于帅卿 中房报记者 李叶 北京报道

因盈利逊于预期，中国中铁股票连日来表现弱于大盘，弱于行业平均水平。

3月31日，中国中铁股份有限公司（以下简称“中国中铁”）披露2025年业绩报告，全年实现营业总收入10934.94亿元，连续5年突破万亿元大关。但盈利表现未能同步向好，公司实现归属上市公司股东净利润228.92亿元，同比下降17.91%；利润总额335.4亿元，同比下降13.72%。

分业务来看，基础设施建设仍是企业营业收入大户，全年实现收入9253.51亿元，占比84.62%。以往被视为“重点发展板块”的房地产业务，反而成为业绩拖累点。

具体而言，中国中铁房地产业务的经营态势持续承压。2025年，该业务实现营业收入446.47亿元，同比下降7.53%，全年销售金额427.14亿元。盈利能力持续削弱，公司房地产业务毛利率仅11.73%，同比下滑2.71个百分点，这一表现在全集团各业务中几乎最低，远低于设计咨询的28.51%、装备制造的20.08%及资源利用的54.17%。

“在建项目多、周期长，已完工现房去化承压，叠加行业下行与区域分化，库存减值与资金占用风险突出，已成为中国中铁房地产业务最大压力点。”有房地产行业观察人士表示。

对于房地产业务业绩下滑，中国中铁表示，主要是市场持续下行，销售价格承压走低所致。而作为中国中铁地产业务的两大支柱，中铁置业、中铁建工近年来暴露的经营困境与转型阵痛，已非简单的市场因素所能解释，两大平台如何破局求生、重塑竞争力，成为关乎中国中铁地产业务发展的一大关键。

中铁置业经营压力凸显

2025年年报中，中国中铁将“房地产投资风险”列为“可能面对的四大风险”首位，并表示“在房地产项目开发和经营过程中，受外部环境、利率、市场供求形势、市场竞争、相关政策等因素发生重大变化，导致投资回报低于预期目标并遭受损失的可能性”，这一表述也凸显了地产业务面临的严峻挑战。

目前，中国中铁房地产业务有两大平台，分别是中铁置业、中铁建工，其中中铁置业是企业核心地产平台，也是重要的发力点。

公开信息显示，中铁置业拥有北京、上海、华南等8大区域公司，重点布局京津冀、长三角等核心城市群，资产规模达1600亿元，年开发能力超1000万平方米。但规模优势未能转化为盈利优势，年报显示，2025年，中铁置业净利润亏损11.72亿元。

这一亏损态势已持续多年，2024年，净利润亏损为14.52亿元；2023年净亏损3.55亿元，2022年净亏损21.05亿元。另外，从过往情况来看，尽管企业仍在亏损，但少数股东权益仍有保证，2024年少数股东从中铁置业拿走5.97亿元；2023年，少数投股东则拿走4.68亿元。

“连续两年亏损超10亿元，暴露出中国中铁房地产业务在经营管理与投资布局层面的系统性深层问题，”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析表示，2025 年，企业房地产业务毛利率仅11.73%，同比下降 2.71 个百分点，已接近行业底部，这既源于市场下行导致的售价承压，也反映出项目成本管控失效、产品同质化严重等内部管理问题，使得企业在行业调整中抗风险能力显著减弱。

与亏损加剧形成鲜明对比的是，中铁置业在2025年呈现“逆势扩储”的发展态势，拿地策略向一二线核心城市聚焦，试图通过布局高端市场抢占行业红利。

据不完全统计，2025年，中铁置业先后在北京、上海、深圳、西安等核心城市落子，如1月与招商蛇口、华润置地以91.52亿元高调拿下北京海淀朱房0029地块；2月又抢得成都天新麓山板块的两宗纯住宅地块；5月则以10.3亿元的价格摘得西安曲江65.217亩住宅用地，成为西安楼面价“地王”；9月以27.36亿元竞得上海杨浦滨江地块，12月以7.92亿元、65%的高溢价竞得深圳福田梅林地块，态势激进。

