张谨展示的纪念邮册展现了苏州30年城乡蝶变（第一排右一）。

中房报记者 苗野 两会报道

当城市化进程从“大拆大建”的增量时代迈入“精雕细琢”的存量时代，城市更新这盘大棋该如何落子？2026年全国两会期间，一位来自苏州基层的全国人大代表，带着一本特殊的“纪念邮册”，给出了她的思考。

她是张谨，中衡设计董事长兼总工程师，一家伴随苏州工业园区从水乡洼地发展为国际化新城的建筑设计企业的掌舵人。在接受中国房地产报记者采访时，这位在建筑设计领域深耕数十年的“老兵”，没有过多谈论高楼大厦的宏伟，反而将目光投向了那些城市角落里“难啃的硬骨头”——小河浜这样的城中村。

“高质量的城市更新要关注两方面，它是城市发展的抓手，更是民生关切。”张谨直言，除了要关注提升城市风貌，延续地域文脉，更要关注老百姓的真实需求是什么。

小河浜调研启示录

采访从张谨带来的一件特殊物品说起——中衡设计30周年纪念邮册。翻开邮册，苏州园林、昆曲、姑苏繁华图等承载千年文脉的纪念邮票，与现代城市地标、产业基地及金鸡湖沿岸实景照片并置一页，传统与当代在方寸之间完成了跨越时空的对话。

“这是我们企业伴随苏州工业园区成长30年的见证，也是园区从水乡洼地走向国际化现代新城的缩影。”张谨说。但站在2026年的节点回望，她和团队亲历的不仅是“造城”的辉煌，更是面对“修城”的挑战。

如今，城市发展逻辑已深刻变革。党的二十届四中全会部署深入推进以人为本的新型城镇化、大力实施城市更新，中央经济工作会议定调“控增量、去存量、优供给”，政府工作报告也明确高质量推进城市更新。但对于一线实践者而言，理想很丰满，现实却常因“经济账算不平”而陷入困境。

张谨将当下的困境概括为一场“啃硬骨头”的攻坚战。“有利可图的地块，其实已经开发殆尽了。凡是留下来的，都是经济账难算的‘硬骨头’。”这其中，最为典型的便是散布于核心城市的城中村与棚户区。

2024年，张谨和相关部门走进苏州小河浜城中村调研。那里的房屋建于上世纪八十年代，建设标准低、基础设施陈旧，与周边现代化的城市天际线形成鲜明对比。“居住环境和安全隐患问题突出，已经无法适配现代生活需求。”她回忆道。

所幸，苏州市委、市政府高度重视调研成果，多方协调推动，小河浜于2025年完成了动迁。但这次调研也让她窥见了更深层的系统性难题：传统的土地开发模式面临土地拍卖低迷、存量更新受阻、资金循环不畅、土地用途固化等多重夹击，难以适配城镇化存量时代需求。

“国内不少核心城市，仍有大量城中村因为经济账难以平衡，动迁改造举步维艰。”张谨认为，沿用过去的“大投入、大产出”逻辑，在如今的财税和房地产高质量发展的背景下，已经走不通了。

以弹性策略涵养城市生机

如何破局？在苏州工业园区30年的规划建设经验中，张谨找到了一把可能解锁当前困局的“钥匙”。

今年全国两会，她提交了一份名为《涵养城市生机，构建土地开发新模式》的建议，核心思想是：让城市学会“休养生息”。

“城市其实就像一个生态系统，需要有‘喘息’和‘留白’的机会。”她举例说明，如今繁华的苏州中心区域，在开发前曾有过长达10年左右的临时商业街，彼时受限于开发体量，只能先用钢结构做了临时商业填补周边居民的生活需求。随着居住人口越来越多，商机日渐成熟，最终在拆除临时商业街后启动的整体开发项目大获成功，实现了城市面貌与经济效益的双重提升。

基于这样的实践经验，张谨提出了四点具体建议，其核心逻辑在于“时间换空间，存量换增量”：

第一，对于城中村、棚户区等无保存更新价值的地块，建议利用超长期国债支持“房票安置”，这既能解决动迁房源不足及资金来源问题，又能同步消化市场上的存量房源，盘活整个产业链。

第二，完善土地临时利用机制。可以通过完善临时公共服务设施，补足民生短板，涵养城市生机。

第三，重构土地供需平衡与价值修复机制。通过时间换空间，等待市场回暖和区域成熟度提升，激活存量土地的真实潜能。

第四，试点“白地”弹性入市机制。借鉴新加坡经验，对于城市核心区位的地块，适度赋予其用途和开发的灵活性，吸引优质社会资本参与。

“这套模式兼顾民生保障与经济发展，力求为破解城市更新难题，推动房地产高质量发展提供务实路径。”张谨说。

除了宏观的土地开发模式，张谨的关注点还落在了一个极为专业的税务领域，即土地增值税。

“现在，社会资本参与城市更新的积极性有，但需要一些制度和政策的释放。”张谨坦言。

去年人代会，她提交了修订土地增值税暂行条例的建议，起因是在调研中发现，城市更新中大量的修缮建筑，其修缮成本在现行的税制下无法足额抵扣。“我的建议就是在破解修缮建筑入市税费计算无据的政策堵点，提升社会主体参与城市更新的积极性。”

令她欣慰的是，这一建议得到了国家税务总局的书面回应，被认为对相关立法和政策完善具有重要参考价值。

今年1月1日，国家税务总局发布了《关于土地增值税若干征管口径的公告》，对预征管理、清算收入确认、扣除项目等关键争议点进行了统一规范，其中明确“红线外支出”在符合条件下可计入土地成本，这正是对市场关切的积极回应。

“希望这一立法完善工作能在‘十五五’期间取得实质性进展。”张谨对此充满期待。