成都IFS实景图。孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 成都报道

2024年，尽管全国楼市普遍面临调整，但成都在政策的积极引导下，市场从年初的观望调整到四季度的阶段性回暖，全年成交体量依然排在全国前列。

成都住建蓉e办数据显示，2024年成都新房成交99677套，二手房成交231376套，全年共成交住宅331053套。其中，二手房成交套数首次突破23万套，刷新历史高位。

对于2025年楼市行情，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，2025年成都楼市将会继续分化，核心区域的优质项目供不应求，价格上涨；非核心区域及一些品质较差的项目则面临较大去化压力。

中指研究院四川分院研究总监苏宇则表示，成都常年保持人口高量级净流入，居住需求充分，这对房地产市场形成了良好支撑。在政策支撑下，预计2025年成都市场仍将保持韧性，成交量级排名全国前列。

超15条宽松政策支撑

据不完全统计，2024年成都发布楼市相关政策超15条，整体政策以宽松为主，是成都楼市实现“止跌回稳”的关键。

其中，4月28日，成都为期8年的限购政策落下帷幕，全市范围内住房交易不再审核购房资格、户籍、社保等条件，不限制购买套数。同时，公证摇号也被取消。

5月13日，成都积极响应中央政策，执行降首付、降利率。首套房首付比例降至15%，房贷利率3.35%；二套房首付比例25%，房贷利率3.65%。8月12日，成都调整首套房认定标准，只要当区无房便算首套房。10月16日，成都四道新政齐发，包括购房落户、新购房取消限售等。

其中，“4·28”新政与10月新政对市场成交量级拉动最为明显。成都住建蓉e办数据显示，2024年4月29日~5月27日全市商品住宅成交9006套，日均成交约310套，对比3月和4月新政前的日均成交260套和241套，市场成交活跃。10月15日~11月15日，全市新房成交备案10635套，二手房成交备案29041套。与2023年同期相比，新房与二手房总体成交量增长3551套。

苏宇告诉中国房地产报记者，成都对于中央政策导向的响应程度快速且重磅，市场对新出政策的反馈速度也居于全国前列。

回望2024年，成都的楼市政策是应放尽放，政策基本到底。除上述新政外，多个区市县也出台了一系列的政策补丁。例如成都金牛区对自有住房申请保障房后购买新房给予2万元消费券补贴；锦江区对购买二手房给予每套房5000元的消费券；青羊区对同一机构职工累计购买30套以上给予1万元/套现金补贴等。

四川中原研究院院长吴江认为，一圈层的政策逻辑是全面放开，全国吸客；二圈层则是各区补贴，刺激购房；而三圈层是铺开房票政策，进行存量房的去化。从数据来看，2024年成都购房者中有三成来自外地，说明成都楼市对全国购房者的吸引力是比较强的。

高总价房源走俏

成都交子金融广场实景图。孟双奎/摄

一系列新政的发布，逆转了购房者的信心，市场的整体回暖，也让成都楼市出现了新的变化。

新房成交端，据中指研究院四川分院数据显示，2024年成都总价800万元以上、建筑面积200平方米以上的房源成交占比一直在上涨。

位于高新区金融城的交子金融广场，2024年最高取证价格为7.19万元/平方米、均价为5.5万元/平方米，全年成交124套，成交总金额为18.22亿元，凭借该成绩也让交子金融广场跻身成都2024年住宅成交金额TOP20项目之列。

其项目负责人对媒体表示，将在2025年开盘的4号楼，无论是时间周期还是产品定位价格都会高于2024年，单价甚至还有可能达到10万元/平方米。

还有仁和春天29号院套均千万元的房源开盘即罄，锦宸府两次开盘，千万级产品的中签率仅为5%、6%。

另据克而瑞四川统计，截至2024年12月8日，成都千万元以上新房成交量已经达到1058套，高于2023年全年，创下了历年来的新高。

除此之外，成都住宅最高单价纪录被刷新。

2024年12月20日，麓湖丽世缦华取证，精装单价6.1万～12.1万元/平方米，刷新了此前麓湖长湖阙10万元/平方米顶跃的单价纪录。随后，麓湖丽世缦华单价超10万元/平方米，总价约3988万元的顶跃被全款售出。

