升至12.24%，同比增长33倍；不良贷款余额增至12.55亿元，增长近39倍。晋商银行对此解释，因为受整体房地产市场持续调整影响，部分房企偿债能力有所减弱，经营出现困难，导致贷款违约所致。

平心而论，无论是进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，还是金融供给以支持地方政府收储商品房，乃至因时因势创新机制对企业融资给予一揽子服务，本质上是稳市场、稳经济、稳老百姓资产，也是化解银行坏账率的手段。对于暂时还没有完全恢复正常经营状态的有潜力的房地产企业，商业银行应该多从坏账和共赢角度整体看问题、看发展、看未来，如果房地产市场整体稳定与回升，如果房地产企业因为资金及时纾困而全面恢复发展活力，银行的盈利会有所改善，坏账也会迎刃而解。但是，如果不加辨别地防范一些房企“黑天鹅”，而促成一些金融机构“黑天鹅”，这种情况是要避免的，也是要三思的。无论是哪一个市场的“黑天鹅”，都不是单一的问题，也不是理性经济人想要的结果。