中泽集团和都国际社区，这里有802户购房人选的房子

房地产是一个名利场，也是一个泥沙俱下的市场。监管上如果打盹、睡觉或者无牙，类似中泽集团这样以卖房“非法吸收公众存款”的案件，不仅屡禁不绝，反而会陷楼市于“剪不断理还乱”的死结，并给包括法院在内的所有涉及方一个挠头的难题。

这种事件，不仅隐含着经济、法律问题，还隐藏着社会和执政问题。地方政府万万不能忘记了“守夜人”的本位角色。

丨中房报记者 李燕星 四川报道

4月30日前，802户购房者，要在两个选择方案中做出最终的选择。一是主张要房的要求补足房产差价款；二是放弃要房的根据情况返还本金。

这起买房遭遇上了非法集资的案件，发生在四川省宜宾市。2014年8月底到9月初，宜宾的一些购房者在“优惠房”通知下，与宜宾中泽投资集团有限公司（以下简称“中泽集团”）签订了购房合同，购买了宜宾和都国际项目。他们都憧憬着未来新的生活。

还没等这些购房者高兴够，仅仅数十天之后，中泽集团就因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2014年9月被宜宾市公安局翠屏分局（以下简称“翠屏公安分局”）立案侦查，2017年9月被移送翠屏区法院审理，案件时至今日仍未审结。802户购房者至今也未拿到属于自己的房子。

从2014年到现在的5年时间，这些购房者多次进行权利维护，未果。2019年1月份，一份针对802户购房者的解决方案浮现，他们有两种选择，一是主张要房的要求补足房产差价款，二是放弃要房的根据情况返还本金。翠屏区多部门联合组成的“打击和处置非法集资领导小组办公室”（以下简称“翠屏区打非办”）也发布了一份通告，要求这些购房者于4月30日前选定方案执行。

面对上述要求，802户购房者认为，这不符合合同效力与法律规定，“我们也不接受补缴差价的要求”。

翠屏区政府相关负责人表示，802户“以资抵房户”只是中泽集团非法集资案的一部分，如果满足他们的要求，对其他1398名“集资参与人”有失公平。

中泽集团涉嫌非法吸收公众存款一案的涉案范围，除了802户购房者，还有其他1398名没有签订购房合同的“集资参与人”，以及23家金融机构。同时，涉案地区不仅有宜宾，还包括内江和云南大理。

一场开发商的非法集资，下了一个“怪蛋”。如何彻底有效解决这一案件并保证各方利益，这是一个摆在翠屏区政府面前的棘手难题。

翠屏区打非办通告

资金告急，失去的房子

“2014年6月，我交了20万元意向金和5万元车位预定金后，到现在5年了，给儿子买的那套婚房还没有下来，现在小两口在宜宾租房住，家人都埋怨我。”购房者王凌向中国房地产报记者说，2014年6月缴纳意向金后，9月1日补齐全款并签订购房合同，开发商中泽集团承诺当年12月31日前交房。

王凌补齐全款15天后，2014年9月16日，中泽集团因涉嫌非法吸收公众存款罪，被翠屏公安分局立案侦查，802户家庭购买的房子随后被陆续查封。这件事打乱了很多人的生活。

立案带来的直接影响是，他们被认定为“非法集资参与者”，无法获得房子。

“2014年8月，数百名中泽集团集资参与人、受损群体要求公安机关立案，这起涉嫌非法吸收公众存款的涉案人数共计6000多人，经化解降至3000多人；且资金流向不明。”翠屏区公安局副局长余勇告诉中国房地产报记者。

根据记者拿到的一份中泽集团2014年10月会议纪要显示，截至当年9月30日，信访部门共登记中泽集团有关债务2720例，涉及金额10.97亿元，其中签订购房协议1924笔，共6.7亿元；购房款277笔，共17933万元；预付款251笔，共7895万元。总计20.25亿元。

翠屏区人民政府法律顾问邓健表示，“最高人民法院已经出台关于非法吸收公众存款的立案标准，例如公开宣传以定额返息的方式，同时向社会不特定人群达到30人以上，涉案金额达200万元以上，给受损集资户造成损失达50万元以上的单位或者个人，依据法律规定可以立案。”

翠屏公安分局就是据此展开了立案调查。

工商登记信息显示，中泽集团成立于2004年11月11日，法定代表人为邓裕川，经营范围为对集贸市场、公路、市政基础设施、旅游、百贸、物业管理、房地产的投资。在2014年前后，中泽集团自身已经面临严重资金压力。

