6月15日，天眼查信息显示，合生创展(00754.HK)全资附属孙公司北京盛宏辰悦房地产开发有限公司（下称“盛宏辰悦”）新增法人股东中融国际信托有限公司（下称“中融信托”），持股比例70%。

盛宏辰悦股权穿透图　图片来源：天眼查

股权变更前，合生创展100%控股北京合生绿洲房地产开发有限公司（下称“合生绿洲”），合生绿洲100%控股盛宏辰悦。变更后，公司由中融信托持股70%，合生绿洲持股30%。

值得注意的是，这并非二者首次接洽合作。3月15日，合生绿洲曾将盛宏辰悦部分股权质押予中融信托。但截至6月2日，该质押已处于失效状态。

盛宏辰悦历史股权质押图　图片来源：天眼查

“合生绿洲出售项目公司股权并非个例，”在多位业内人士看来，目前业内很多公司都在轻资产运作，小股操盘，这样运作主要还是看企业的模式与经营策略。

而在收购双方选择上，一方面，很多信托基金对房地产都情有独钟，他们一直在寻找资本市场估值低于资产估值的公司；另一方面，房产企业也会在合适的时机，或调整所拥有物业比例结构的时候选择出货。

IP Global中国区首席经济学家柏文喜则认为，一般而言，开发商出让项目公司股权给信托公司主要是出于两个目的：其一，在不具备或者无法作开发贷款的情况下进行股权信托融资，比如不满足“四三二”贷款条件时；其二，为了降低母公司表观负债率以满足监管需要而将项目公司控股权转让给信托公司，以实现将项目公司负债移出并表范围的目的。

此前合生创展拿下分钟寺三宗地块时，也与中诚信托展开了合作。“合生创展多次引入信托，与信托合作拿地和开发，以此可以实现在不并表、不扩大表观负债规模和负债率的同时维持与扩大开发规模，然后在项目进入收获期时再受让信托公司在项目公司的股权以实现对项目营收和业绩的并表。这是开发商为符合三道红线监管规则之下继续保持和扩大开发规模的通常之举。”柏文喜说道。

天眼查信息显示，被转让70%股权的盛宏辰悦目前共计两处资产，二者均位于大兴旧宫。

其中一处为1月29日，盛宏辰悦以46.57亿元中标的北京大兴区旧宫镇南郊农场棚户区。按计划，该地块将被建设成为多座13.31万平方米建筑控制规模面积的住宅大楼，6月开始动工建设，8月开启预售。

另一处为同月，盛宏辰悦以46.57亿元+10.9%溢价率+21%自持代价拿下的大兴旧宫地块，也就是本月刚刚亮相的合生me悦。

合生me悦区位图

从区位来看，项目处于五环外的旧宫新区，区域内教育、商业配套依然处于空白，商业基本都是以门店的形式存在，大型的商业配套主要依赖于旧宫、亦庄核心区，基本只能搭乘公交或者开车前往。

更主要的是，片区周边五公里内无优质定向教育资源。短期内大兴区不太有引入优质学校资源进入可能，亦庄在教育资源上也没有带动的倾向。

地块上看，合生me悦三个地块，其中两个地块相连。地块限高45米，但部分楼栋最多做出了16层，也就是层高仅为2.8米。从目前来看，部分楼栋将会受到周边道路及建筑物影响。

合生me悦三个地块位置

此次合生me悦主要目标客群是年轻人，因此户型也以小户型为主。面积段上来看，主要有建筑面积约55平方米一居、73平方米两居、95平方米三居、120平方米四居。从网传户型图来看，也完美“借鉴”了中海寰宇系列。

合生me悦120平方米四居户型图

在营销团队口径中，项目定位是刚需中的豪宅，但从目前释放的信息来看，除了外立面效果，其外墙真石漆、公共区域装修标准、园林绿化等各项配置与其他普通的限竞房并无二致。

合生me悦具体价格虽然还未敲定，但从销售口中的6.5万元/平方米均价来看,对比寰宇时代二期5.5万元/平方米均价，合生me悦每平方米涨了1万左右。

自6月8日亮相后，合生me悦多个样板间已经对外开放，处于开启蓄客排卡阶段。但截止目前，项目开盘楼栋、开盘套数、开盘时间、交付标准、预售价格都尚无准确数据。如要入手，仍需静待一段时日。