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四年65亿元拿地34宗 济南轨交仅开发两宗

中国房地产网

2022-10-27 19:13

近四年共计拿下约34宗地,并与保利置业等知名房企合作开发项目。

近四年共计拿下约34宗地,并与保利置业等知名房企合作开发项目。

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刘伟/发自北京


随着地产行业调整期的持续,越来越少见土地市场上民企为争夺地块的“厮杀”。取而代之的是,央企、国企以及地方城投平台成为地市的主角。

众多“主力军”之外,还有一个身影悄然登场,那就是地铁公司。其中,以济南轨道交通集团(以下简称“济南轨交”)拿地数量之多格外引人注意。

10月26日,据济南当地媒体统计,纵观当前整个济南市,在华山北片区、济南东站张马片区、济南东站核心区、盛福片区,济南轨交集团都拿下了较多宅地。近四年共计拿下约34宗地,并与保利置业等知名房企合作开发项目。

济南一位地产人士对记者表示,尽管主营地铁建设和运营业务,但地铁公司介入地产开发是一种顺其自然的业务延伸,因为不管是在拿地开发、设计建设乃至盈利层面都有其独有的优势。

有业内人士分析称,地铁公司在拿地的时候,买的是没有地铁的地价,土地成本上也会比其他房企更具有优势。所谓“地铁一响,黄金万两”,反映了地铁对城市经济发展的推动作用,这种推动作用里面还包括了对沿线房地产项目的增值。地铁公司能预先知道地铁线路的布局,也能提前布局沿地铁线的房产,进而增加所拿土地的附加值。

值得一提的是,济南轨交在近年拿下多宗地块后,并未急于开发入市。这一方面或是由于当前楼市的不景气,新开发项目不是入市最佳时机;另一方面,济南轨交是少数能在扣除政府补贴后能盈利的地铁企业,因此暂无“以房养铁”的诉求。

就相关问题,记者拨打了济南轨交集团官网电话寻求采访,但截至发稿并未收到回复。


逐年加大拿地力度


作为济南轨交集团的成员企业,济南轨道交通集团资源开发有限公司(以下简称“济南轨交资源开发”)旗下有多个从事地产开发的平台,该企业成立于2015年12月14日,法定代表人为杨晓东,注册资本为808000万元人民币,所属行业为科技推广和应用服务业。经营范围包含:城市轨道交通资源开发;土地整理与开发;房地产开发经营;自有房屋租赁;物业管理等项目。

济南轨交近年来通过旗下地产平台拿地的节奏是逐年加快的。2019年10月,济南轨交初次出现在土地市场上,以4.1亿元的价格摘得位于历城区龙脊河以东、响泉路南侧的2宗商业金融地块,即省企总部城项目。

2020年,济南轨交以6.2亿元摘得张马屯片区3宗地块,包含2宗商业金融用地、1宗住宅用地,共约81270平方米。

到2021年,济南轨交的拿地势头骤然加强。当年该企业强势地拿下24宗地块,包含9宗商业金融用地,15宗住宅用地,涉及新东站、张马屯、华山、槐荫王府庄等片区,以及2宗地铁上盖住宅项目,其住宅地块总面积超29万平方米,总建筑面积超88万平方米,成交总价超42亿元。

值得一提的是,2021年也是许多民营房企集中暴雷的一年,随着集中供地的持续推进,市场上供应的大量低溢价土地给了济南轨交入市机会。

2022年开始,济南轨交集团的拿地节奏逐渐放缓。截至2022年第二批集中土地拍卖,济南轨交共摘得5宗地块,均位于新东站片区,包含3宗金融地块及2宗住宅地块。其中,金融地块总占地面积约10万平方米, 2宗住宅地块总面积约7.7万平方米,5宗地成交总价超14亿元。

据不完全统计,4年时间内,济南轨交共拿下34宗地块,总占地面积788194平方米,成交总额超88亿元。其中住宅地块有18宗,总占地面积达46万平方米,总建筑面积超100万平方米,成交总额达65亿元。


34宗地仅开发两宗


当下,许多地铁公司正将“以房养铁”的副业干得风生水起。一组数字可以作为佐证:在深圳地铁2021年营业收入的164亿元中,地铁的卖票收入只有39.18亿元,有95.71亿元是靠站城一体化(TOD,即以公共交通为导向的城市发展方式,建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体开发)获得。

尽管最近四年已经纳入34宗地块,济南轨道交通已开工建设土地却只有2个项目。除去2019年最早拿地开工的省企总部城项目,目前仅去年成交的姜家庄站地铁上盖住宅地块为在建状态,也就是有轨交集团和保利置业合作开发的“保利·公园上城”项目。

中国债券信息网披露的济南轨道交通集团公司债券中期报告(2022 年)显示,济南轨交主要从事轨道交通的规划设计、融资、建设、管理、运营和物业开发。

该报告显示,济南轨交2022年上半年归属母公司股东的净利润约为1523.44万元,2021年同期为-596.09万元。在营业收入方面,2022年上半年,该公司营业总收入约为13.64亿元,2021年的半年度营业收入则约为8.42亿元。

横向比较来看,根据媒体统计的2021年24个城市地铁公司的营业收入利润数据,在不计算政府补贴的情况下,仅有5家地铁公司实现了正收益,分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁,扣除补贴利润分别为28.6亿元、16.44亿元、2.56亿元、0.66亿元、0.61亿元。这也从侧面说明,我国相当数量的地铁公司都处于净亏损状态。而济南轨交扣除补贴仍能盈利,说明“以房养铁”的诉求并不迫切。

此外,地铁公司的主业毕竟是做地铁的建设和运营,地铁沿线的地产开发仍需交由专业企业操作。

据了解,济南轨道交通集团拿下的住宅用地,基本都在寻觅合作开发者。其中,位于盛福片区的姜家庄地铁上盖项目,由济南舜庄建设发展有限公司(济南济南轨交资源开发子公司)拿地,土地成交价格9.51亿元。目前,该项目已经确定与保利置业合作开发,且已经完成股权变更,保利置业持有项目80%的股份。

随着济南轨交所拿地块相继入市,能否为济南轨交带来业绩“更上一层楼”,还有待进一步观察。


编辑:张书旗

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标签:济南轨交
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