高枝 中房报记者 孟双奎 重庆报道

成都租房新规来了。

5月27日，《成都市住房租赁条例》经四川省第十四届人大常委会第二十七次会议表决通过，将于2026年8月1日正式实施。该条例升级为地方性法规，构建起事前、事中、事后全流程监管体系，直击行业现存痛点。

新规明确住房出租硬性标准，从严整治群租房、违规隔断等问题；细化租赁双方权责，严禁恶意清退租客等行为。同时压实住房租赁企业、中介机构及线上平台主体责任，强化房源信息核验，从源头杜绝假房源乱象。

此外，条例以法规形式明确，承租人可依法享受落户、子女入学等公共服务权益，在规范市场秩序的同时，进一步保障租房群体权益，推动当地住房租赁行业朝着规范化、良性化方向发展。

“终于等到新规了，以前租房经常遇到隔断房、房东随意涨价、扣押金不退的情况，现在有法可依了，以后租房再也不怕被坑了。”在成都工作的张先生表示。

为何立法？行业规模扩大倒逼法治升级

据统计，截至目前，成都市租赁住房约170万套，住房租赁企业653家、从业人员6600余人，房地产经纪机构7900余家、从业人员7万余人。

行业规模持续扩大的同时，矛盾也日益凸显：经营主体良莠不齐，“暴雷”跑路、卷款失联等事件频发；群租问题突出，违规隔断、超员居住、消防隐患屡禁不止。

成都自2017年入选全国首批住房租赁试点城市以来，在培育规模化租赁企业、规范房源管理、强化资金监管等方面形成了一系列有效做法，但原有政府规章仍难以适应超大城市治理需要。

为此，成都市于2023年启动条例起草工作，立法团队赴市法院了解租赁纠纷焦点问题，组织行业企业召开座谈会，充分听取行业诉求，重点完善了出租承租规范、安全管理、行业监管等规定。2024年，国务院将《住房租赁条例》纳入立法工作计划后，成都市密切跟踪上位法进展；2025年7月，国务院条例公布后，成都全面对标对表，结合实际进行条例设计。

值得关注的是，条例并非孤立出台。在此之前，成都已推出一系列配套政策与整治行动，为法规落地奠定基础。2026年4月，成都市住建局发布《关于明确成都市租赁住房租住标准进一步加强住房租赁管理工作的通知（征求意见稿）》，提出“单间租住人数不超过2人、人均使用面积不低于4.5平方米”等标准，与条例一脉相承。2026年以来，成都市区两级住建部门持续开展市场整治，先后曝光多批违法违规企业，涉及未设立资金监管账户、发布虚假房源、恶意克扣租金押金等问题，相关企业被采取信用扣分、关闭网签权限、下架房源等措施，向市场释放了从严监管的明确信号。

如何治理？四项核心制度重塑租赁市场

条例紧扣住房租赁治理实际，聚焦群租房、虚假房源、资金风险、暴力驱赶等市场痛点，在国家法规基础上细化监管规则、压实主体责任、补齐监管短板，形成了一套覆盖事前、事中、事后的全链条闭环治理体系。具体而言，以下四项值得关注。

一是出租标准最严设定，彻底告别“N+1”

条例明确，最小出租单元为“原始设计的房间”，不得打隔断出租，不得按床位出租；起居厅、厨卫、阳台等非居住空间不得单独出租。单间租住人数不得超过2人，人均使用面积不得低于4.5平方米（法定或医疗情形除外）。

这是成都首次以地方性法规形式对“群租”划定清晰红线。值得关注的是，条例在“从严”的同时，考虑到家庭照护、医疗护理等现实需求，对人均面积和租住人数限制规定了例外情形。这种“原则禁止+例外许可”的立法技术，既遏制了无序群租带来的安全隐患，又避免了“一刀切”影响合理居住需求。