2014年8月26日，中泽集团还向翠屏区政府发出一份《关于企业面临困境请求区政府支持解决相关急切问题的紧急请示》（以下简称“紧急请示”），同时抄报翠屏区住建局。

这份紧急请示称，受国家调控政策影响，中泽集团达到预售条件的商品房积压约20万平方米；受国家金融政策调整，中泽集团压缩银行信贷规模3.5亿多元。因此，中泽集团请求翠屏区政府提前支付后者收购的和都国际社区260套限价商品房购房余款5318万元，并尽快支付收储和都国际社区作为安置房的预付款2亿元。

2014年9月，中泽集团资金链断裂，并因无法偿还民间借贷资金而涉嫌非法吸收公众存款罪，被翠屏公安分局立案侦查，上述住宅项目亦被查封。

也因此，短短不到一个月的时间，802户购房者一夜间变为了“集资参与人”“以资抵房户”，失去了获得房子的权利。

“2016年，和都国际社区项目在查封状态下开始陆续复工，至今已建好，但我们却拿不到。”有购房者表示。

购房人前期缴纳诚意金和意向金转为购房款

并非个例的“楼市非法集资”

“我们竟然被非法集资了，如果早知道当初签订《意向性预定协议》并缴纳意向金是非法集资的开始，谁还去买和都国际的房子？”购房者陈春娥反问式地表达着不解与无奈。

陈春娥们的遭遇，要从2012年说起。2012年3月16日，中泽集团向翠屏区政府提交一份《关于翠屏区机关事业单位在编在职人员及离退休人员提供购房优惠的函》（以下简称“优惠函”），其中提到因公司开发建设得到翠屏区相关部门大力支持，自愿向机关事业单位人员提供和都国际社区A06-01地块800套住宅房源价格优惠。

2012年3月20日，翠屏区人民政府向各乡镇、街道、区级各部门转发优惠函。根据宜宾市房地产管理局政务公开网信息，A06-01地块对应的正是2014年8月才取得预售证的和都国际一期项目。一位翠屏区政府机关购房者向记者确认，“当时确实收到了优惠函，考虑到政府转发，应该靠谱。”

就上述举动是否有政府“背书”嫌疑，翠屏区打非办王卫予以否认，“当时主要是考虑机关干部购房问题，购房出于自愿。”

2012年至2014年，包括收到优惠函在内的802名购房者陆续与中泽集团签订《意向预定协议》，预定和都国际一期、二期、三期房源，双方约定《意向预定协议》一年一签。

《意向预定协议》明确，“凡缴纳预付款客户，若未能购到满意物业或放弃购房，可以提前15个工作日解除本协议，甲方根据乙方预付金额按季按年利率24%计算利息预付给乙方，结算时多退少补”。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

这份协议为802户购房者的今日遭遇埋下了隐患。

购房者胡春丽清楚地记得，从2012年到2014年9月11日先后交齐53万余元购房款后，这3年每年收取利息的年利率依次为15%、12%、20%，由于《意向预定协议》一年一签，这一利率是按照对应年份所支付金额来计算。胡春丽告诉中国房地产报记者，“利息我可以还给开发商，但我在中泽集团被立案侦查前于9月11日签订了《商品房买卖合同》，房子应该正常交付。”

另外，记者走访获知，这些购房者在签订购房合同前，还与开发商签订了一份《诚意金转购房款确认单》，将前期缴纳意向金或诚意金转为购房款。

“最高人民法院出台了关于专门审理民间借贷的司法解释，就是指实质为民间借贷，但是以签订房屋买卖合同形式作为保证的，人民法院按基础法律关系民间借贷关系来进行审理，不按房屋买卖的关系来审理。”邓健表示。

中国政法大学教授刘晓兵则持有不同见解，“中泽集团在2014年取得预售许可证之后，陆续向部分集资参与人返还了此前已收取的借款，返还形式是转为购房款并已被中泽集团以房款收据合同形式确认。就此而言，双方借贷法律关系已经履行完毕。”

中泽集团并不是“独行者”，中国房地产报记者发现，宜宾市多个房地产项目都存在支付购房者“资金占用利息”现象，比如翠屏区龙润国际、龙湾一号等项目。王卫告诉记者，“龙润国际项目其中一部分确实用住宅抵了集资，但这种企业行为是否有效，要等法院来定。”

