中房报记者 苗野 北京报道

在上市“对赌”大限将至之际，万达商管宣布一份新签署投资协议。

12月12日，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团（以下简称“万达商管”）签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经万达商管赎回后，对珠海万达商管再投资。

按照新协议，大连万达商管持有珠海万达商管40%股份，为单一最大股东；太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

值得一提的是，针对珠海万达商管上市问题，新投资将不再设置对赌协议。

万达方面相关人士对中国房地产报记者表示，新投资协议的签署意味着在珠海万达商管赴港上市最后期限来临之前，万达的上市对赌压力已经消除。“除太盟外，还引入了新投资人，体现出投资者对珠海万达商管增长潜力的高度肯定，对其经营能力的高度认可。”

新战投到位，对赌压力解除？

珠海万达商管上市已走过一段漫长时间，于2021年，珠海万达商管IPO获证监会“小路条”，境外IPO审批被中国证监会受理，已具备资格向港交所提交上市申请表，进入赴港IPO的实质性阶段。但两年来历经多次延迟，今年6月28日晚间，珠海万达商管再次递交招股书，这是其第四次提交招股书。

根据招股书披露的信息，珠海万达商管的机构投资人包括郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁科技、腾讯、太盟投资集团、华平投资等22家。这些投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿人民币），是珠海万达商管上市前的最大投资者。

万达商管与这些投资人签订了利润及上市时间的对赌协议。若珠海万达商管未能在2023年底前完成上市工作，万达商管有义务按8%的年内部收益率向上述投资者回购全部或部分股份，潜在回购支出规模逾300亿元。

按照新协议，现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

“珠海万达商管的上市工作一直在努力推进，另一方面管理层也在和投资者积极协商关于股权回购款的方案，同时通过资产出售等方式筹措资金偿债，保证零违约，为上市做足准备。”万达内部相关人士透露，各部分事项万达商管始终在积极推动。

虽然万达方面并未透露有哪些新投资人进入，有哪些原有投资人退出。但透过新签署协议可以发现，大连万达商管的直接持股比例比现有的78.83%大幅下降，投资人的持股比例比29.84%大幅提高。也就是说，万达付出了一定比例的股权代价。

“此前因上市进展不顺利，万达商管曾与投资人沟通期望延期偿还部分股权回购款，也有意引入新战投缓解当前困局。”据一位接近万达的知情人士透露，当前市场环境下引入新战投的办法就是卖掉珠海万达商管的部分股权，也可以理解为股权置换。

“有些细节还未能最终确定。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，太盟投资作为此次投资重组的领投人地位，占有较大股权比例份额是毋庸置疑的，但大连万达商管依然保持了单一最大股东的地位并拥有运营主导权。太盟投资背后有不少具备强大势力的老牌投资机构，着眼于有长期成长能力的大额投资，且持续看好珠海万达商管未来的发展潜力，此次再度作为领头人对留住具备条件的老投资者，引进新的实力型投资人尤显重要。

万达方面表示，未来将与太盟等重要股东一起，进一步优化公司法人治理，保持管理团队稳定，共同支持公司的长远发展。

据记者了解，珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心。过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率为9%左右。

万达方面表示，自现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续3年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。过去3年，该公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

市场人士普遍认为，以万达的体量及资产规模、质量而言，通过资产腾挪应该能解决眼前的压力。万达也一直在与原有投资者积极商讨寻求最优解决方案。

另有知情人士提到，本次再投资也会给大连万达商管带来可观的增量资金，将大大缓解其流动性压力。

在此之前，万达已采取了一系列“自救”措施，包括四度转让万达电影股权、调整债务还款计划、和险资机构洽谈出售旗下位于一、二线城市的万达广场等，以保证足够的流动性。

为什么是太盟？

太盟投资（PAG）素有“亚洲小黑石”之称。

公开资料显示，太盟投资是亚洲最大的独立另类投资管理集团之一，由单伟建联合Gradel和Toppino共同创办，其第三大股东为海外私募巨头黑石。目前已投资超过700亿美元，其中一半以上投资在大中华区。

太盟投资参与过的项目包括腾讯音乐、奈雪的茶、万达商管、宝钢气体、国药集团、博锐生物、乐信金融等。

根据太盟投资此前公布的招股书显示，其主营业务由三部分组成：信贷及市场、私募股权和不动产。截至2021年底，公司总资产管理规模超470亿美元，其中信贷及市场业务占比45%，约210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。太盟投资有约300名机构基金投资者，资产管理规模约为500亿美元，约30支活跃基金。

从戈壁知青到私募之王，单伟建在投资圈赫赫有名。

在太盟投资之前，他是全球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团）联席主管合伙人。他曾主导一系列具有里程碑意义的交易，包括率领TPG子公司新桥成功收购韩国第一银行并在一年内扭亏为盈，以及带领新桥团队成功入主中国深圳发展银行。

不动产投资作为太盟投资集团三大核心策略板块之一，受到颇多关注。

2013年，太盟投资收购上海悦达889广场项目65%股权；2015年，万科联手太盟投资及铁狮门以35.7亿元人民币从瑞安房地产手中收购企业天地三期，并在市场筹办等值5.09亿美元的贷款。

2017年11月，太盟投资还与招商蛇口按4:1的出资比例在开曼群岛联合设立地产基金Super Alliance Real EstateL.P.，总规模16亿元，随后该基金以境外协议转让的形式收购了由招商蛇口持有的上海招商局大厦100%股权、上海招商局广场100%股权，以及位于北京商务区核心区的北京招商局大厦91%股权，交易总对价约计50亿元人民币。

最近的一笔或是“输血”雪松系，太盟投资斥资最高83.5亿元收购雪松实业旗下齐翔集团股权，并取得该公司控制权。

种种迹象表明，太盟投资依然保持着以收购控股权为主的风格，单伟建也因此多被称为“门口的野蛮人”。

“争取控制权的目的是改变被收购公司的管理，最终提高公司价值，收购只有创造价值才能获利。”单伟建此前表示，以获得控制权为主要手段的投资基金，相比较以获得少数股权为目的的成长性投资基金而言，必须更加了解企业的盈利能力和潜力所在，并且还需要设法提高企业的价值。

柏文喜认为，珠海万达商管无论从企业质地、规模、治理水平还是成长性、行业未来来看都颇具前景，这也是太盟投资等一众新投资者签署新协议的基础。珠海万达商管成功上市是既定目标，也是意料中的事情，只不过需要根据行业、市场变化以及监管要求进行适当调整与优化即可。

在最近的一次演讲中，单伟建提到，2022年以来，中国经济经历了严峻挑战，尤以房地产业为甚。房地产行业对GDP增长的负贡献已经从2022年的4%左右收窄至2023年的2%以下。国外许多“专家”都在敲警钟，称恒大集团的麻烦是中国的“雷曼时刻”，但我的答案是否定的。“在中国，即便房地产市场产生危机，也不会引发银行的危机。”单伟建说。

这是单伟建对中国房地产市场的笃定，或也是对珠海万达商管未来前景持续看好的影射。无论结果如何，王健林此刻终于能长吁一口气了。