更新改造后的苏河美欣公寓。徐凡淋/摄

徐凡淋 中房报记者 付珊珊 上海报道

10月16日，位于上海市黄浦区的苏河美欣公寓迎来了首批住客，这意味着上海市首个“商办改住”保障性租赁住房项目正式落地。

苏河美欣公寓前身为“美欣大厦”，它承载着上海跨越3个世纪的历史记忆——1865年，中国最早的制气厂在此建成，由这里生产的煤气曾点亮了上海的首批煤气灯，被上海人亲切称为“煤气包”；世纪之交，在改革开放浪潮中，美欣办公大楼在“煤气包”原址拔地而起，成为苏州河畔的商办地标。

随着时间推移，总建筑面积约2.8万平方米的美欣大厦内外设备日渐陈旧老化，维护状况较差，作为办公出租时空置率长期徘徊在30%，租金仅为周边甲级写字楼的60%，整体租金收益远低于板块及区域水平。

转机来自《黄浦区人才发展“十四五”规划》的实施，黄浦区作为上海优质企业、优秀人才聚集的核心区域，对高端服务型保障性租赁住房需求迫切。在此背景下，美欣大厦又转型成为保障性租赁住房，迎来它的新使命。

美欣大厦成为保障性租赁住房背后源于相关规划方案的落地。2024年，上海市规划和自然资源局发布《上海市楼宇更新提升方案（2024~2027）》，允许商务楼宇在符合消防、日照等规范前提下，通过调整规划用途实现“商办住”混合开发，采用“一栋一策”模式，简化容积率转移，土地性质变更等审批环节。

据美欣公寓相关人员介绍，项目由申能集团与上海市黄浦区属国企金外滩集团共同投资改造，隧道股份市政集团承建，黄埔区政府大力支持推进，以实现老建筑的华丽转身。

改造过程中，项目团队采用碳纤维加固、粘钢加固等先进工艺，对楼板、墙体、梁进行全面加固。碳纤维材料凭借其极高抗拉强度和极小密度，在增强建筑整体抗震性能与稳定性的同时，几乎不增加原结构负担。

作为老旧建筑改造项目，美欣大厦存在结构复杂、机电系统数量繁多、房型排布不规整、管井重置等问题。为了解决这一问题，项目设计团队在充分利用原有建筑采光和景观面，完成合理且富于层次的空间规划，最终形成一系列紧凑而舒适的房间布局，满足不同住户需求。

从立项到竣工历时18个月，美欣大厦从乙级写字楼变身为了“垂直社区”形态，改造后1~5层规划为商业配套，6~21层为公寓，22层以上设置行政酒廊。

更新改造后的苏河美欣公寓。徐凡淋/摄

据上述美欣公寓工作人员介绍，项目自今年7月底开始预定，共230套人才公寓，面积覆盖49~60平方米一居室，70平方米两居室及189平方米大平层，配备行政酒廊、健身房、瑜伽室等，租金范围从12000元~40000元/月间。“10月16日项目迎来了首批住户，目前出租状况很不错”。

从工业旧址到商办地标，再到人才安居项目，对苏河美欣公寓的转型之路，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，作为黄浦区首个商务楼宇整幢改造为保障性租赁住房的项目，苏河美欣公寓的更新不仅体现在建筑功能的转型，更在于实现了规划土地政策支持与市场需求的精准对接，这不仅为上海保障性租赁住房供应开辟了新渠道，也为其他城市城市更新与住房保障工作提供了可借鉴样本。

改造后的申养·望年荟。徐凡淋/摄

除了美欣大厦外，上海市普陀区镇坪路的原中星经贸大厦则被改造成了养老服务机构。

中星经贸大厦原本是一栋商务办公楼，经过半年多改造，变身为了医养照护机构“申养·望年荟”，内设医疗门诊、餐厅、老年居住室、志愿者公寓以及娱乐室等多个功能场所，不仅满足了老年人一站式康养需求，还让一些志愿者能够用积分抵扣房租的方式解决租房问题。

根据申养·望年荟相关负责人介绍，一至四层是岳阳医院的名医特诊部，也是上海中医药大学的下属医院，对社会营业。除了非常完备的设施外，还举办各类健康公益活动，不仅给养老的老人们，也向周边居住的老人们开放。

“床位、护理费、餐费等所有费用加在一起，主流收费每月5000~7000元。”上述工作人员表示，项目还准备了十几个房间给青年志愿者，只要他们为老人服务达到一定时数，便可以服务积点抵扣租金，以较低价格入住。

“我们不希望把这变成死气沉沉的养老机构，要做引领时代的养老院，老人可以经常看到年轻人，改善他们的心情。”该工作人员表示。

作为全球最大的办公楼市场之一，上海高层楼宇约有1万栋，其中甲级写字楼存量已超1700万平方米。许多楼宇存在建造时间长、结构老化、设备损耗、设施陈旧等问题，并面临空置率攀升，租金不断下行的压力。

为了推进商办楼宇的发展，近两年，一系列文件接连出台，让商办楼宇更新迈入新阶段。

上海商办楼宇更新政策的核心创新在于构建了“15年全周期的合同管理模式”，政策允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质和主体功能“三不变”的前提下，兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育、教育培训、租赁住房等多元业态。

上海这场以功能升级为核心的商务楼宇更新，力争让每一栋商务楼宇，都成为适配城市发展，服务市民生活的“多功能生命体”，让存量空间持续焕发价值，也为城市更新注入新思路。