---

中房报记者 许倩 北京报道

常州土地拍卖，一家民营房企逆势杀入。

10月28日，常州集中出让18宗涉宅用地，收金63.46亿元。其中16宗底价成交， 仅有的2宗溢价地块，均被同一家本土民企——常州嘉宏房地产开发有限公司竞得。

其一是新北恒力机械地块，经过5轮竞价，由嘉宏联合常州坤方建设拿下，总价2.86亿元，楼面价8706元/平方米，溢价率4.37%。其二是紫荆公园东侧地块，经过11轮竞价，同样由嘉宏竞得，总价3.15亿元，楼面价12376元/平方米，溢价率6.78%。其余地块均由各区域城投公司底价摘得。

拿地当日下午，嘉宏在微信号发布红色喜报，称此番落子是其“只定制，不复制”“总在城市精华处”择址观的又一次实践；一宗在市府板块核心，占位公园生态与都会繁华的交会；一宗在青龙板块核心，坐拥双公园生态与资源密集区的禀赋。

嘉宏在文中还透露一个关键数字：从2025年7月至今，嘉宏集团共计获取6宗土地累计支出29.24亿元。

记者查阅数据发现，2025年嘉宏在常州全口径销售额约21.5亿元，位列市场第二；今年已拿下四宗地花费13.87亿元，超过去年销售额的6成，也超过机构监测的其今年1～8月8.8亿元的操盘销售额。

这家企业是谁？它凭什么敢于接连拿地？拿地支出与销售回款之间的资金缺口靠什么补足？记者致电嘉宏集团，工作人员以“公司没有这方面需求”为由拒绝回应。

老板一线拍板，外来高管难留住

“在嘉宏，我既是董事长，也是老板，我始终战斗在公司的第一线，每一个项目我都亲力亲为、了如指掌。”今年5月一次公开分享中，嘉宏集团创始人、董事长兼总裁刘康说。

刘康是科班出身，毕业于常州工学院工民建专业。毕业后进入常州本地国企中国房地产开发常州总公司，从组织人事科长做到副总经理。

2002年11月，刘康正式成立常州嘉宏房地产开发有限公司，出任董事长兼总经理。公开资料显示，公司初始团队不到10人，后续人员规模增加到400多人，业务从地产延伸到商业、物业、酒店、金融投资。

他描述和设计师的关系也不是简单的甲方乙方：“所有的方案都是我们坐在一起共创出来的。”

这也解释了这家企业产品决策链条极短、老板直接拍板的特点，其高端产品线在常州千万级住宅市场的存在感，和这种“老板盯产品”的模式有直接关系。

他给企业定的路线叫“中而美”。他把房地产市场开发分成两类：一种是以央企、国企为代表的“主流规模化”开发，讲究全国化布局，产品体系相对完整，能覆盖主流购房需求；另一种是以嘉宏这样的民企为代表的“中而美”，聚焦区域市场和重点城市，做定制化改善产品。

但老板拍板的另一面，是职业经理人施展空间受限。

据地产行业人事信息，嘉宏近年的高管团队，几乎是全国化房企收缩后经理人外溢的一个小型接收站。但它接得住人才，却难以留住。

总裁岗位更换频繁。王亚国（新城控股原南京区域总经理）2022年底加盟嘉宏出任总裁，不到半年离职；嘉宏很快在2023年中找来李军利（龙湖原苏南公司总经理）接任总裁，干了约一年也悄然离开。

营销总经理五年内至少换了五任。俞杰（新城控股市场营销中心原总经理）2022年初加入，仅1个月便离开；俞莉敏（阳光城营销中心原执行总经理）2022年3月加盟，同年11月离职；朱天诚（合景泰富营销中心原总经理）2023年4月加入，同年8月离开；李岩（中铁建华南公司原营销总）2023年10月加盟，2024年1月离职。目前在该岗位上待满1年以上的，是2024年2月加入的陈宁杰（金茂常州公司原营销副总经理）。

