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中房报记者 许倩 北京报道

今年10月1日起，居民购房贷款将迎来财政贴息支持。这是中央财政首次贴息个人房贷。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布通知明确，符合条件的居民房贷可享受1个百分点的贴息支持，贴息期限最长5年，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元。政策实施期暂定1年。

享受贴息政策需满足三大条件：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。据测算，财政部门给予年化1个百分点的贴息，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于利率优惠约三分之一。对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

同一天，中国人民银行宣布调整完善若干货币政策工具，包括把抵押补充贷款利率下调25个基点，将一年期利率从1.75%下调至1.5%。抵押补充贷款是央行向政策性银行提供的中长期资金，多用于支持基建、住房。

这些措施与前一天（9月28日）国务院常务会议针对当前经济运行困难作出的政策部署形成呼应。国常会指出，针对当前经济运行中出现的问题，要加大宏观政策逆周期调节力度，包括加力实施扩投资、促消费贴息政策；还要“推出一批务实管用的增量政策”，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收的政策措施。

中央财政首次下场贴息个人房贷，对一个月供敏感的刚需家庭来说，这笔账依然实在。对于当前“金九银十”楼市营销，以及后续房地产市场稳定向好发展，都具有积极导向作用。目前，个人房贷贴息虽然信号意义大于规模效应，但是标志着稳楼市的工具，正从货币端向财政端延伸。

谁能省？省多少？省在哪？

哪些房贷能享受贴息？政策划了三道线：新发放首套商业贷款（10月1日及之后放款，新房、二手房均可）、面积不超120平方米、总价不超150万元。公积金贷款、保障性住房购房贷款不纳入贴息范围，存量房贷、二套房贷同样无法享受红利。

这三道线指向明确，即新市民、新就业大学生、城镇工薪家庭。粤开证券首席经济学家罗志恒分析称，门槛设计意图是筛选出更需要帮助的中低收入群体，而非全面刺激。

从城市能级看，中指研究院监测数据显示，2025年重点40城中符合条件的新房成交占比约33.6%，二手房占比高达56.3%。二线及三四线城市覆盖比例显著高于一线城市，150万元在一线城市属于远郊小户型门槛，在三四线城市则是主力刚需区间。

一个常被忽视的细节是贴息对“租售比”的修正。中国人民大学重阳金融研究院研究员衣英男表示，今年8月38个重点城市二手住宅租金收益率约2.87%，而新发放房贷利率约3.1%，收益与成本倒挂是部分刚需持币观望的症结之一。1个百分点贴息将这一差距从“倒挂”拉向“基本持平”，直接改善购房决策条件。

省多少？一笔100万元的商业性个人住房贷款，按2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.06%计算，贴息1个百分点后，购房者实际承担的平均利率水平将降至2.06%，相当于利率打了“七折”。对一笔100万元、期限较长的房贷，由于贷款余额逐月递减，累计可减少利息支出近5万元。

这笔钱不是一次性打到卡上，而是随着每月还息自动扣减，借款人几乎无感。但对价格敏感型购房者而言，这是实质性的月供改善。贴息将部分符合条件的房贷实际利率拉低至接近无风险利率水平，理论上可边际改善购房意愿。

省在哪？贴息资金的央地分担比例为9:1，即中央财经承担90%，地方财政配套10%，中央财政承担占绝对大头。

这一安排有两层考量：地方财政当前普遍承压，10%的配比不至于形成新的支出压力；同时“省对省”的资金拨付机制压缩了中间环节，经办银行省行直接与省级财政部门对接，采取“预拨+结算”模式，提高资金到位效率。

经办银行层面，政策要求“免申即享”，即购房人在签贷款合同时同步授权银行代办，银行按月收息时自动扣减贴息。这降低了政策的摩擦成本，避免了此前一些补贴政策“申请繁、到账慢”的问题。

值得注意的是，贴息成本由财政承担而非银行让利。在商业银行净息差持续承压的背景下，这一设计避免了政策对银行利润的进一步挤压，也使得银行有动力配合执行。中指研究院政策研究总监陈文静将这一机制概括为“以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道。

房贷贴息只是开始

将房贷贴息置于2026年房地产政策脉络中观察，其信号意义大于规模效应。

9月28日，国常会明确要求，研究出台稳定房地产市场等政策措施，推出一批务实管用的增量政策，存量政策要进一步增强实施效能。

有分析称，这暗示总量工具空间有限，需要结构性工具补位。贴息正是这种“务实管用”的思路：不搞全面降息，而是用财政资金定向降低特定群体的购房成本。

更深层次的背景是现房销售制度改革。8月28日多部委同步推出的销售制度改革，核心是从预售制向“封顶预售+新项目优先现房”切换。北京、上海、广州已相继落地细则。

这套改革有一个被低估的后果：开发商的资金占用周期变长了。预售制下，购房人的钱提前流入开发商；现房销售下切断这条通道后，开发商回款周期拉长，融资成本逐步显性化，最终可能体现在房价或首付门槛上。

贴息政策在这个节点出台，可与现房销售改革形成接力：用1个百分点的利息补贴，部分抵消购房者在购房决策中面临的资金压力。门槛锁定120平方米、150万总价，覆盖现房销售最可能率先落地的普通刚需盘。

此次中央贴息政策并非孤立出台。2025年三季度以来，已有超过20个城市陆续推出形式各异的房贷贴息、购房利息补贴政策，南京、长春等较早开展相关探索；2026年8月，上海、成都、西安一周内接力出台相关补贴举措，为全国层面政策设计提供了先行探索，也表明财政金融协同正在成为房地产调控的新范式。

当前交易结构已发生巨变。1～8月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额下降13%；而二手房网签面积同比增长10.6%，新房与二手房市场温差在拉大。这说明需求没有消失，而是在向“确定性的现房”转移。现房销售改革正是要解决这个“确定性缺口”，而贴息解决的是“确定性有了之后，买不买得起”的问题。

从信贷数据看，今年前8个月住户贷款减少1.03万亿元，居民加杠杆意愿偏弱。贴息将部分符合条件的房贷实际利率拉低至接近无风险利率水平，理论上可边际改善购房意愿。

但多位分析人士也表示，对于人口流出型三四线城市，核心矛盾并非利息成本，而是收入预期与人口趋势，贴息更多起到“托底”而非“拉动”作用。

区域分化将更加明显。一线城市符合门槛的房源有限，政策直接受益面窄；普通二线和强三线城市刚需项目集中，边际拉动效应更强；县城和低能级城市普惠性最高，但受制于购买力，效果存在上限。

从财政成本估算，若按2025年成交规模中符合条件部分约3.5万亿元、贷款比例50%粗略测算，年度贴息总额约175亿元，五年累计约875亿元。这一量级相对于全国财政支出而言并非大数，但作为“首次尝试”，其示范意义在于验证财政资金能否通过贴息机制有效撬动居民合理住房需求。

政策实施期“暂定1年”的表述，既为后续调整留出空间，也带有观察窗口的意味。东方金诚首席宏观分析师王青判断，视具体政策效果，接下来还可能进一步优化调整政策措施，如加大贴息力度、扩大贴息范围，这方面有充分的政策空间。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，纾困市场的政策应该是组合拳，多方政策叠加形成更大力度效果，比如需求端交易税费进一步下降，供给端推进常住地提供公共服务，如失业救助、最低生活保障、子女享受均等化教育等。

1个百分点，撬动的不只是月供，还有政策工具箱的切换逻辑。货币端空间收窄之后，财政端能走多远，才是这轮稳楼市真正的看点。