中房报记者 陈标志 海南报道

12月18日，海南自由贸易港启动全岛封关运作。当天三亚市中心城区一宗约152亩的市场化商品住宅用地，以近30亿元的价格成交。

而在头一天，三亚中心城市另一地块约100亩市场化商品住宅用地，以超20亿元价格成交。至此，三亚，甚至海南的市场化商品住宅地块的挂牌出让，已经接近尾声。

2025年对于海南来说，是一个特殊年份——全岛封关运作正式启动。在这个历史节点上，土地市场就像一面镜子，特别对于海南“一南一北”两个城市来说，照出了海口、三亚这两座岛内最重要城市的不同发展路径：一个像“大家长”，要统筹产业和民生；一个像“精致玩家”，专注高端旅游和特色科技。

总体来看，2025年海口、三亚两地土地使用权挂牌出让，均紧扣“自贸港建设”定位：海口强化省会综合功能，三亚聚焦国际旅游与特色产业，通过差异化供地策略推动区域协调发展。

封关下的海南土拍

12月18日，海南绿发投资有限公司仅一轮报价，便以超29亿元将三亚中心城区一宗约152亩的商品住宅用地收入囊中。

中国房地产报记者了解到，三亚市中心城区控规HP03-08-09-01地块，其使用权面积为101273.63平方米（约152亩），土地用途为城镇住宅用地（市场化商品住房），即商住混合用地，商住混合比例分别为5%、95%。

该宗地块位于三亚中心城区的海坡片区，容积率≤2.2，最大可规划计容建筑体量超过22万平方米。该地块起始价为29.4892亿元，海南绿发投资有限公司仅一轮报价，最终以底价成交。经测算，该成交价折合楼面地价超过13200元/平方米。

经股权穿透，竞得该地块的“海南绿发投资有限公司”，系鲁能集团全资子公司，中国绿发全资孙公司。

不仅仅是该地块，12月17日，海南绿发投资有限公司以超20.22亿元，竞得三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块。该地块使用权面积为66615.24平方米（折合99.9亩），同样为二类城镇住宅用地（市场化商品住房）。以该成交价测算，折合楼面价约13800元/平方米，溢价率为0.12%。

海南绿发投资有限公司连续两天在三亚斥巨资拿下两宗“大块头”商品住宅用地，且在海南自贸港启动全岛封关运作之际拿地，立即引起了外界的广泛关注。

记者从海南省建设用地使用权网上交易平台获悉，在上述两宗地块挂牌出让成交后，今年海南的商品住宅用地的挂牌出让已接近尾声。

上述网上交易平台“交易日历”显示，截至今年12月31日，目前全省尚有21宗国有建设用地使用权等待挂牌出让交易，其中二类城镇住宅用地（市场化商品住房）为4宗，分别位于三亚中心城区、海口西海岸五源河片区，以及东方市及昌江黎族自治县石碌镇（县城）。

上述4宗商品住宅地块中，三亚HLB-2-26地块的使用权面积约为54.5亩，起始价3.4522亿元；东方市2025-28号地块约50亩，起始价1.5亿元。海口与昌江县挂牌出让地块面积分别为9亩、55亩，起始价数千万元。

两重点城市土拍市场“个性画像”

2025年，海南自由贸易港建设迎来封关运作元年。

在这一具有里程碑意义的时间节点上，作为海南南北两极的核心城市，海口与三亚的国有建设用地挂牌出让市场，呈现出既相互呼应又各具特色的发展态势。

记者了解到，江东新区为今年海口国有建设用地挂牌出让的主力。据不完全统计，该区域推出19宗地块（占比39.6%），涵盖总部经济、临空产业、现代服务业等领域。

海口西海岸新区推出12宗地块，以居住用地（含保障性租赁住房）为主，占全市居住用地出让量的65%，优先保障刚需住房供给。

主城区（琼山区、龙华区）推出17宗地块，以商服用地和城市更新配套用地为主，重点用于补齐商业设施、教育医疗等公共服务短板。

据了解，海口居住用地占比35%，溢价率平均5.2%，较2024年下降2个百分点，市场回归理性。保障性租赁住房用地占居住用地的30%，商服及公共管理用地占比23%，主要用于商业综合体、交通枢纽配套等。

海口土地市场特点为，本地国企与央企为主要竞买方，合计拿地占比65%，资金实力较强的民企聚焦商服与产业用地。

2025年，三亚市围绕“国际旅游消费中心核心区”定位，国有建设用地挂牌出让以“提质减量、优化结构”为原则，据不完全统计，全年推出挂牌出让地块35宗。

12月是海南自贸港封关运作关键节点，三亚市集中推出多宗核心地块，单月挂牌起始价合计超87亿元。其时机选择与地块条件设置，被市场普遍解读为“封关前土地价值重估”的强烈信号，引发了高度关注。

海口与三亚土地市场对比

通过对比海口与三亚2025年的土地市场，可以清晰地勾勒出两座城市在海南自贸港蓝图中的不同角色与路径选择：

在出让规模上，海口侧重“规模化开发”，通过较大体量的土地供应，快速承载产业与人口，完善城市综合功能；三亚则侧重“精品化开发”，通过控制总量、提升单价，聚焦于高附加值产业与高端服务业的培育。

在核心导向上，海口坚持“产业强市与城市功能完善”并重，目标是建设辐射全岛的综合性省会；三亚则坚定不移地锚定“国际旅游消费与深海科技”等特色赛道，打造具有全球影响力的专业功能节点。

在市场主体上，海口以本地国企、央企和逐步活跃的民企构成多元梯队；三亚则在旅游用地领域吸引了更多外资与文旅央企，在产业用地领域则以国家级科研机构为主力。