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于帅卿 中房报记者 温红妹 北京报道

消息显示，盈利持续承压的招商蛇口，正在推进新一轮组织架构调整。

近日，有消息称，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）计划按管理半径与城市业绩，将原有五大城市群下24个城市公司整合为18个。具体来看，徐州公司并入合肥公司、东莞公司并入深圳公司、云南公司并入成都公司、天津与太原公司并入北京公司，广州和佛山公司合并为广佛公司。

10月26日，就上述组织调整消息，中国房地产报记者致电致函招商蛇口，一位工作人员表示，“没有权限对接采访需求”。截至发稿亦未收到企业方面回复。

“总部确有相关调整意向，但与网传版本存在偏差，太原将并入郑州组建郑太公司，并非北京。”一位招商蛇口内部人士向记者透露，目前尚未下发正式文件，最终如何调整还要以总部发文为准。

本轮整合并非一次临时性调整，是招商蛇口持续两年多组织扁平化改革的延续。2024年初，公司将原有七大区域整合为五大区域；2025年6月进一步取消全部区域公司，开发业务改为“集团—城市公司”两级直管，撤除中间多层审批链条。

本次是在两级直管基础上，进一步压缩城市公司平台数量，形成新的五大城市群格局：东部城市群由6家城市公司调至5家，南部城市群由6家调至4家，北部城市群由5家调至3家，西部城市群由4家调至3家，中部城市群保留3家城市公司。

谈及调整背后的逻辑，上述招商蛇口内部人士表示，“被合并的几个城市目前基本没有新增项目了，这两年央企投资普遍谨慎，资源都是聚焦核心城市。”

从投资策略脉络看，招商蛇口布局持续收敛。2020年之前布局超过70个城市，采取广铺点位的模式；2021年~2023 年提出强心30城，区分深耕核心“6+10” 城与机会型投资14城；2024年落地“核心10城”战略；今年年初管理会定调 “4+6”投资原则，拿地额度、考核资源持续向核心城市收拢。

销售与投资数据印证战略倾斜效果。今年上半年，招商蛇口全口径销售额962亿元，位列行业第4，核心10城销售占比超70%，同比进一步提升4个百分点，北京、上海、深圳、杭州等高能级城市单城销售额均突破百亿元。投资端，招商蛇口上半年新增9个项目，全部位于核心10城，支付地价约155亿元，其中上海、北京合计投资占比37%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，在2025年6月撤去区域层级、切换为两级直管模式后，总部直接对接24个城市平台，管理半径过载，倒逼本轮平台整合。在缺少区域缓冲层的架构下，“强平台吸纳弱平台”是现实路径，叠加盈利下行压力，2026年上半年招商蛇口归属母公司净利润同比下降63.54%，降本增效是刚性指标。

本次调整同步配套城市群负责人安排，五大城市群组长已经基本落位，由一批熟悉属地经营的骨干执掌片区平台。

据行业媒体公开梳理，招商蛇口东部城市群组长吕斌执掌浙江公司，该片区是集团业绩粮仓，上海、杭州市场贡献突出；南部城市群组长张智武深耕广佛，依托存量盘活推动项目去化；北部城市群组长吕传来带领北京公司销售规模大幅增长，跻身北京市场第一梯队；西部城市群组长李丹谊主抓西安市场，西安公司销售表现居西部城市群前列；中部城市群组长冷莹擅长存量资产盘活与城市更新，武汉公司在本地市场保持靠前位次。

柏文喜认为，弱城市降级为片区或事业部后，原有团队保留，保障本地政企关系、存量去化的连续性，避免断档；由业绩更强的负责人统筹更大平台，广佛由佛山原负责人牵头即是“强将管弱壳”；采取双中台物理合并、逐步消化冗余人员的方式，避免一刀切引发组织震荡。

他进一步表示，当前城市群架构只是过渡形态，参照“4+6”投资框架，招商蛇口后续大概率收缩至10至15个核心城市直管平台，其余转为事业部或片区，城市群组长这一过渡层级，待整合落地后也将撤销。

招商蛇口的调整并非行业孤例。保利发展、中海地产、华润置地等头部房企在2026年同步推进架构优化，节奏与方式各有不同。柏文喜分析表示，相比之下，招商蛇口改革节奏更快、动作更激进，直接裁撤中间层级，短期虽能压缩链条、提升效率，但对总部专业能力和城市公司自主经营能力提出更高要求，存在能力补位不及的风险。