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中房报·财经
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黄鹏：资本市场对物管公司的5个估值逻辑
2018-11-05 17:38
中房报记者 李燕星 北京报道
11月5日，峰会主题为“大水大鱼 长局长线”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会在北京召开。在此次会议上，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”）CFO黄鹏介绍了资本市场对物管板块的估值逻辑，以及法国索迪斯经验模式对物管公司未来发展的启发。
物管板块在香港资本市场受到投资者青睐，估值水平较高。因为其具有“轻资产、可产生持续现金流、抗周期、高增长性、盈利可预见、增值服务成长可期、现代服务消费”等特征。
黄鹏表示，“对于香港物管公司的估值逻辑主要是有5个方面，第一是规模有没有持续的扩张能力，第二个是有没有品牌溢价，第三个是成本管控能力，第四个是创造增值服务的能力，第五个是形成平台的能力。”
资本市场对于龙头企业的估值更高，究其原因有两个：一是龙头企业在全国的覆盖影响力和品牌能力，能够享受这个行业成长的红利、政策的红利和规模技术、规模提升和运营能力；二是龙头企业背靠地产公司，拥有后续源源不断的面积供应，背书要高。相比之下，其它中小物管公司可能处于竞争比较充分的市场，门槛比较低，可能会面临经营压力，盈利小的时候流动性也比较差，融资能力也会受限。
碧桂园服务便是龙头房企物业管理板块上市的案例之一。2017年12月碧桂园服务开始启动上市，2018年3月向港交所递交A1申请表，3个月后便在港交所上市。上市后，碧桂园服务表现优异，不仅是物业港股市值第一，还被纳入“两指一通”-恒生指数以及明晟全中国指数，并且获得境内外多家卖方机构“买入评级”，被德银认为是市场行业整合者。
在提供生活质量服务方面，法国索迪斯的模式值得借鉴，凭借以专业设施设备管理为核心业务，不断渗透至各垂直细分市场，比如医疗、教育、军队后勤等；通过大规模收并购实现跨越式发展；以精益管理战略为内核，包括培训、人才储备、信息化整合、品牌协同在内的并购后整合策略及实施。
2017年，法国索迪斯实现收入207亿欧元，约合1641亿元人民币，净利润7.23亿欧元，约合57亿元人民币，市值173亿欧元，约合1372亿元人民币，市盈率23.9倍。
这给物管行业的3个启发是，专业设施设备管理业务价值不仅在于其业务本身，更重要的是成为进入包括城市服务、产城等其他形态的核心能力，以及对现有住宅业态服务的改善；行业发展需要更大规模的收并购；并购后整合需要上升到公司及战略，明确并购后整合的整体策略、打法、支撑体系、整合公司层面资源实现并购后1加1大于2的效应。
碧桂园服务的愿景是，以客户满意为核心，秉承价值服务理念，在社区和城市提供物管、居民生活、资产管理等增值服务，以及投资运营垂直专业服务的全球领先综合服务集团。
编辑：liuya
标签：黄鹏,2018地产金融案例大会
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