凤凰网房产联席CEO、优博集团创始人单大伟

历经深度调整，房地产行业正全面有效重塑：交易景气度持续修复、风险有效出清，高品质住宅不断涌现，企业也正式迈入高质量、稳发展的全新阶段。

作为深耕地产行业近30年的观察者、平台搭建者与资源链接者，凤凰网房产联席CEO、优博集团创始人单大伟亲历了行业从“黄金时代”、高周转时代到高质量发展时代的变迁，在楼市复苏、“好房子”建设提速、城市更新推进以及行业代表性事件金科股份重整成功的背景下，"问渠人物"近日与单大伟进行了一次深度对话，解读存量时代地产行业的生存法则与发展机遇。

访谈中，单大伟言辞直白、观点鲜明，既有历经行业起落的通透，也有对未来发展的笃定。在他看来，短期阵痛是房地产行业淬炼的必经过程，房子，终究是承载万家灯火的居所；地产人，终究要以产品立身、以责任前行，只要坚守初心、脚踏实地，就能拥抱房地产高质量发展的全新未来。

复盘行业调整周期

解读市场修复与风险出清

凤凰网房产：2026年以来，全国多地楼市政策持续优化，市场逐步回暖。在您看来，当前行业处在怎样的发展阶段？和前几轮调整相比，这一轮最大的不同是什么？

单大伟：目前，房地产市场整体处在回稳回暖阶段，但想回到普涨年代是不可能的，城市间的分化会成为未来常态，这也是行业回归理性的必经之路。

我们也可以看到，这一轮的行业调整与此前几轮完全不同。过去，楼市像“打摆子”，政策一松就疯涨，一紧就降温，来回循环，根子还是围着增量盖房子转。这一轮不一样，是“刮骨疗毒”，是希望行业健康稳健发展。如今的政策目标也很明确：稳大盘、化风险、促转型，不搞短期刺激。

凤凰网房产：2026年五六月，一线城市、强二线城市的新房、二手房成交回暖明显，三四线城市依旧在以价换量，土地市场也是冷热不均。您如何看待当下市场的分化格局？

单大伟：人往高处走，钱跟着人流走，这是必然结果。

上海、杭州这些城市产业足、就业机会多，年轻人愿意留下来，改善性需求自然源源不断，楼房的价格和成交会率先企稳。多数三四线城市，人口外流持续，新房库存也压了一大堆，不靠降价走量，根本卖不动。土地市场更是一目了然，深圳、杭州优质宅地，国企抢着拿，溢价率居高不下；偏远城市地块，频频底价成交甚至流拍。

这一格局短期扭转不了，房企要是还抱着“遍地开花”的老想法是要栽跟头的，找准赛道、选对城市，比盲目扩张重要一万倍。

凤凰网房产：2025年被称作“房企债务重整大年”，金科股份完成千亿级司法重整，顺利化解风险，稳步转型，您如何评价这一重整案例？它给出险民企带来了哪些启示？

单大伟：金科股份重整顺利完成，凭借市场化处置路径，成为房企化解经营风险的优秀标杆。我全程参与下来，最大感受就是四个字：直面现实。

过去，不少出险企业要么观望等待，要么拆东墙补西墙，越拖窟窿越大。金科不一样，早早断臂求生，梳理债务、保住楼盘交付，联合资管、金融机构一步步落地重整。几十万套房子顺利交付，这是守住了民生底线；剥离非核心业务、轻装上阵，这是给自己留后路。

案例摆在眼前，它告诉行业，躺平没有出路，硬扛更是死路一条，唯有放下幻想，主动瘦身、聚焦主业才有重生机会。当然，对于金科而言，重整只是起点，后续能不能靠经营造血，才是真正的大考。

凤凰网房产：金科重整后，明确转型为科技驱动的不动产综合运营商，重点布局城市更新、轻资产运营，为什么出险房企不约而同扎堆存量赛道？

单大伟：道理很简单：重资产拿地，风险太高；存量运营，现金流更稳。

经历过债务危机的企业，最怕的就是资金链再出问题。传统开发要大额拿地、垫资建设，对负债和现金流要求极高。而城市更新、代建、资产管理这些赛道，不用砸重金囤地，投入可控、回报平稳。