成都楼市高总价房源的走俏，在二手房成交端也有所体现，2024年10月，成都伊泰天骄一套建筑面积约500平方米的带花园精装顶跃成交，总价4660万元，成交单价约93157元/平方米，刷新成都二手房高层业态住宅最高成交单价纪录。

不过与新房全面步入改善不同，成都二手房仍以总价100万～150万元为成交主力。中指研究院四川分院数据显示，2024年成都二手房成交231376套，虽然成交量上是新房的2.1倍，但套均建筑面积仅为96平方米。

同时，2024年成都二手房成交均价为新房成交均价的6.9折。以刚性需求为主。

苏宇认为，“先租后买、先旧后新”居住梯级消费体系加速建立，刚需客群大量流向二手房市场、改善客群通过“卖旧买新”链条支撑新房市场，支撑成都楼市新房、二手房同步繁荣。

分化仍是关键词

成都一在建项目实景图。孟双奎/摄

2024年，成都诞生了13宗地价超过2万元/平方米的涉宅地块，其中不少地块将在2025年与市场见面，或将会继续加深新房与二手房、区域与区域之间的分化。

中指研究院四川分院数据显示，2024年成都宅地整体成交楼面价为7534元/平方米，整体下滑两成，其中“5+2”区域成交楼面价上涨，达17540元/平方米，平均溢价率为12.4%；二圈层和三圈层成交楼面价下滑，分别为5989元/平方米、2894元/平方米，平均溢价率分别为0.4%、0.03%，与2023年相比，均出现下滑。

因此，业内认为这些成交价格或将直接影响未来不同板块之间的房价拉开价差。

一位不愿具名的房企营销负责人表示，2024年成都核心板块地价上涨，导致他们在三次土拍中都铩羽而归。目前公司已经在研判新地块，想在成都市场活下去、活得好，还是要争取在核心地段拿地。

但现阶段，即使在核心地段高价拿到优质地块，如何打造项目，依然是开发商必须面临的大考。吴江深有感受地表示，成都的产品更新很快，几乎都是“保质期70年，保鲜期只有3~6个月”。

据了解，以前的项目为凸显高端属性，可能会叠加使用嘉格纳、杜拉维特等奢侈品牌，现在部分高端项目直接在入户、公区等地方用以意大利原石进口的帝诺米黄大理石等为原材料，打造“奢石”概念。同时，外立面开窗面变大、漆面减少也正在成为新趋势。

另外，在住宅新规出台后，很多新房的得房率已经做到了100%以上，备受购房者青睐。越秀天悦云萃的置业顾问告诉记者，项目建筑面积143平方米的四房户型，实得率为116%，创新的户型让很多购房者心动。即使地理位置并不完美，很多购房者也愿意为产品本身买单。

这些新规之后的产品也逐步影响到新规之前的新房和二手房。

成都市民张天齐认为，新规之后的产品一旦全面铺开，之前产品的优势将不再存在。“同样的价格我肯定会愿意选得房率高的，即使新产品的价格会高些，但从后续的保值性来看，也比大部分二手房或以前的新房强”。

这样的看法也得到苏宇的认同。

他认为，“4·28”新政明确成都规划设计管理规定迭新，如成都区域板比从15%提升到20%，天府新区鼓励开发第四代建筑、生态阳台50平方米不计容。规划设计的迭新决定了未来新一代产品在得房率、舒适度、生态性上具备绝对优势，享有市场定价权。而这对在售的、产品存在代际差异劣势的项目来说不是好消息。因此，对于追求高品质改善、居住舒适度的客群来说，新规下的新产品更值得关注。对于总价相对控制的客群来说，目前也具备平价上车的机会。

苏宇告诉记者，总体来看，成都涉宅地块供应已连续3年缩减，加之新房市场套均面积已经上升至130平方米以上区间，未来的有效供应套数将明显减少，核心区域供求关系将进一步趋向于供小于求。在此背景下，成都未来可能面临更大规模的需求向二手房市场移动的情况。此外，2025年成都市场需要进一步对改善性市场进行细分研究，改善不意味着一味的大面积、高总价，以大换小、等面积置换、特殊群体专项需求匹配等逻辑下还有很多的产品创新都可以做。