中房报记者 李叶 北京报道

2026年夏天的合肥，空气里弥漫着一种微妙的张力。

6月中旬，国产DRAM龙头长鑫科技的科创板IPO注册生效，作为今年A股规模最大的IPO项目，市场给予其万亿市值的期待，被视为又一场城市级“造富”。企业总部落地的合肥，城市热度同样走高：今年一季度GDP同比增长6.8%，在29座万亿城市中位居首位。其中，规上工业增加值同比增长19.6%，远高于6.1%的全国平均水平。

产业红利能否“带飞” 合肥楼市，成为市场热议的焦点。

一位不愿具名的知名房企合肥分公司高管在接受记者采访时判断，随着高新产业持续扩容，高素质人才、科创人口将持续涌入合肥。短期来看，合肥楼市整体将呈现量价平稳格局；中期市场信心稳步修复，整体市场容量稳中向上。

“合肥楼市的区域分化或将持续深化。”一名合肥当地房地产中介机构经纪人则向记者表示，热门板块次新优质房源今年以来已经开始涨价，有的每平方米涨了2000元；产业薄弱、配套存在短板的外围房源，即便降价促销，去化依旧乏力。

从数据上看，当前合肥产业发展的红利尚未完全传导至楼市。国家统计局发布的2026年5月70城房价数据显示，合肥新建商品住宅价格环比微涨0.1%，同比增长0.8%；二手房价格环比持平，同比下降6.1%。市场相关机构数据显示，合肥5月新房成交1533套，环比减少40.65%，同比增长18.01%。二手房成交8222套，环比减少5.7%，同比增长54.2%。

“这种‘温差’本质上是政策短期扰动与需求释放节奏错位的结果，并非趋势性背离。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，未来1~2年，合肥楼市的整体走势会呈现“稳字当头、结构分化”的特征，不会出现大幅波动，市场韧性会随着经济基本面的支撑逐步显现。

新增人口重塑购房逻辑

过去十余年，合肥押注京东方、长鑫存储、蔚来汽车，走出了一条“以投带引”的“最牛风投”路径，也形成了“芯屏汽合、集终生智”的新兴产业集群。

当前，合肥的产业布局迎来集中兑现期：集成电路领域，长鑫科技（长鑫存储母公司）5月27日科创板IPO过会，6月12日获证监会注册生效，即将成为“国产内存第一股”——企业一季度实现营业收入508亿元、归属母公司净利润247.6亿元，市场预期其市值有望冲击万亿元，进一步拉高城市产业价值。新能源汽车方面，合肥集聚了蔚来、比亚迪、大众安徽等6家整车厂，2025年产量137.6万辆、居全国第一。量子科技、人工智能则汇聚了中国科大硅谷、科大讯飞、国盾量子等近千家科创企业。

硬核产业落地，强化了合肥的人口吸引力。中指研究院数据显示，2023年~2025年，合肥累计新增常住人口37.1万，人口增量位居全国城市第三名。2024年，合肥跻身千万人口城市行列，成为长三角第四座GDP破万亿、人口超千万的 “双万城市”。

“我在合肥的收入跟在北京时差不多，但幸福感高多了——不用挤地铁，去哪都是二三十分钟，东西还便宜。” 2024年从北京返乡定居的刘先生，道出了新合肥人的置业选择逻辑。

安徽亳州的张女士也告诉记者，很多同学毕业后选择去合肥，“一是作为省会方便，二是发展确实有目共睹”。

外来定居人口，正在重塑合肥楼市的需求结构。合肥市住房保障和房产管理局发布的数据显示，2026年一季度，合肥市区新建商品房购买人群中，非本地户籍购房者占比达44.66%，接近半数。

“近年合肥引入的大量新兴产业从业人员，多处于职业生涯起步阶段，从入职定居到积累购房资金等普遍需要1~3年的周期，加上过去几年房地产市场处于调整期，部分群体持观望态度，使得产业红利的传导存在明显的滞后性。”袁帅预判，随着这批新市民定居需求的逐步释放，预计未来1~2年住房需求会迎来更加平稳的释放窗口。