二是租赁双方权责清晰，禁止暴力驱赶，备案即享公共服务

条例明确规定，房东不得擅自进入租赁住房，不得采取暴力、威胁或断水断电断气等方式迫使承租人解除合同或提前腾退，将“暴力驱赶租客”行为纳入违法范畴。

如果说“禁止暴力”是为租客撑起了保护伞，那么“备案享服务”则是为租客打开了权益之门。《条例》还明确，出租人须在合同签订后30日内办理备案，备案不收取任何费用。这是首次在成都地方性法规层面将租赁备案与公共服务权益直接挂钩——承租人可按规定享受落户、子女入学、公积金提取、个税抵扣等公共服务。这传递出明确信号：租房与购房在公共服务权益上的差距正在缩小，对于吸纳新市民、青年人等群体“租得来、留得下”具有实质性推动作用。

三是住房租赁企业全面纳入监管，资金监管账户成“标配”

针对“长租公寓爆雷”“二房东卷款跑路”等乱象，条例要求企业须办理市场主体登记并报送开业信息；利用他人住房从事转租或委托经营的，必须设立住房租赁资金监管账户，租客租金进入受监管账户，企业无法随意挪用。从业人员实行实名管理、持牌服务。个人转租达到国家规定规模的，也须办理市场主体登记。

资金监管账户的强制设立，从源头堵住了企业挪用租金的漏洞，是防范“爆雷”风险的关键一招。同时，将有一定规模的个人“二房东”纳入登记管理，填补了此前监管的空白地带。

四是网络平台核验义务加重，10套房源即触发经营资格核验

条例首次系统规定了网络信息平台的核验义务：平台须核验房源发布者真实身份；对租赁企业、经纪机构发布的房源，还须核验营业执照及从业人员信息，未经核验不得上线发布。对在同一平台上发布10套（间）及以上房源的，平台应核实发布主体的经营资格。

虚假房源长期困扰租房市场。此条款将核验责任前置到平台端，意味着贝壳、58同城、安居客等主流平台在成都的业务规则将直接重构。10套房源的“阈值”设计，精准锁定了批量发布房源的“二房东”和中小机构，防止其绕过监管。

市场影响：从“粗放生长”到“合规发展”

住房租赁，一头连着新市民、青年人的安居期盼，一头连着超大城市治理的精细功夫。当“租房”成为越来越多人的现实选择，如何让市场告别粗放生长、让租住双方权益得到平等保护，是一座城市必须回答的民生课题。条例的出台，正从多个维度对市场各类主体产生深远影响。

“以前在平台上看到的房子，图片和实际完全是两回事。现在平台必须核验真实性，希望能彻底解决这个问题。”曾在成都租房遭遇虚假房源骗局的小陈表示。

计划在成都长期发展的新市民王先生则看到了更长远的红利，“备案就能落户、孩子上学、提取公积金，这对我们外地来这里打拼的是实实在在的利好。租房和买房在权益上的差距终于缩小了。”

成都市住建局相关负责人表示，长期以来，租赁双方权利义务模糊，成为矛盾纠纷的温床，条例对此给出了双向规范：房东不得擅自进入住房、不得暴力或断水断电驱赶租客；租客需如实申报居住人数、不得擅自改动房屋结构。“权利义务对等，是租赁关系稳定的基础。”

据成都市住建部门统计，全市现有住房租赁企业653家、经纪机构7900余家，超过8万个市场主体将直接受到新规影响。贝壳省心租相关负责人表示，条例出台会加速行业洗牌，合规成本上升短期内会淘汰一批中小机构，但长期看有助于形成“良币驱逐劣币”的市场格局。

克而瑞深度咨询·普睿数智成都机构认为，过去，住房租赁市场很多问题都是事后处理，而这次条例往前走了一步，房源发布前要核验、合同签订后要备案，企业收钱要受监管，从业主体也不能完全游离在规则之外，它解决的不是一个单点问题，而是租赁市场长期存在的系统性问题。

随着8月1日施行日期的临近，成都住房租赁市场将迎来深刻变革。