改造后的广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号。吕颖雅/摄

中房报记者 吕颖雅 广州报道

很难想象这里曾是一栋D级危房。

走进广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号，楼栋外立面整洁，电梯直达楼层，楼道宽敞明亮，居民居住环境焕然一新。但几年前，这栋建于上世纪70年代的5层砖混结构住宅还是另一番模样：墙体开裂、外墙破损、屋顶渗漏，公共设施老化，居民长期生活在安全隐患之中。

“大家都知道房子旧了，也希望改善居住条件，但到底怎么改、谁来改，是最难解决的问题。”一位居民回忆。

集群街2号的蝶变，背后是危旧房更新机制的创新。

不同于传统拆迁改造，广州市花都区委、区政府先行先试、创新探索，通过“业主自主筹资+国企代建+政府支持”模式，让居民从被动等待转向主动更新，探索出了一条多产权危旧住房自主更新路径。

从“等拆迁”到“自主更新”

改造前的集群街2号。

“对于大量建成年代较早、产权分散的老旧危房而言，单纯依靠传统政府征拆兜底的投资模式，大规模复制难以持续。”广州市花都区住房和城乡建设局相关人士表示。

集群街2号正是在这样的背景下探索破题。

这栋建于上世纪70年代的5层砖混住宅楼，占地面积328.76平方米，建筑面积1750.2平方米，涉及25户业主，既包含公房，也有私人产权，还涉及住宅和商铺等不同类型物业。

改造前，楼栋存在明显安全隐患，且由于产权结构复杂，居民诉求也并不完全一致。“有的担心资金问题，有的担心改完以后产权变化，还有的担心自己承担费用后，效果达不到预期。”广州花都区住建局介绍。

为破解改造僵局、回应居民安居诉求，广州市花都区委、区政府高位谋划，建立区、街、社区三级工作机制，围绕居民意愿征集、方案优化、资金测算等环节持续沟通。

项目推进过程中，工作组组织居民大会9次，开展入户走访48次，通过基层议事平台收集居民意见。针对不同家庭情况，工作人员逐户了解需求，并邀请设计团队参与方案优化。对于困难家庭，项目还围绕拆建期间残疾人家庭分房、困难家庭筹资等实际问题，协调解决居民最迫切的需求。

经过多轮沟通协商，居民们终于从“旁观者”变成了“发起人”，自筹资金800余万元，按下了更新的“确认键”。

破解资金与审批难题

改造后的集群街2号的居住空间。吕颖雅/摄

资金，是危旧房自主更新绕不开的一道坎，完全靠居民，力不从心；完全靠政府，难以为继。广州花都区给出的答案是：构建“居民主体+国企代建+政府赋能”的多元资金保障路径。

广州花都区住建局介绍，在集群街2号项目中，居民作为改造主体承担建设成本，国企全流程代建，政府通过奖补激励业主出资，减轻居民压力。项目启动阶段，政府对前期经费给予50%补贴；建成后，对物业维修基金给予50%奖补，并引导居民引入专业物业管理，解决后续管养问题。

广州花都区还针对危旧房改造政策空白进行探索。

此前，相关政策法规更多停留在原则性指导层面，缺乏详细指引。为此，广州花都区出台广东省首份《危旧房屋拆除重建试点方案》，坚持“原拆原建、增加公服”原则，优化套内户型设计、扩宽楼道、内部增设电梯，并推动市级细则出台，为同类项目提供政策支持。

审批环节也同步优化。项目推动多部门联合办理，实现建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、人防工程报建、特殊建设工程消防设计审查“四证联办”，办理时限由47个工作日压缩至5个工作日。

在这一过程中，区属国企受全体业主委托，承担代建服务角色。“居民有改造意愿，但缺少专业建设能力。国企介入后，可以帮助解决方案设计、施工管理、资金统筹等问题。”广州花都区住建局表示。

多方合力下，集群街2号不仅消除了D级危房的安全隐患，更通过电梯加装、消防达标及厨卫面积优化，实现了居住品质的明显提升。

自主更新全面铺开

改造后的新华坊。吕颖雅/摄

在集群街2号基础上，广州花都区继续向更复杂的城市更新场景拓展。

例如新华坊项目，将自主更新探索延伸至商业物业领域。作为全省首例多产权连片危旧商业物业自主更新项目，新华坊面对的是上世纪40至60年代形成的连排商业建筑群，涉及13户业主、19套商铺，创新探索“自主更新、自拆自建、统一运营”模式。

在资金筹集方面，新华坊突破单纯依靠业主出资的方式，引导业主通过出资或让渡运营权参与改造。其中，10户业主选择让渡20年运营权，由区属国企统一负责招商运营，并建立收益分配机制，破解商业物业更新资金难题。

同时，项目没有简单推倒重建，而是在保留青砖墙体、红瓦屋顶等历史元素基础上，植入新的商业功能，实现历史风貌保护与现代运营结合。

今年2月动工的福宁路15~17号项目，则进一步将自主更新推向3.0阶段。

该项目突破单栋建筑和单宗土地限制，将2栋D级危旧住宅、1栋D级商业公房、1栋C级办公公房纳入整体规划，探索“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”模式。项目还获得全国“好房子”设计大赛70平方米课题一等奖，通过创新设计“X可变空间”，满足青老共居、多代同堂等家庭需求。

福宁路15~17号危旧房改造项目改造前情况。

福宁路15-17号危旧房改造项目改造效果图。

通过“两栋并一栋”抽疏布局，项目释放超过2200平方米公共空间，并盘活2栋闲置公房，设置社区居委、社区活动中心、商业网点、颐康服务站等功能。

“自主更新不能只关注房子本身，还要解决居民生活圈的问题。”花都区住建局表示，3.0模式更加注重空间资源统筹和社区功能完善，让危旧房改造成为提升城市功能的重要抓手。

此外，今年3月动工的花东镇复兴街2—9号项目，则将自主更新探索延伸至历史街区保护领域。项目通过地籍整合、权属优化和风貌保护，在解决危房安全问题的同时，延续岭南骑楼街区特色，并逐步辐射带动推广社区老街片区系统性更新，探索历史空间活化利用路径。

复兴街2号~9号危旧房改造项目俯瞰效果图。

从集群街2号到新华坊，再到福宁路和花东骑楼街，花都区危旧房自主更新探索不断深化：从破解单栋多产权住宅改造难题，到拓展至商业物业、连片空间和历史街区更新，更新对象和实施路径不断拓展。

在这一过程中，花都区逐步形成居民参与、政府支持、国企协同的更新模式，让危旧房改造从解决“住得安全”走向提升“生活品质”和“城市功能”。

对于进入存量发展阶段的城市而言，如何盘活既有空间资源、激发多元主体参与，是城市更新的重要课题。花都区实践表明，危旧房更新并非只有传统征拆、加固路径，通过机制创新和多方协同，老城区也能实现从“旧房改善”到“空间焕新”。