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中国酒店投资活跃 年均成交额约140亿元

中国房地产网

2025-04-25 18:33

近年,中国酒店市场进入投资活跃期。


2015年至2024年,中国酒店投资交易额约1685.4亿元,年均成交额约为139.4亿元。


受到宏观经济波动和房地产政策影响,部分酒店资产持有者面临现金流压力,试图通过剥离非核心资产以盘活流动资金。因此,诸多优质酒店资产进入投资市场,吸引境内外投资人关注,大宗交易额逆势攀升,尤其是最近3年,酒店投资较为活跃。


根据仲量联行统计的数据显示,2022年,中国市场录得28单酒店交易,交易额为141.3亿元;2023年,酒店交易数量为75单,成交额为251亿元;到2024年,交易单量有所减少,但仍有68单,交易总额为187.9亿元。


随着房地产市场进入深度变革时期,酒店资产的投资策略已从单一的交易执行,转变为涵盖‌持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新‌的系统性工程。


基于多年实践,仲量联行携手中伦律师事务所,重磅推出《中国酒店投资的全周期策略:从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书,聚焦酒店投资的核心命题,通过分析投资时机‌研判、资产价值重构、交易模式优化‌等关键环节,揭示实现资本循环效率最大化的方法论体系,以期为行业带来更多启迪,为投资人和业主未来的酒店资产配置决策提供参考和支持。


酒店资产兼具不动产属性与经营性资产特征,其估值逻辑需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度。主流资产估值方法中,收益法通过未来净现金流折现反映资产长期收益能力,市场比较法依赖近期可比案例定价,重置成本法则从重新开发成本角度衡量资产价值。在真实的交易磋商环节,实际资产定价需结合市场供需、资本化率、土地剩余年限等因素进行动态调整。


为实现资产价值最大化,酒店资产持有者可通过产权优化(如调整用地性质、容积率)、硬件改造与翻新、品牌和产品重塑(更换管理模式或合作品牌)以及收益结构优化(如调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间)等路径挖掘潜在价值。


酒店资产在交易模式上大致可以分为股权交易和资产交易。在交易形式的选择上,股权交易因税务成本低、流程便捷而受投资人青睐,但需承担潜在债务风险;资产交易虽过户复杂且税负较高,却能规避历史遗留问题。交易双方应基于各自的实际状况、业务需求以及风险承受能力,共同商讨并确定最为适宜的交易模式。


白皮书指出,在酒店投资交易中常见法律风险点包括:物业权属瑕疵(如土地性质争议、违法建筑)、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题。


值得注意的是,境外投资人将其所持有的酒店项目公司的股权出售给买方时,需额外关注跨境支付限制,通过双层监管账户设计规避外汇管制风险,同时完成税务申报、外汇登记变更等特殊流程。


与此同时,合法终止现有酒店管理合同应尽量避免违约赔偿,提前评估合同条款并制定谈判策略。如果能够在协商阶段就各解约事项达成一致的,对双方而言均是较为成本可控也简单便捷的方式。


中伦律师事务所合伙人纪超表示:“酒店投资交易的法律风控,不仅关乎合规底线,更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序,以税务合规工具对冲隐性成本,推动资本退出从‘流程可行’向‘价值最优’进阶,为多元退出策略的探讨提供底层支撑。”


在酒店资产领域,传统退出渠道主要为股权转让和资产出售。随着市场政策环境持续优化,公募REITs成为潜在的创新性资产退出选择。虽然目前酒店类资产尚未被纳入公募REITs的底层资产范畴,但未来政策开放后,将为酒店行业开辟证券化退出新路径,有效提升存量资产的流动性和价值。


仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为:“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需把握市场趋势,通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时,酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇,以及通过搭建公募REITs退出路径,助力酒店投资市场在存量时代挖掘新的增长点,推动 ‘投、融、建、管、退’酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。”



编辑:温红妹
标签:酒店
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