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田傲云/发自北京

业主大会成立难、召开难，业主委员会履职难等问题或将得到有效解决。

11月4日，北京市住建委发布《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》（以下简称“指导规则”），并公开征求意见。

本次公开征求意见的指导规则共有四章五十五条，分为总则、业主大会、业主委员会和指导监督四大章节，计划于2023年2月1日起实施。

指导规则的发布在业内引起广泛关注。“明确业主大会的成立节点是最引人瞩目的首创性规定。” 包华表示。他是北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任，记者采访他时，他正在和相关人员讨论草拟给北京市住建委的建议。

包华表示，此前北京市执行的做法是当小区交付50%以上后，业主可以发起设立业主大会，指导规则将首套房交付日作为业主大会自然产生的时间点，无疑大大降低了业主通过业主共同决定设立业主大会的操作难度。

此外，指导规则拟明确每年至少召开一次业主大会、地下车库表决权等问题也是全社会讨论焦点。

中国公共问题物业管理专家舒可心认为，指导规则更可以看成是基层干部指导业主大会、业主委员会的快读手册，更倾向于依法行政。“一是让街道办事处等基层政府相关人员知道应该怎么工作，二是规范他们的行为。”

地下车库投票权惹争议

相较于《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》等有关规定，指导规则对业主大会和业主委员会的内容作出进一步细化和补充。

中国物业管理协会法律政策工委会委员王兵表示，指导规则是适应社会需要和落实法规规定的体现。“《北京市物业管理条例》已实施两年，对于业主大会和业主委员会的运行进行了明确规定，但在具体执行和操作过程中仍需进一步具体规定。”

“征求意见稿是在2020年实践检验稿基础上推出的，汇总了2020年~2022年实践经验，对化解北京住宅小区内业主组织工作具有指导作用。”包华表示，纵观《民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》条款，涉及业主组织的内容较为原则，需要通过规范性文件更加细化具体操作步骤、流程、方法。

据北京市住建委介绍，指导规则于2020年3月起草，同年6月指导规则实践检验稿正式提交给基层实践检验。其中，产权车位面积是否计入表决面积是群众较为关注的重点问题之一，曾多次就该问题组织相关部门、行业专家开展专题研讨。

“北京市地下车库是否具有表决权曾引发广泛讨论，甚至还伴随较为激烈的冲突和司法诉讼。”包华告诉记者。

事实上，地下车库因存在产权权属争议，导致在业主大会计算投票人数时，地下车库是否具有表决权目前看法不一。

有观点认为，只有购买小区(大厦)正式物业产权的业主才有投票权，地下车位不算正式物业，业主所谓的购买车库产权，其实只是车库40年的使用权；也有观点认为车库属于个人所有部分，应当单独计算投票权。

最新发布的指导规则（征求意见稿）中，规定地下车位是否具有表决权，由业主大会议事规则决定，但议事规则须经业主大会会议表决通过。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

对此，王兵表示，该举措一方面有利于降低业主大会会议成本，另一方面取消部分物业表决权存在争议的问题。

明确业主大会交房即成立

在此次指导规则中，物业行业最为关注的便是明确业主大会的成立节点，以及拟明确每年至少召开一次业主大会。

多位受访人士表示，此前业主大会并不是自然产生的，北京市执行的做法是当小区交付50%以上后，业主可以发起设立业主大会。指导规则将首套房交付日作为业主大会自然产生的时间点，无疑大大降低了业主通过业主共同决定设立业主大会的操作难度。

“但这也需要相关配套文件可以配合。”包华补充说，商品房买卖合同中需要纳入这一内容，并由购房人签字确认，以保障购房人的利益；商品房买卖合同附件中不仅需要管理规约，而且需要有议事规则，以保证召开业主大会第一次会议时有据可循；原首次业主大会会议备案文件需要调整，包括名称调整为“业主大会第一次会议”；增加《业主大会备案表》等。

为有利于业主大会的成立，指导规则还提出筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

包华认为此操作有利于推动小区结束前期物业管理，进入常规物业服务阶段。“业主组织创设之初是没有资金来源的，这对业主组织开展前期工作十分不利，尽管实践中有通过业主捐赠资金的方式，但无法作为普遍性的工作方法予以推广，建设单位作为小区第一个业主，有能力为业主组织的建设提供助力。”

“此处应当建议对上位法进行修订调整后，再进行补充。”王兵认为，虽然有利于业主大会筹备，但应当考虑在执行过程中如缺乏上位法依据以及对应的法律责任，会造成该规定无法落实的情况。

此外，由于小区业主人数多，组织会议存在困难，指导规则还提出每年至少召开一次业主大会，这一内容是在《北京市物业管理条例》基础上再次进行细化规定。

包华表示，过往实践中有一些小区因为各种原因没有召开定期会议，这对业主的行使管理权是有损害的，明确每年召开一次业主大会会议，不仅保护了业主的知情权、管理权，同时可以促使业主及时作出决定，以更好的维护自身和他人的人身财产安全。同时，将每年召开一次定期会议的要求纳入工作计划，有利于各方集中资源高效推进工作，全力保障各项工作如期完成。