唐军/发自武汉

9月18日，合肥市自然资源和规划局发布《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知（修订征求意见稿）》（以下简称：意见稿）。征求意见时间自2025年9月18日起至2025年9月27日。意见稿旨在对此前的《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》中的部分条款进行修订。

记者梳理意见稿发现，相比之前，政策在阳台、飘窗、架空层、架空连廊、建筑层高等计容规则均做了收紧，并要求优化绿地率控制指标。

其中，阳台、飘窗的计容规则主要有着以下变化：

一、关于阳台计容规则的转变

（一）住宅建筑阳台应与居室空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于2.4米（阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）； （二）住宅建筑每户阳台水平投影面积之和不应超过该户建筑水平投影面积的20%。

符合上述两条标准，当阳台开敞时，应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算建筑面积、按其1/2计入容积率。如超出上述标准，则超出部分应按 水平投影面积全额计建筑面积并计容积率。

而此前的规范是，阳台无论封闭与否，均按照阳台围护结构（设施）外围水平投影面积的1/2计建筑面积并计容积率。

按照意见稿，只有阳台开敞，才能按照阳台围护结构（设施）外围水平投影面积的1/2计建筑面积并计容积率。也就是说，以后阳台封闭的情况下，阳台面积不赠送了。只有阳台没封上的情况下，才能赠送一半的面积。

二、优化了飘窗计容规则

意见稿明确规定，飘窗应突出外墙面，下方不应有楼（地）板的延伸。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）应大于等于0.45米，结构 净高应小于2.1米，进深（自外墙外缘至飘窗外边线）不应大于0.6 米。

不满足上述条件的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

禁止在厨房设置飘窗，禁止擅自改变飘窗功能。飘窗上设置盥洗池等非飘窗功能的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

而此前的规范是，很多飘窗都是赠送的，可按照最新的政策规定，飘窗必须突出外墙面，且在窗台高度、结构净高等方面有着明确要求，一旦不满足，就全部计算面积。

“这有利于整体市场的公平与规划，特别是有利于两年前的项目去库存。”有业界人士认为，《意见稿》收紧、规范了阳台、飘窗的计容规则，以后，新计容住宅的实际得房率可能不会再那么夸张，而去成为营销的噱头，号称得房率突破100%的项目难以再现。

《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知（修订征求意见稿）》全文：

一、优化住宅建筑阳台计容规则

（一）住宅建筑阳台应与居室空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于 2.4 米（阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）；

（二）住宅建筑每户阳台水平投影面积之和不应超过该户建筑水平投影面积的 20%。符合上述两条标准，当阳台开敞时，应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算建筑面积及容积率；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算建筑面积、按其 1/2 计入容积率。如超出上述标准，则超出部分应按水平投影面积全额计建筑面积并计容积率。

（三）上盖高度达到或超过两个自然层的有顶盖阳台参照执行。与开敞阳台相接的附属构件（如花台、设备平台、遮阳板等），无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制。

（四）卧室、起居室（厅）设计应符合安徽省《住宅设计标准》的要求，不应随意将住宅套内空间分割成阳台，对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的，作为套内空间按楼板水平投影计建筑面积，不合理阳台具体图示见附图。

二、优化架空层计容规则

鼓励住宅整层架空（单元入户门厅原则上应封闭），鼓励公共建筑设置开敞空间，非住宅架空及非首层架空计容按照以下规定计算：

（一）住宅建筑

1.住宅建筑架空层层高不宜小于 3.6 米。

2.住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及各类管井宜整层架空，架空面积不宜小于 70%。同时满足以上条件的，架空面积的 40%可利用门窗、玻璃封闭，但需依据架空主题明确使用功能。符合上述标准的住宅建筑架空空间不计容积率。

（二）非住宅建筑

1.非住宅建筑架空层层高不宜小于 4.0 米，首层不小于 150方米，进深不小于 4.0 米，开敞面不小于周长 40%。

2.非首层单个架空空间面积宜不少于 300 平方米，其临开敞面进深应不小于 4.0 米。

符合上述标准的两类非住宅建筑架空空间不计容积率。

三、优化架空连廊计容规则

（一）具备边界开放与便捷的公共可达条件，面向公众或者不特定业主全天候免费开放的开敞架空连廊，其建筑面积可不计容积率。

（二）新建住宅小区内供居民使用的开敞风雨连廊、景观亭廊，视为景观构筑物，不计建筑面积、不计容积率、不计建筑密度。

（三）骑楼下部架空空间不计建筑面积、不计容积率。

四、优化建筑结构层高计容规则

（一）居住建筑

居住建筑容积率折算层高基准值为 3.9 米，套内建筑面积大于等于 180 平方米的复式住宅，起居厅可布置不超过套内面积30%的挑空，在挑空层满足层高不大于两个自然层、开间不超过2 跨、同时保留套内南向卧室等居住空间的前提下，可不参与住宅层高折算。

（二）非居住建筑

商业建筑容积率折算层高基准值为 5.1 米，建筑层高超过基准值的，在核算综合技术经济指标时按其层高基准值折算增加计容积率建筑面积指标，但许可证建筑面积不计其增加值。