人力总经理岗位同样如此。2026年嘉宏新上任的人力总经理‌牛荣锋，是旭辉“旭日升”出身，曾任绿城管理集团人力总监。在此之前，该岗位五年内已更换多任。

记者注意到，嘉宏的挖人窗口集中在2021～2023年，正是嘉宏销售额登顶常州、而不少全国性房企暴雷收缩时期。这些引进高管职级不低，但绝大多数在嘉宏任职不满一年，挖人频率和离职频率几乎一样高。有分析称，老板深度介入一线决策的模式，压缩了职业经理人的施展空间，是外来高管难以长期留任的原因之一。

逆势拿地，底气在哪？

算一笔账，就能看出嘉宏今年拿地动作有多“猛”。

据克而瑞常州房产测评，嘉宏2021年在常州的全口径销售额为87.23亿元。2025年这一数字降至21.5亿元，4年间缩水约75%，但仍是常州本土房企里的头部。

今年3月，嘉宏以5.3亿元拿下新北恐龙园香树湾酒店地块，容积率仅1.05，是常州主城区稀缺的超低密宅地。4月，经过55轮竞价，以2.67亿元拿下南京江宁百家湖G08地块，溢价率27.75%，这是它近一年在百家湖的第三次落子。10月28日，再在常州拿下两宗地块，合计约6亿元。四宗地，总价合计13.87亿元，花掉上年销售额的6成以上。在当前场环境下，这是明确的逆势加仓动作。

从地块性质看，四宗地容积率分别为1.05、1.8、1.35、1.05，三宗是超低密宅地，一宗是核心区小体量宅地。没有一宗是“广撒网”式拿地，全部指向改善型产品。其中3月拿的香树湾地块已公布案名“万流一源”，规划29栋住宅，包含6栋叠墅、23栋联排，是其TOP级“万流系”首作。

需要说明的是，10月28日拿下的新北恒力机械地块，由嘉宏与常州坤方建设联合竞得。坤方建设是新北区属国有独资企业，实际控制人为新北区人民政府，定位偏向区域开发平台，并非市场化房企。业内普遍预期，嘉宏将主导项目开发，但权益占比和操盘分工未获官方确认。

钱从哪来？嘉宏不是上市公司，不披露资金来源。从现有信息可以勾勒出资金轮廓：销售回款是资金基本盘，但今年回款不足以覆盖拿地支出；商业和酒店板块可提供规模有限但稳定的现金流补充；剩余资金缺口大概率依靠外部融资和拿地合作方共同分担。

记者查询到，2021年陆家嘴信托曾为其常州“空港国际星光城”项目发行集合资金信托计划，规模不超过13.5亿元。但这笔融资已是五年前的项目。

在嘉宏的业务版图里，酒店和商业业务并非拿地资金主力，但它们解释了这家民企敢于持续做高端产品的底层逻辑。酒店板块，嘉宏与法国雅高合作运营美爵酒店，2024年10月开业；还有温德姆特许经营管理酒店，布局在孟河镇。商业板块，打造“星光”系产品线，包括星光城、星光天地，在常州乡镇市场有一定客户基础。物业板块，德恒行物业配套服务地产开发业务，在管面积超500万平方米。

这些板块单独来看规模都不算大，但组合起来形成了“开发—运营—服务”的闭环。刘康在谈产品力时提过，星光城提供生活配套，德恒行提供长期物业服务，酒店延展客户服务体验，共同支撑“好产品之后的好生活”。

但高端产品线是否真的卖得好？嘉宏对外宣传常引用克而瑞统计称，2020～2025年常州千万级住宅成交中，其高端产品线市占率85%。但2026年6月推出的山和风华项目，第三方机构评价其“去化节奏偏缓”，主要受制于在较高价格门槛和较长蓄客周期。

这家企业并非没有风险。销售额自高点持续回落，拿地投入却接近上年销售额七成，现金流安全垫持续变薄。但刘康似乎不打算改变发展路径。2002年他创立嘉宏时，常州楼市主流是刚需产品；20多年后，他押注的是千万级住宅、容积率仅1.05的低密叠墅。剩下的，交给市场。