不过，这种“在整体亏损下仍在核心城市逆势补仓”的操作，也面临诸多现实挑战。柏文喜进一步分析表示，中铁置业存在品牌溢价不足、高端项目操盘经验欠缺等问题，加之公司毛利率已逼近盈亏平衡线，超1600万平方米存量土地储备存在减值风险，其高端转型成效仍待检验。

销售端的压力同样不容忽视。由于尚未独立上市，中铁置业的销售业绩主要纳入中国中铁整体核算，较少单独出现在各类房企排名榜单中。据克而瑞数据显示，2023年至2025年，中国中铁全口径销售金额分别为697亿元、434.3亿元和361亿元，呈现逐年回落态势，这在一定程度上反映了中铁置业在销售端面临的增长压力。

在企业经营层面，中铁置业党委书记、董事长杨智艳行事低调，近年来主要行程集中于调研区域公司、考察在建项目及推动政企合作。相较此前两年，2025年其公开活动报道有所减少，公司公开活动多由总经理申凌云负责。

对于企业发展，杨智艳曾提出“稳经营、促转型、提品质、控风险”的核心策略，带领企业向城市综合投资运营服务商转型，并持续强化党建、品质与风控。此前考察华南公司时，他明确要求严守竣备节点，兑现业主承诺，筑牢品质根基，打造“中铁好房”，绷紧安全之弦，杜绝安全事故。

中铁建工表现平稳

相较于中铁置业的波动，同为中国中铁旗下地产平台的中铁建工，凭借“施工+地产”一体化定位实现稳健运营，与中铁置业形成互补。

作为“交通枢纽建设王牌军”，中铁建工深耕投资融资、工程建造等五大领域，承建了500余座铁路站房，其旗下专业地产子公司中铁诺德城市投资有限公司，开发足迹遍布26个重点城市，累计开发项目54个，总投资额超1100亿元。

财务数据显示，中铁建工业绩表现平稳。2025年，中铁建工报告期末总资产1599.17亿元，净资产250.39亿元，净利润8.83亿元；2024年净利润9.29亿元，2023年净利润9.05亿元，未出现亏损。

尽管整体稳健，但中铁建工也面临销售端压力与资金沉淀问题。2025年9月，其间接100%持股的北京诺升置业100%股权以6.62亿元转让，该子公司2025年上半年处于亏损状态，所有者权益为负；进入2026 年，中铁建工资金压力仍在延续，因无法以现金清偿债务，拟以广州增城区6套房产抵偿对美芝股份的1193.96万元欠款。

不过，柏文喜认为，依托工程总承包优势，中铁建工在地铁上盖物业、保障房等领域与主业深度协同，也会有效对冲部分地产行业下行压力。

转向综合开发运营商

对于中铁建工与中铁置业如何协同、是否存在内部竞争等问题，中国中铁董事长陈文健表示，“中铁建工是中国中铁房屋建筑工程领域的旗舰企业，与中铁置业在中国中铁内部分工明确、协同顺畅，共同为中国中铁高质量发展贡献力量。”

面对市场下行，中国中铁正加速战略转型，明确提出房地产业务“逐步由传统的商业房地产开发企业向多业态、多产业、多功能于一体的国内一流的城市综合开发运营商转变”。

目前，其业务已延伸至城市更新、城中村改造、地铁上盖物业、产业地产等多类业态。但从报告数据看，相关业务仍处于投入培育阶段，租金收益难覆盖资金成本，短期难以对冲传统开发业务下滑带来的缺口。

陈文健在业绩说明会上表示，“未来，中国中铁还将积极向轻资产运营模式转型，大力发展物业服务、康养、会展、商业运营等多元业态，构建‘策划-投资-建设-运营’一体化竞争力，为核心开发业务赋能并创造持续现金流。总体而言，中国中铁地产业务将通过传统开发、城市更新与综合运营的‘三轮驱动’，系统推进从开发商向城市综合服务商的战略转型，实现业务的高质量与可持续发展。”

当下，两大地产平台的分化发展，既是行业内卷加剧的缩影，也折射出中国中铁地产业务转型的阵痛，未来其能否化解库存与资金风险，仍存在较大不确定性。