中房报记者 付珊珊 上海报道

5月28日下午，上海土地市场的一场竞拍，让一家民营房企——大华集团（以下简称“大华”）再次成为业界焦点。

历经整整136轮竞价，大华击败保利、建发等一众央企、国企，以总价36.55亿元、楼面价43623元/平方米、溢价率高达40.72%的代价，将闵行浦锦街道一宗低密纯宅地收入囊中。这宗地也成为名副其实的“浦江地王”。

该地块位于浦锦街道的宅地，不仅与高端项目“上海桃花源”仅一街之隔，更因其低容积率、限高18米的先天条件，被普遍认为将打造为别墅类产品。竞拍过程中，建发、保利发展、大华三家房企一路拼至中止价，并在高品质竞价环节中，全员同意4000元/平方米的装修标准、1670平方米的公共服务设施及2%的高端人才住房配建比例，最终大华以可售楼板价约4.75万元/平方米的代价笑到最后。

就在同一天，虹口内环一宗出让地块溢价率亦超过35%，接连出现的“地王”信号，似乎预示着上海土地拍卖市场正在回暖。然而，业内人士普遍认为，“浦江地王”溢价率远超预期，未来售价预计接近9万元/平方米，还要配建2%的高端人才住房，但这一价格能否被市场接受，目前仍是未知数。

大华的野心

作为一家上海的老牌房企，大华的名字虽然不像万科、恒大等房企那般广为人知，但实际上，大华的成立时间比恒大、碧桂园还要早。大华从上海宝山区大场镇的旧改项目起步，专注于“三旧”改造、新城区建设与超大规模社区建设运营，成为上海滩名副其实的“旧改王”。

2002年前后，大华完成从集体所有制到有限责任公司的改制，逐步成为金惠明家族的“家族企业”。公开资料显示，金惠明家族合计持有大华集团约53.17%股权，成为公司实际控制人。2007年，大华试图借壳上市，却因“集体资产遭贱卖”的质疑而搁浅。这次失败，让大华错过了房企依靠资本杠杆迅速做大的黄金十年。

眼看着碧桂园、恒大等后起之秀相继闯入千亿阵营，大华也按捺不住一颗追逐规模的心。据公开报道，2021年时，大华曾提出“三年内实现800亿元销售目标”，以“提高去化，做大规模”为经营导向，并开始在土地市场频频出手。当年，大华权益拿地金额260亿元，位列房企拿地百强榜第27位，新增货值625亿元。而这一年，大华全口径销售额达到559.9亿元，创下新高。

此后，中国房地产市场开始了漫长的深度调整，大华的规模冲刺并未换来理想的回报。克而瑞数据显示，大华的销售额在2021年达到高点后就一路下滑，2024年销售额为297.7亿元，2025年前8月，其销售额进一步降至149.2亿元。当时喊的三年目标未实现，公司负债总额反而逐年攀升，到2024年，大华的负债总额已经突破千亿元。

但大华并未因此收敛锋芒。在上海土地市场，它始终是一个特别的存在——敢于与保利、建发、招商等资金雄厚的央企、国企正面交锋，并且多次拿下“地王”。

2025年3月，静安区大宁板块一宗宅地引来华发、越秀+金茂、绿城、中海、招商、保利置业、建发等一众知名房企竞拍。经过67轮竞价，大华以24.86亿元、溢价率32.3%、楼面价9.27万元/平方米的价格斩获该地块，刷新大宁板块“单价地王”纪录，后打造为大华·静安年华项目。

然而，这个被寄予厚望的项目，首开便遭遇寒流。据网上房地产数据显示，静安年华于2025年9月28日开盘，推出105套房源，截至2026年5月28日仅售出50套，去化率不足一半。项目仅在开盘当月实现40套去化，此后每月流速维持在4套以内，几乎陷入停滞。为了促进销售，大华将项目均价定在13万元/平方米左右，相比同期入市的中建玖上琅宸、静安玺樾几乎已是成本价，但仍未换来理想的市场反响。

此次“浦江地王”的落槌，再次展现了大华与央企、国企同台竞技的决心。只是，静安年华的前车之鉴犹在眼前，这块低密别墅用地能否获得市场认可，仍是未知数。

值得一提的是，大华并非一味“追高”。在频繁出手“地王”的同时，它也在捡漏一些郊区具有性价比的地块。2025年6月，大华以30.53亿元竞得青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，成交楼面价26843元/平方米，容积率2.3，预计售价5.8万元/平方米。该项目为底价获取，性价比颇高，后被打造为大华·望樾。

但即便是这样“便宜”的地块，去化同样不理想。望樾项目于2026年1月、3月、5月三次开盘，共推出550套房源，截至2026年5月28日仅售出143套，去化率仅26%。

从静安到青浦，从“地王”到“捡漏”，大华在上海的多个项目相继遇冷。这背后，既有市场分化的客观因素，更有品牌与产品力错位的深层问题。

品质困局

业内对大华此次高价拿地后的后市走向抱有不明确的态度，并非没有理由。一家以旧改、动迁安置起家的房企，长期深耕大规模社区建设，其开发基因中带有浓厚的“保障房底色”。如今转向高端住宅市场，外界对其能否驾驭高品质产品始终存疑。

这种质疑也并非空穴来风。在全国多地，大华开发的项目频频因质量问题引发业主维权，社交平台上的投诉比比皆是。

在杭州萧山，大华开发的沄萃府曾被宣传为“标杆盘”，但业主收房时却发现，地下室、架空层严重渗漏，被戏称为“水帘洞风景区”；外立面尚未交付就已出现“脱皮开裂鼓包”，修补后的墙面凹凸不平，业主形容其“阳光照射下活像一根根炸过火的油条”；楼道连廊扶手锈迹斑斑，小区围墙生锈开裂，“人还没入住，小区先实现了百年沧桑感”；室内墙面开裂、脱皮司空见惯。业主无奈调侃：“想要叙利亚战后风吗？找大华，他们是专业的。”

更令业主愤怒的是，开发商解决问题的办法竟是“用铁丝加围挡把小区全部封起来，不让业主进去看”。有业主总结道：“大华在杭州开发的三个楼盘，居然能做到全军覆没、差评如潮，这应该也算是一种始终如一了吧？”

类似的问题同样出现在大华的大本营上海，多个大华项目的业主都反映新房出现漏水。“拿好地，建烂房”“安置专业户，商品房价格，动迁plus品质”，成为社交平台上大华被贴上的标签。

这些口碑问题，正在成为大华向高端市场突围的最大掣肘。当购房者花上千万甚至更高的价格买下一套房子时，他们期待的绝不仅仅是一个地段，更是与之匹配的品质与服务。而大华长期以来在质量管控上的短板，使得即便是地段优越、性价比突出的项目，也难以赢得足够的市场信任。

土拍市场的热度，终究无法替代产品力的温度。对大华而言，高价拿地只是第一步，如何在品质、口碑与去化之间找到平衡，才是决定其未来能否走远的关键。毕竟“地王”易得，口碑难求。