中房报记者 甘露 北京报道

北京今年土地市场“溢价成交”的标志性事件，发生在亦庄。

4月21日，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块开拍，最终由中建智地以13.24亿元摘得，溢价率8.7%，楼面价2.56万元/平方米，成为北京今年以来首宗产生溢价率的住宅地块。

该地块的意义在于，打破了一季度土地市场的“零溢价”局面。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块的吸引力源于多项优质禀赋。地块位于亦庄新城瀛海核心居住板块，最大优势是紧邻地铁8号线瀛海站，交通便利。该地块容积率2.0，建筑限高60米，也是较为宽松的住宅用地指标，为打造改善型产品提供了空间。

此外，该地块处于瀛海成熟生活圈，南侧为已运营的中海环宇坊购物中心，周边教育、医疗、生态配套齐全，无需等待规划兑现。“北京此次土地拍卖进一步印证，市场并非缺乏流动性，而是对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。”张凯表示，土地供应进入总量收缩、强调“好房子”和存量盘活的新阶段，位于核心区域的优质地块依然具备吸引力。

49轮竞价 中建智地胜出

亦庄瀛海1401-1地块位于大兴区瀛海镇，地处南五环至六环之间，该地块占地约2.59万平方米，地上规划建面约5.18万平方米，容积率仅2.0，建筑限高60米。

值得注意的是，该地块为纯住宅用地，无保障房、公建等强制配建要求，仅需配建约4.1公顷绿地，开发难度低，资金回笼快。从建筑指标来看，这是典型的低密社区，可打造10-15层小高层或洋房产品。

该地块起拍总价12.18亿元，起始楼面价约2.35万元/平方米。自挂牌以来就广受关注，中建智地、保利发展均提前发布设计全流程招标公告。4月21日线下竞价共吸引了中建智地、保利发展、招商蛇口、金茂、建发等5家房企参与竞争。

经过激烈的竞拍后，最终该地块由中建智地以13.24亿元斩获，溢价率达到8.7%。

在亦庄瀛海1401-1地块落槌前，今年北京已经出让的8宗住宅用地，全部以底价成交。而地块凭借“临铁+低密+成熟配套+产业赋能”的核心优势，是引发5家房企激烈争抢的主要原因和动力。

楼市地市 互相取暖

此次亦庄地块溢价出让，主要仰赖了房地产市场的回温，楼市和地市互相“添把火”的态势正在出现。

今年3月，北京楼市“小阳春”行情突出。新建商品住宅成交面积43.23万平方米，环比增长184%；二手商品住宅累计网签19886套，同比增长3.4%，价格端也出现“止跌企稳”的迹象。

克而瑞方面表示，新房、二手房市场的双重回暖，为后续土地市场提供了基本面支撑。一方面，销售端的改善有助于提振房企拿地信心；另一方面，市场整体活跃度的提升，也为政府适度加大优质地块供应，提供了更好的时机和窗口。

亦庄瀛海1401-1地块位于亦庄新城扩区后的瀛海板块，定位为综合配套服务区，未来将聚集人口27.4万，优势在于成熟的交通和生活配套，地块周边还有瀛海环宇坊等大型商业综合体，靠近凉水河及南海子公园，居住环境较为宜人。

除此之外，该地块是瀛海片区首个“新规”后的住宅项目地块，区域内最近的次新盘是中海寰宇时代，系2019年入市、网签均价约5.2万元/平方米。相较于周边老盘，新规盘在户型设计、得房率、社区景观等方面有望显著提升，将吸引追求生活品质的刚改客群。

值得注意的是，在业内人士看来，这宗住宅用地也存在部分开发方面的挑战。

张凯认为，首要问题是地块曾被拆分，北侧为本轮出让的1401-1地块，南侧1401-2地块尚未入市，可能为后续整体规划与协同开发带来衔接复杂度。项目还需配建约4.1公顷绿地公园并无偿移交政府，将变相推高实际楼面价，对项目利润空间构成压力。此外，大兴发展·亦生共悦等大体量共有产权房5年后入市，可能会对该项目价格造成一定影响。

张凯还分析表示，此次亦庄瀛海1401-1地块竞拍是当前北京土地市场的一个缩影。在“控增量、去库存”的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。