冰与火的市场分化

“产业、学区、配套等几大要素直接决定房产价值。当前的合肥，政务、滨湖、高新等板块房价比较坚挺，瑶海、远郊县域等板块价格承压。”上述房地产中介机构经纪人告诉记者。

克而瑞数据显示，今年5月，合肥区域分化呈现"经开稳健、滨湖和高新结构性高位、包河阶段性回落、刚需板块普跌"的格局。经开区以5.92万平方米的成交面积跃居全市第一，环比仅回落2.22%、同比增长462.2%；包河区受4月高基数影响成交面积环比下滑52.77%；庐阳区成交面积环比下滑62.15%，为全市回落最大；新站区则延续低成交量和低均价。

价格方面，政务区均价31767元/平方米仍为全市最高，滨湖区24405元/平方米、高新区24373元/平方米、经开区23678元/平方米、包河区23084元/平方米构成第二梯队。

克而瑞机构认为，改善性客群在经开（南艳湖/翡翠湖板块）、滨湖（省府东/金融板块）、高新（蜀西湖/西拓板块）持续集聚。

“迁移人口中既有高端研发人才，也有大量产线工人和服务业从业者。前者购买力强劲但数量相对有限，后者数量庞大却面临收入与房价的落差。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，产业集聚并未带来"普惠性"住房需求释放。合肥新能源汽车上下游从业人员约10万，集成电路产业从业人员超3.5万，但这些人中的大多数尚未达到支撑核心板块房价的收入水平。当产业红利集中于少数高薪岗位时，楼市自然呈现"高端热、刚需冷"的分化。

“当前合肥楼市出现的核心板块高端改善项目活跃、外围刚需盘去化承压的分化格局，恰恰与产业集群带来的高收入人群集聚特征高度契合。”袁帅补充，板块分化的格局会进一步加剧，核心区域的改善型产品依然会保持较高的热度，优质房源的价格会保持平稳，而缺乏产业和人口支撑的外围区域，刚需盘的去化压力会持续存在，部分项目可能会通过适度降价、优化产品等方式加快去化。

未来增长趋势

在产业爆发、城市进阶的利好之下，合肥也面临着人才留存、人口增长放缓的现实挑战。

6月15日，合肥统计局披露，根据2025年全国1%人口抽样调查结果推算，全年末全市常住人口1000.5万人，比上年仅增加0.3万人。

人口增量大幅回落，与市场预期形成明显反差。

今年3月，合肥市政协公布了 “关于营造拴心留人‘养人’环境”的提案，指出每年有超30%的本科及以上学历毕业生选择离开合肥，其中近半选择前往经济发展较快、生活条件较优越的二线及一线城市。

对此，厦门大学经济学院副教授丁长发在接受媒体采访时表示，相较于周边核心城市，合肥在城市公共服务上的短板明显。合肥当前正处于经济结构转型和产业升级的关键阶段，传统制造业逐步向创新型、高技术产业过渡，对高端人才的需求越来越迫切。但现有吸引高端人才的政策和环境建设仍存在差距。

对于合肥楼市的未来发展，市场上也充斥着不同的声音。

“今年3~4月份的时候感觉房价有所抬头，但到5~6月又出现了不少降价的房源，让人持观望的心态。我加的购房交流群里多数人认为，这是因为之前的低价房都卖得差不多了，市场又进入新的多空博弈中。” 一名合肥当地的意向购房者向记者坦言，担心购房后房价阴跌。

上述知名房企合肥分公司高管则认为，当前合肥楼市处于结构性修复、分化式回暖阶段。从库存基本面来看，合肥新房整体去化周期约10个月，处于行业健康区间，楼市整体稳中向上的基调不会改变。

展望后市，袁帅表示，合肥楼市的走势依然与产业发展的节奏深度绑定，只要新兴产业集群的增长动力不中断，人口持续流入的趋势不改变，住房需求的支撑就会不断增强，市场整体会保持平稳健康的发展态势。

“合肥产业红利结构性分配不均——高薪岗位集中于少数核心板块，而大量新增就业人口尚未形成有效购房力。”在柏文喜看来，未来1~2年，市场将延续"核心坚挺、边缘承压"的分化格局。对于购房者而言，"买对核心"比"买得便宜"更重要；对于城市而言，如何让产业红利更普惠地传导至住房市场，将是合肥从"经济强市"迈向"宜居之城"的关键课题。