北京姚江胡同共生街区一角。于帅卿/摄

于帅卿 中房报记者 刘洋 北京报道

大栅栏是北京格局最完整、最具南城特色的历史文化街区之一。

街巷院落历经百年岁月，这片历史文化街区面临着市政设施老化、零散资产管理困难、居民生活环境亟待改善等诸多难题。片区内不少院落地势低洼，常年饱受积水困扰，位于北京市西城区大栅栏观音寺片区北部的姚江胡同便是典型代表。

“姚江胡同最低洼处比胡同路面低1.5米，常规改造难以根治。”负责更新项目的北京大栅栏投资有限责任公司副总经理李紫祥介绍，为解决困扰居民多年的积水问题，项目团队引进了“雨污水双层同位”“固定吸管集污”“分层蓄排、雨水蓄排调控”三项专利技术，这套专利技术几乎适配70%的平房低洼院落。

技术的突破仅是第一步，如何在改造中留住老城风貌与烟火气，是更深的考量。“规划设计初期，我们就决定一定要在尽可能保留街区历史风貌和尊重原住民生活方式的前提下，做城市更新改造和运营。”共生街区的运营主理人、负责规划改造的设计师闻婷表示。

设计运营团队查阅老照片、文献，细究砖砌技法、窗棂样式，只为呈现传统建筑原本的面貌。腾退出的空间，一部分用于补充停车、健身等公共配套设施，另一部分则引入人才公寓、设计师工作室、社区咖啡馆等年轻业态，让老院落里有了“新风景”。

站在天台俯瞰北京姚江胡同一角。于帅卿/摄

2025年4月，北京市西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目被收录于住房城乡建设部《城市更新典型案例集（第二批）》。姚江胡同的精彩蝶变，正是“十四五”期间西城区平房院落有机更新的生动缩影。

在此基础上，北京市西城区进一步将经验系统化。今年6月，西城区推出了《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案白皮书》与《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案创新节点图集》两项成果，针对腾退后形成的完整院落、沿街商业、共生院落3种类型，分别制定改造思路。从房屋主体、墙体结构、室内布局、户外配套到智能应用，5大维度全覆盖，还做成菜单式选项，可根据实际情况灵活挑选。

老城平房更新，最难的不是没有想法，而是缺乏一套既尊重历史、又兼顾成本与效率的系统方法。北京平房户型、结构千差万别，以往改造大多“一院一策”，费时间、成本高，还难统一标准。如今西城区给出了一个平房院落改造的指南。

北京市西城区相关负责人介绍，5年来，西城区坚守老城保护底线，摒弃大拆大建模式，以绣花功夫推进平房院落精细化改造，截至2026年5月底，已开展的21个申请式退（换）租项目,累计腾退面积12.37万平方米、修缮面积7.03万平方米、已利用面积5.98万平方米。辖区腾退出来的空间，通过精细化盘活利用，改造为人才公寓、特色文化空间、新消费场景等逐渐对外开放使用。

如今，老城腾退空间焕发全新活力，形成了“商业居多、商务次之、文化为特色”的崭新格局。在持续的城市更新实践中，西城区让老旧平房院落补齐居住功能短板、留住老城烟火文脉，为老城保护与城市更新提供了“西城样本”。