三亚海棠湾。近些年这里已成为各大资本投资及开发的聚集地。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 三亚报道

全国豪华酒店密集海岸带——三亚海棠湾，正因一则地块修改规划批前公示掀起波澜。

前不久，三亚市自然资源和规划局官网发布一则公示，拟对三亚海棠湾国家海岸休闲园区HT07-02-01、HT07-02-02两宗合计超400亩“超级”地块进行规划修改。

这两宗地块正是华润置地方面先后斥资约24.2亿元竞得的“三亚超级万象城”项目用地。

公示一出即引发广泛关注：外界将其解读为“超级万象城要改建超级酒店”；也有华润置地海棠湾项目购房业主担心超级万象城项目“缩水”，影响资产贬值。

针对“三亚超级万象城拟修改规划、商业用地大幅缩水”传闻，华润置地方面近日向中国房地产报记者回应称，网传“万象城取消、不落地”等系不实传言，项目一期已开工建设，外界关注的核心高端购物中心就在一期，不会取消。

就在记者采访核实过程中，上述公示在深夜被突然下架，相关页面变成了“404”。记者试图多渠道了解公示材料撤下原因，截至目前当地政府相关部门、企业等未有回应。

三亚超级万象城定位“世界级文商旅目的地”，整体规划庞大，是华润置地落子海棠湾、服务海南自贸港国际旅游消费中心建设的百亿级旗舰综合体。

该项目地块规划突然要修改，又在社会一片舆论声中撤下修规公示，自然引起外界的广泛关注。

旅馆用地占比升至六成

亚特兰蒂斯酒店。三亚海棠湾已集聚23家国际品牌度假酒店。陈标志/摄

9月28日，三亚市自然资源和规划局发布《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT07-02-01、HT07-02-02地块规划修改》批前公示，公示期至10月27日。

对比该地块调整前后规划，变化最大是业态结构的占比调整：调整前，HT07-02-01地块为零售商业、餐饮、娱乐、商务金融混合用地，HT07-02-02地块为零售商业、娱乐、商务金融混合用地，零售商业均为第一大业态。调整后，零售商业用地占比降至9.64%，旅馆用地则以60.82%成为绝对主导。

公示材料显示，调整后新增旅馆建筑面积约33.1万平方米，预估约2667间客房。

也正是“零售商业占比由47%降至9.64%”这一数据，成为外界质疑的焦点。有观察者在网上发文称，“三亚超级万象城要改建超级酒店”，认为调整后剩余的商业体量已不足以支撑“超级”二字，担忧项目缩水甚至不再建设。

不过，公示文件同时明确，本次规划修改仅优化地块内部业态构成及比例，地块范围、用地规模、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等核心控制指标均不改变，不新增城镇建设用地。

对于调整缘由，上述公示文件援引相关政策依据，并结合产业角度给出解释：海棠湾已拥有三亚国际免税城这一超大型免税商业体，太古里等大型商业项目在建，本次调整商业比例可避免与片区大型商业体正面竞争，形成差异化定位。

与此同时，海棠湾已集聚23家国际品牌度假酒店、客房超1.3万间，一线滨海酒店年均入住率达70%~72%，春节等旺季最高可达89.45%，高端住宿供给存在结构性缺口。旅馆用地占比提升，既能缓解旺季“一房难求”，也能以住客为片区夜间经济提供稳定客流。

修规公示深夜被撤下

针对外界质疑，华润置地三亚项目相关人士向中国房地产报记者回应称，网传“万象城取消、不落地”属于不实传言。

上述人士介绍，项目一期保持原规划落地，目前已开工建设。一期商业总建筑面积接近40万平方米，业态涵盖商业、酒店、写字楼、文体娱乐、地下停车场等，其中商业体量17万平方米，外界关注的核心高端购物中心就在一期，目前已动工。一期建成后，将成为集“文、旅、商”为一体的超级万象城综合体。

对于此次批前公示，该人士解释称，这是整个项目的规划优化调整，属于大型综合体项目方案打磨的常规流程，不是项目变更，更不是取消万象城。

在被问及“调整后商业部分占比确实有所下降”时，上述人士亦坦承，调整后的商业用地占比较此前降低，但如此大体量的综合体如果只是购物中心“也不合理”，酒店、文旅配套本身就是项目大盘定位的重要组成部分。

10月8日，记者亦就此事致电三亚市资规局了解情况，一名相关负责人表示，这则公示系该局代发，调整规划的主体是“海棠湾管委会”（实为“三亚市现代服务业产业园管理委员会”）。记者随后多次拨打该管委会一座机联系方式，一直无人接听。

就在记者正采访核实过程中，该修规公示突然被从上述网站上撤下。针对公示被撤下一事，记者再次拨打上述管委会电话，未获得回复。

目前，针对三亚海棠湾“超级地块”修规，市场层面尚存多重疑问，至今未有清晰说法。