五、优化配套设施计容规则

社区用房、居家养老服务设施、文体、卫生、托育等按约定需无偿移交的公共服务设施以及开闭所、公用配电房、公厕、垃圾集中投放点、通讯机房、消防控制室、建筑面积小于 20 平方米的门卫室等公益性设施，其建筑面积可不计容积率，但需计入总建筑面积，且在计算建筑密度时，计该设施占地面积。

六、优化车库出入口顶棚、非机动车停车棚等构筑物计容规

（一）地下车库出入口顶盖建筑面积不计容积率、不计建筑密度。

（二）非机动车停车棚（包含电动自行车集中存放和充电场所）不计建筑面积、不计容积率、不计建筑密度。

（三）结合景观独立设置在绿地中，仅用于到达地下室所必需的消防疏散专用楼梯间、风井和烟井等地面附属建构筑物，其建筑面积不计容积率。

七、优化半地下室计容规则

居住区半地下车库建筑面积不计容，基底面积不纳入建筑密度计算。半地下车库顶覆土厚度大于等于 1.5 米的，其绿地面积100%计入绿地率。半地下车库需在地块内部处理高差影响，保障城市界面平顺对接。

在场地与城市道路存在较大高差的情况下，将高差问题的处理转至内部消解，通过局部加大内部道路坡度，采用台阶式绿化景观来处理高差问题。

如因建筑物周边室外地平面标高不一致难以判断地下室或半地下室时，则建筑物在室外地平面以上部分的高度（H）按各个面的算术平均值确定，计算 H 时选取 4 个折转边数。建筑物 个折角处的室外地平面标高以周边最近城市道路、小区道路的中心标高加上 0.3 作为计算值。

八、优化装配式建筑容积率奖励政策

市区范围内商品房项目（含通过出让方式取得土地使用权的租赁住房），对采用装配式建筑装配率达到 50%的建筑单体，其地上建筑面积的 3%可不计地块容积率。

九、优化建筑设备平台计容规则

设备平台应满足通风散热等要求，禁止使用玻璃栏板等非通透性建材围护。

（一）居住建筑

居住建筑每套住宅设备平台面积不得超过居室（卧室、客厅、书房、餐厅等独立的室内居住房间）个数*1 平方米。采用空气源热水系统时，可增设 2 平方米。单个设备平台最大水平投影面积不应大于 4 平方米。

（二）非居住建筑

非居住建筑每层设备平台的水平投影面积不应大于该层建筑面积的 1.5%。设备平台的结构外檐水平投影面积不大于上述规定，不计建筑面积；当设备平台水平投影面积大于上述规定，超出部分按其水平投影面积全额计建筑面积并计容积率。

十、优化飘窗计容规则

飘窗应突出外墙面，下方不应有楼（地）板的延伸。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）应大于等于 0.45 米，结构净高应小于 2.1 米，进深（自外墙外缘至飘窗外边线）不应大于0.6 米。

不满足上述条件的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。禁止在厨房设置飘窗，禁止擅自改变飘窗功能。飘窗上设置盥洗池等非飘窗功能的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

十一、优化停车位配建指标要求

居住建筑停车配建指标采用百平米配比和户数配比双指标控制。

（一）居住建筑建筑面积大于等于 168 平方米的住宅，不少于 2 车位/户进行配置。

（二）居住建筑建筑面积大于 90 平方米且小于 168 平方米的住宅，按下表进行配置。

（三）居住建筑建筑面积小于等于 90 平方米的住宅，不少于 1 车位/户进行配置。

（四）取得国有建设用地使用权的单位，可选择本条或按现行《合肥市控制性详细规划通则（试行）》等规定整条执行。

一类停车分区为环城路围合的区域

十二、优化住宅小区内配建停车位配建充电桩的要求

新建住宅项目固定车位应 100%建设充电设施或预留建设安装条件，预留安装条件时需将管线和桥架等供电设施建设到车位，满足直接装表接电要求，同时需满足电力负荷需求。

十三、优化绿地率控制指标要求

详细规划编制阶段，合理确定项目的绿地指标，控制绿地指标下限，绿地率一般按下列规定执行：

（一）新建住宅类项目绿地率一般不低于40%，临近城市综合公园，城市更新项目的绿地率可酌情降低，一般不低于 35%。

（二）商业、商务金融、交通运输、公用设施等用地的绿地率一般不低于 20%。其中，大型商业设施、公交首末站等市政公用、交通运输设施用地，可酌情降低，一般不低于 15%；变电站、开闭所、加油站、综合能源供应服务站在满足防护要求的情况下，可酌情降低，一般不低于 10%。

（三）中小学、幼儿园采用可比绿地率进行绿地率测算，绿地率一般不低于 35%。

十四、优化住宅建筑面宽控制要求

沿城市道路的建筑应综合考虑城市街景和单体形态，合理确定建筑形体高宽比例。不同高度的住宅建筑，最大建筑面宽值按如下要求控制：

（一）住宅建筑高度小于等于 27 米，建筑最大面宽值不应超过 80 米。

（二）住宅建筑高度大于 27 米小于等于 54 米，建筑最大面宽值不应超过 70 米。

（三）住宅建筑高度大于 54 米，建筑最大面宽值不应超过60 米。

十五、其他事项

（一）本文件适用于合肥市辖区范围内建设项目（安置房除外）规划、建设和管理。

（二）本文件自印发之日起施行，有效期 1 年。在本文件施行前取得土地使用权的房地产开发项目，仍按照《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》（合房联办〔2024〕6 号）有关规定执行。