中房报记者 许倩 北京报道

当房地产行业调整浪潮持续席卷上下游，曾经依托母公司快速崛起的房企系物业公司，正集体迎来阵痛。

3月19日晚间，万科旗下物企龙头万物云交出2025年业绩答卷：营业收入同比微增2.7%，达到372.7亿元；净利润却大幅下滑38%，仅7.72亿元。

利润骤降的背后，既有对万科关联欠款计提7.43亿元减值的无奈，也折射出物业行业普遍面临的物业费收缴困难、新交付小区空置率高企带来的经营压力。更关键的是，万物云持续推进多年的“去万科化”进程，已进入深水区。

在致股东书中，万物云董事长朱保全直言，当下房子并不好卖，新交付小区可能有超过30%的房屋未售。已售部分中，业主未入住的空置比例也不低，缴费负担进一步加重。为减少应收账款，公司不得不参与房企以房抵债的安排，但抵债资产往往又面临减值风险。

“十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”朱保全说。

业绩发布后，万物云股价承压。3月20日下跌5.79%，3月23日再跌5.98%，收于16.51港元/股。为稳定市场信心，公司于3月20日回购27万股股份，耗资473.46万港元，释放出管理层对公司长期价值的认可与护盘意图。

而从服务层面看，物业服务行业因为长期监管漏洞，各类乱收费、服务严重缩水、公共收益去向成谜、违规催收、强制捆绑服务等乱象，已成为不少群众的烦心事、堵心事。去年，中央纪委关注了物业服务行业各种乱象，一场席卷全国的物业领域基层反腐风暴拉开帷幕。

利润下跌

2025年万物云的业绩报表，呈现出极具反差的“分裂式”特征：营业收入保持微弱正增长，经营性现金流净额16.9亿元、货币资金120.9亿元且无有息贷款，财务基本面表现稳健；但净利润却大幅下滑，盈利能力遭遇重创。

核心症结直指其与万科之间的应收款危机与关联业务拖累。财报显示，2025年万物云信用减值损失同比大幅增加5.67亿元，其中绝大部分来自对万科及其关联公司的应收账款计提减值（同比增加4.83亿元）。截至2025年末，万物云对万科的关联应收款仍达20.64亿元，尽管较2024年末的24.46亿元有所下降，但占整体应收账款的比例依然不低。

在房地产行业流动性持续承压的背景下，万科自身面临开发业务放缓、资金回笼压力，直接导致万物云关联方回款受阻，大量资金被占用，不得不通过计提减值方式消化风险，进而吞噬公司净利润。

这一问题并非万物云个案，但万物云受母公司影响更为显著。数据显示，2025年全国物业500强企业平均物业费收缴率已降至71%，空置房增多、业主缴费意愿下降、开发商欠款逾期等问题，共同挤压物企利润空间。

万物云首席运营官何曙华称，万物云自身新接项目空置率约30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣的可能；叠加房价因素影响业主缴费意愿，房地产行业的表现正持续向物业端传导。

对万物云而言，除了行业共性压力，来自单一最大关联方万科的欠款，成为最不可控的风险点——昔日稳定的业务供给方，如今变成财务风险传导源，这也是万物云下定决心加速“去万科化”的核心导火索。

更深层次的压力，来自关联业务的收缩与盈利下滑。过去多年，万科的新房交付、案场服务、地产配套物业，为万物云提供了稳定的业务基本盘，是其早期快速扩张的核心优势。但随着万科开发业务失速，新增项目大幅减少，叠加万物云主动压降高风险关联业务，来自万科的收入持续萎缩。

从收入结构看，2025年，万物云旗下循环型业务收入（住宅、商业及城市综合空间物业服务及相关技术解决方案服务等）334.02亿元，同比增长8.5%，占集团总收入的89.7%；而关联交易收入仅22.39亿元，同比减少11.97亿元，占总营收比重从五年前的超20%、2024年的9.5%，大幅降至6%。

“去万科化”后行吗

“这是公司主动管理的结果，短期内确实会带来压力——关联方业务收缩，收入和毛利相应减少；但从长期看，这是优化收入结构、提升经营质量、增强业务独立性的必经之路。”万物云财务负责人王绪斌在业绩会上解释称。