再看市场基本面，全国大量老旧小区、老厂房等着改造，万亿级市场摆在那里。一边是风险高的老路被堵死，一边是空间广阔的新赛道敞开大门，聪明人都会做出选择。放下规模执念，踏踏实实做运营，这是经历风浪之后最务实的选择。

和其他企业不同的是，金科主要通过科技和技术驱动存量运营。比如，为了匹配新战略，公司对组织架构进行大刀阔斧调整：数字科技事业部与资产管理、城市更新、基金管理同级，成为金科四大事业部。这样做就是要用科技赋能推动企业数字化转型，提升租金收益和运营效率，实现高效运营和资产增值，驱动各项业务提质增效，打造差异化优势。

凤凰网房产：近两年来，国企、央企及地方城投在土地竞拍、项目并购、城市更新等领域持续发力，您如何看待这类主体在房地产行业中的角色演变？

单大伟：行业下行期，国企、央企、城投就是市场的“压舱石”。

前几年，民营房企收缩、避险，市场一度冷清。关键时刻，国企、央企、城投站了出来，拿地、接盘问题项目、推进保交房、落地城市更新，硬生生稳住了基本盘。而且它们不仅仅是单纯追求规模和利润，更看重企业的社会责任、长期价值。

未来行业格局会更清晰：国企守底盘，主攻保障房、城市更新类民生项目；民企做特色，深耕产品、精细化服务。双方互补共存，不再是过去同质化拼规模的局面，这是健康的行业生态。

聚焦“好房子”与城市更新

行业要抓好新赛道

凤凰网房产：近两年“好房子”建设持续提速，安全、舒适、绿色、智慧成为住宅打造的核心方向，您如何看待这一变化背后的动因与趋势？

单大伟：时代变了，买房的逻辑自然也要变。早期大家买房，只求“有得住”；如今家家户户改善居住，追求“住得好”，这是老百姓最真实的需求。

现在，“好房子”上升为住宅建设的硬性规范，就是给整个行业划红线：不能再粗制滥造的造房子。举个例子，以前不少楼盘偷工减料、层高不够、隔音差、建材不环保，购房者叫苦不迭。现在国标卡死底线，就是倒逼房企回归产品本身。

凤凰网房产：近日，国务院正式印发公布了《城市更新“十五五”规划》，明确了未来5年的时间表、任务书和路线图。对于城市更新的落地与发展，请谈谈您的看法。

单大伟：在我看来，《城市更新“十五五”规划》务实且贴合实际。规划摒弃了以往粗放的开发模式，不再简单大拆大建，而是紧扣民生需求推进提质升级。既要改善人居环境、提升居住品质，也要守护城市历史文脉、留住城市记忆，同时也引导行业脚踏实地，深耕长期价值。

凤凰网房产：从您的观察来看，各地在推进城市更新过程中有哪些问题是需要关注的。

单大伟：当前城市更新发展面临三大痛点：一是项目运营周期长、盈利空间有限，企业普遍承压；二是项目牵涉政府、企业、居民等多方主体，统筹协调难度较大；三是行业普遍存在“重建设、轻运营”的倾向，项目竣工后疏于管护，最终逐步丧失活力。

想要深耕城市更新，不能单纯沿用传统开发思维，必须转变思路，用心做好服务，筑牢长期运营能力。

凤凰网房产：城市更新赛道参与者众多，国企、民企、城投同台竞争，各方优势是什么？未来格局会如何演变？

单大伟：各类市场主体各具优势、各有所长。城投与地方国企深耕本土，深谙城市规划布局，政企资源积淀深厚，是片区综合改造、市政配套建设的中坚力量。头部民营企业精于产品打造与社区运营，在老旧小区提质、特色商业街区活化领域优势显著。而专业运营机构，则擅长业态培育与资产精细化管理。

行业单打独斗的模式已然落幕，多方联合体协作将成为主流趋势。各方分工明确、优势互补、协同发力。未来行业竞争不再比拼资金实力与拿地速度，而是转向综合运营能力。唯有兼顾社会效益与经济效益，实现建设、运营全链条贯通的市场主体，方能行稳致远。

