于帅卿 中房报记者 苗野 北京报道

一则新建项目的规划公示，收到逾千份公众反馈，这在北京近年来的住宅项目中实属罕见。

近期，北京海开上地 0702 项目再引热议，周边小区业主就此项目提出多项投诉，问题涵盖楼间距、疑似违规增容、阳台与架空层建设不合规、不同用地性质区域违规连通，以及学区相关争议等多个方面，引发市场关注。

6月5日，北京市规划和自然资源委员会海淀分局发布了《关于北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地项目方案公示反馈意见采信情况和总平面图公布的通告》（以下简称“通告”）。通告显示，依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》《北京市居住公共服务设施配置指标》等政策有关要求，这一项目架空层、一步阳台、层高设计、楼栋间距、日照通风、消防体系等核心规划指标均合规。

相关公示通告虽已发布，但千余份公众意见，不仅令尚未入市的新盘备受关注，也引发了新老项目因规划标准差异导致的资产保值争议，引人深思。

项目合规提质引发争议

更新后的北京海开上地0702项目建设工程设计方案总平面图。

此次，引发周边项目业主提出大量意见的是北京海开上地0702项目，由海开控股在2025年12月份以84.56亿元拿下，住宅楼面价约6.96万元/平方米。

海开上地0702项目规划占地面积约7.71万平方米，地上总建筑面积约22.54万平方米，其中住宅约9.31万平方米，规划建设30栋4至10层洋房，户型面积区间为99至179平方米。

从产品定位来看，该项目户型面积段与2025年热销的北京功德寺双子星项目和樾玉鸣、和樾望雲高度重合，但依托北京高品质住宅建设相关新规，海开上地0702项目在落地方面进行了多项设计优化，如设置了进深0.5米的“一步阳台”，依据《北京市房屋面积测算技术规程》不计算建筑面积；规划了层高3.05~4.25米的架空层，依据新规不计入容积率。

层高方面，项目常规户型层高3米，179平方米楼王户型层高可达3.3米，优于周边竞品2.9米至3米的层高标准。

得房率方面，凭借高端立面、大体量架空层、品质会所等配套加持，项目整体得房率约88%，较同区域在售项目高出5个百分点，产品力优势较突出。

这一产品设计对于2025年以均价10.5万元/平方米抢购海开上地0702项目周边新盘的业主而言，带来了“未收房即贬值”的强烈焦虑。不少业主直言，新项目高标准设计属于“过度使用黑科技”，或冲击二手房价格、背离稳房价政策导向。

通告亦显示，海开上地0702项目在2026年5月9日至5月18日公示期间，共收到公众反馈意见1092份，内容涵盖架空层设计、楼栋间距、赠送面积、消防规范乃至学区划片等十四大类问题。

面对上述质疑，北京市规自委海淀分局与建设单位依据现行规范给出了回复，称相关指标均合规。

针对“审批标准是否前后不一”的质疑，北京市规自委海淀分局亦明确表示，全程依规受理、依法审批，所有设计均符合现行建筑规范与规划准则。

另外，海开上地0702项目规划亦有微调，针对建筑退线、消防回车场两项细节，采纳了公众意见进行微调优化，将消防回车场尺寸调整为13米×15米；其余核心产品设计方案均予以采信。

引发资产保值、学区焦虑

相较于产品技术层面的争议，引发的房价焦虑、学区诉求也是片区其他项目业主关注的核心事项。

针对业主提出的新项目可能冲击二手房价格、违背稳房价政策的诉求，北京市规自委海淀分局明确回应，二手房价格涨跌属于市场自主调节行为，不属于规划部门监管职责。

针对片区其他项目业主提出的“禁止该项目享有学区特殊待遇，要求其划片标准与周边新建项目保持一致”要求，北京市规自委海淀分局回应，学区划片不属于规划权责范畴，需咨询教育主管部门。

针对此情况，记者致电北京市海淀区教育委员会进行了解，但截至发稿未接通电话。

上地学区一直是片区房产高溢价的核心支撑，凭借上地实验小学、清华附中上地学校、一零一中学等优质教育资源，形成了优质入学体系。

不过，片区学区红利的确定性正在弱化。2026年4月，北京海淀区优化“六年一学位”政策，学位占用后入学方式由单校划片调整为多校划片，也大幅降低了入学的确定性。

对于因海开上地0702项目引发的争议，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地方政府可以通过定价管控、规则平衡等配套机制，统筹新旧业主权益，规避因公共政策调整引发的不公，保障区域市场平稳发展。