值得关注的是，剔除开发商业务与减值损失的影响后，万物云2025年核心净利润同比增长11.1%。

万物云的“去万科化”并非突发之举，而是一场历经数年、从被动应对到主动谋划的渐进式改革。早在上市之初，万物云便确立了市场化、独立化的发展方向，而地产行业的持续下行，让这一进程被迫加速，从业务多元化到彻底切割关联风险，每一步都充满阵痛。

在业务结构层面，万物云已完成从“依赖母公司”到“市场化主导”的转型。截至2025年末，公司非开发商业务收入达347.2亿元，同比增长8.4%，占总营业收入比重逼近94%；住宅物业中第三方独立开发商项目占比达62.7%，商企服务领域第三方项目占比更是超过86%。

在经营决策层面，万物云彻底打破“优先承接万科项目”的传统模式，转而以盈利性、回款能力为核心标准筛选业务，甚至主动退出风险较高的关联项目。

据万物云管理层透露，2025年公司已首次退出万科关联企业开发的项目，明确划定经营红线：无明确回款路径的项目谨慎承接，空置率超20%的项目谨慎承接，回款周期超过2个月的存量业务从严管控。

当关联交易收缩时，填补缺口的是存量市场的拓展能力。2025年，万物云在存量市场获取247个住宅项目，新签约年化收入14.22亿元，同比增长21.1%。其中通过“弹性定价”模式获取51个项目，在存量博弈中保持70%的中标率。

与此同时，科技赋能、降本增效。2025年，万物云上线超1400个AI智能体、正式启用9名AI员工，通过数字化手段优化人力配置、压缩行政开支。全年公司行政开支同比减少1.98亿元，费用率同比下降0.7个百分点。同时，持续推进“蝶城”战略，截至2025年末已覆盖690个街道级蝶城，通过区域化集中运营、劳动力复用，提升服务效率，降低单项目运营成本。

万物云的“去万科化”并非孤例，而是整个房企系物企的共同宿命。从碧桂园服务、绿城服务到保利物业、华润万象生活，头部房企系物企均在不同程度推进“去母体化”，拓展第三方市场。

朱保全认为，物业行业已全面进入“战国时代”，优质标的竞争白热化。2025年，万物云参与280次投标，中标196次，未中标项目中超半数败于属地小型物业或地方国企。对万物云而言，“去万科化”之后，必须直面这场激烈竞争。但朱保全认为，能够坚守下来的企业未来将获得倍数级增长，市场格局正从10万家量级向万家量级转变。未来的核心竞争力，不再是关联项目的多少，而是市场化拓展能力、精细化服务能力与成本管控能力。

对于2026年业绩走势，万物云管理层也给出了明确判断。董事会秘书黄旻在业绩会上称，外部环境扰动仍存，空置房难题短期内难以彻底解决，2026年中期业绩或出现一定波动，但全年核心目标明确，就是力争总体稳定。

对于万物云管理层的说法，物业服务的“衣食父母”业主有另一种看法。3月13日，安徽省芜湖市鸠江区住房城乡建设交通运输局近期发布通报，对南京万科物业管理有限公司芜湖分公司予以通报批评，并作出多项处罚决定。

2025年12月22日，安徽省安全生产督导组对鸠江区万科城（北区）小区开展“双随机”检查，现场发现该小区存在消防通道及管道井堆放杂物、管道井烟感防尘罩未拆除、负一层消防风机无法启动、防火卷帘门故障、消防泵房湿式报警阀压力表无压力等多项严重消防安全隐患。上述问题暴露出该项目物业服务企业安全意识淡薄、主体责任悬空、日常巡查缺位、设施维保失效，对小区居民生命财产安全构成重大威胁，性质严重、影响恶劣。

一方面是物业公司对利润的无限追逐，一方面是业主对物业公司服务质价不符诟病已久。对万物云而言，一样面临这样的考问。另在断臂求生之后，万物云真正的独立生长之路才刚刚开始，在商业剧本里，资本野蛮生长之后，往往也伴随着清算和重生，前些年物业公司靠房地产“三高”时期，疯狂上市，增长曲线则并非与服务品质、商业信用完全匹配。

这是摆在每一个物业公司面前的考题。万物云也不例外。