翠屏区政府转发中泽集团购房优惠函的通知

争议解决方案

购房者与开发商博弈5年无果之后，在802户购房者的一份解决方案中，显露了开发商与当地政府对2014年签订购房合同的购房者的一些态度。

记者拿到一份2019年1月9日出具的《宜宾中泽投资集团有限公司关于宜宾区域遗留问题解决方案的通告》显示，开发商针对802户购房者制定两种方案：一、继续主张要房，提供选房票据或者原购房合同，通过第三方机构评估的房产价格进行定价，往息抵本后剩余本金一次性冲抵房产价款，且要求一次性现金补足；二、放弃要房，通过其他主体向中泽集团注入资金，除了项目各种成本费用和税金以外部分作为专项资金，专项资金中35%用于清退集资参与人本金，每一季度按上述比例进行一次现金分配。

这一“扣息补差”方案在翠屏区打非办2019年1月24日发布的通告中予以默许。此前，翠屏区政府为了妥善处置这起在当地影响颇大的非法集资大案，专门成立了翠屏区多部门联合组成的“打击和处置非法集资领导小组办公室”。

上述通告中提到，中泽集团宜宾区域集资参与人：为有效保护各方利益，中泽集团将在政府有关部门监督下，先与“以资抵房”人员重新签订《商品房买卖意向书》，根据双方核定的剩余房屋结算房款缴纳到翠屏区打非办在金融机构设立的监管账户中，待司法机关将对应房产解除查封后，中泽集团将通知相关人员7个工作日之内签订正式《商品房买卖合同》。签约工作将在4月30日前结束，过期未办理的‘以资抵房户’自行承担法律后果。

购房者唐华向中国房地产报记者出示了一张“扣息补差”账单：2014年缴纳房屋全款为50万元的，扣除期间收取的4万元利息，剩下的46万元是唐华可以使用的资金。她手上这套房子总价为88万元，因此唐华需要一次性现金补交42万元后才能拿到房子。

即便是2014年9月11日已经签订购房合同，在缴纳59万元购房全款与4万元物业、契税、公维并顺利入住的邓蕊，也未能逃过上述算法。如果继续主张要房，她需要在扣除利息后一次性补交30多万元。

实际上，新的“扣息补差”方案在操作层面已然否定购房者在2014年签订的《商品房买卖合同》，它的有效性要根据翠屏区人民法院最终判决来确定。就此，记者尝试通过翠屏区委宣传部联系翠屏区法院，但截至发稿前，对方未有回应。

翠屏区政府相关负责人告诉记者，“这部分诚意金客户也是集资参与人，是在中泽集团2014年8月份资金链断裂后，与中泽集团补签的合同。中泽集团董事长邓裕川通过个人非法关系抵了部分房子，不是正常交易。”

刘晓兵对此认为，“根据《合同法》第60条规定，依法成立的合同具有法律效力，中泽集团应该按照约定履行依约交付合同项下的房屋。当然，判断涉案购房合同的权利属于人民法院，只有人民法院经过正当程序审理，才能判决合同是否有效，公安机关没有此项权利，检察机关也没有此项权利，中泽集团作为当事方，更无权单方面决定合同的存废。”

剪不断，理还乱

2014年9月16日立案后，2017年9月，翠屏区人民法院受理了中泽集团涉嫌非法吸收公众存款一案，至今19个月过去了，案件仍未审结。

这意味着，究竟是不是一起“非法吸收公众存款”事件，还没有一纸定论。在此过程中，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》是否有效，他们是否有权拿回2014年已交付全款的房子，也成为外界关注的焦点。

涉及人数和机构众多，也是这个案件的瞩目之处。除了802户购房者，还有其他1398名没有签订购房合同的“集资参与人”，以及23家金融机构。同时，涉案地区不仅有宜宾，还包括内江和云南大理。

这是翠屏区政府的担忧所在。王卫告诉记者，“你们可能更多地关注802户的问题，但其他近1400户也是一个较大涉案群体，他们的合法利益如何保障？我们只能是针对近1400户和802户设立相同的处理方案。政府正在研究怎么来帮助这个企业，要根据它的资产状况来帮助。宜宾、内江、大理的三地政府，已经建立了沟通协调机制。”

目前，中泽集团的现房与期房销售，已经委托给当地政府引进的华泓置业，正在建设的项目是“华泓·凤凰别院”。

华泓置业一名销售顾问告诉记者，“销售回款会进入到‘宜宾市翠屏区人民政府办公室’账户。现房要先交纳2万元定金，一周之内签订购房合同，期房大约明年年底交房。”

中泽集团留下的黑洞，对翠屏区乃至宜宾市，都是棘手难题。这也再次警示，房地产市场是一个获利场，也是一个泥沙俱下矛盾多发的市场。地方政府在监管上如果打盹，睡觉，甚至监管开后门，类似中泽集团“非法吸收公众存款”这样的案件，不仅会屡禁不绝，还会陷入“剪不断理还乱”的死结。

（应受访者隐私要求，文中购房者均为化名）