凤凰网房产：您多次提到运营能力是未来核心竞争力，结合“好房子”建设、城市更新两大赛道，房企应该如何搭建运营体系？

单大伟：运营，不是交房之后才开始的，而是从拿地、设计阶段就要前置。

先说“好房子”，我参观过杭州一个品质社区，从户型布局、光照分析到老年活动区、儿童乐园规划，全是围绕业主日常需求设计的。交房之后，精细化物业、社群服务跟上，房子的价值才能持续体现。

再看城市更新，老旧小区改造，加装电梯、翻新路面只是第一步，后续的保洁、安保、便民服务，才是留住民心的关键。现在很多房企存在的问题就是“重开发、轻服务”，必须扭转这个思维。同时学会用好数字化、智能化工具，降本增效，把运营做细、做扎实。

面对行业深刻变革

从业者需要主动转型

凤凰网房产：步入2026年年中，结合当前政策导向、市场表现与行业现状，对于接下来的楼市走势有何预判？

单大伟：很明确，楼市行情会稳步修复，整体走势平稳，波动幅度有限。

凤凰网房产：您亲历行业多个周期，本轮深度调整之后，房地产的底层逻辑发生了哪些不可逆的改变？

单大伟：房地产行业三大底层逻辑已彻底被重塑：

第一，增长逻辑。行业告别规模扩张的旧模式，不再盲目追求体量增速，高质量发展成为核心主线。

第二，盈利逻辑。高毛利时代已然终结，行业步入薄利、微利新阶段，成本管控与精细化运营成为企业生存必备能力。

第三，价值逻辑。房产金融属性持续弱化，居住本质全面回归，产品力、服务力与运营能力，构筑起企业长久发展的核心壁垒。

面对行业深刻变革，从业者都需要主动转型，顺应全新行业规则。

凤凰网房产：面对当下形势，您对坚守行业的从业者有何寄语与建议？

单大伟：我特别理解行业的这份焦虑。从业多年习惯了高周转模式，如今赛道、运作逻辑全面转变，难免会感到迷茫。

首先，要放下执念，别再幻想回到过去“躺赢”的日子，接受行业新常态。其次，深耕专业，不管是做设计、工程、营销还是运营，把手上的活做精，专业能力走到哪里都是底气。最后，主动求变。城市更新、品质住宅、不动产科技都是新机会，要跳出舒适区，多学新东西。

房地产依旧是十万亿元级的支柱行业，蛋糕还在，只要肯改变、肯沉淀，就一定有机会。

凤凰网房产：行业新生代从业者、企业二代逐步走上前台，他们成长于调控周期，和老一辈从业者差异明显，您如何看待这股新生力量？

单大伟：新生代，有想法、有视野、敢创新，这是最大优势。

老一辈从业者，摸爬滚打几十年，擅长资源整合、攻坚破难；年轻人熟悉互联网、数字化，对新消费、新生活方式理解更深，两者互补，恰恰是行业发展的动力。我认识不少“房企二代”，不痴迷盲目扩规模，反而专注产品打磨、智慧社区打造，这和当下行业方向高度契合。

当然，年轻人也需要多扎进一线，多体会市场、体会民生，把前辈们的工匠精神、责任担当传承下去。新旧融合，行业才能走得更远。

凤凰网房产：您曾提出科技、绿色、智慧将成为房企核心竞争力，如今AI、智能家居普及，科技会如何赋能房地产行业？

单大伟：科技不是花架子，是实实在在的生产力，会渗透到地产全链条。建造端，智能建造、绿色建材、超低能耗技术，让房子更安全、更环保；产品端，全屋智能、健康监测系统，提升居住体验。我看过一个智慧社区，通过大数据分析业主出行、生活习惯，精准配套服务，效率提升一大截。

运营端就更不用说了，AI值守、线上服务，大幅降低了人力成本。但我也想说一句：科技是工具，不能本末倒置，不能为了“炫技”搞华而不实的设计，所有智能化、数字化最终都是要服务于人、服务于生活的。