5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。央行、金融监管总局、证监会三大金融管理部门一把手联袂出席。

新闻发布会上，央行提出三大类十项具体措施，其中降准降息、降低公积金贷款利率成关注焦点；金融监管总局将推出八项增量政策，其中“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”尤其值得期待；证监会强调了三方面工作重点并提出多项稳定资本市场的具体措施。

4月25日，中央政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，“加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。此次新闻发布会推出一揽子金融政策，是落实中央政治局会议的第一步，充分体现了决策层在稳市场、稳预期方面的决心，对稳定房地产市场也将再添重磅砝码。

房地产市场下一步目标

聚焦“持续巩固”

去年“9·26”以来，央行、金融监管总局、证监会、财政部、住房城乡建设部、自然资源部等部委密集出台了一系列促进房地产市场止跌回稳的政策措施，在存量政策逐步显效和增量政策持续加码作用下，市场效果明显。

从一季度房地产相关数据看，房地产销售、房价指数、国房景气指数、土地成交等多项指标明显好转，房地产市场止跌回稳态势初步显现，但市场总体依然偏弱，房地产开发投资乏力、房企融资未能得到根本改善、三四线城市市场恢复缓慢。政策落实上，包括存量商品房和存量闲置土地收储、城市更新、城中村和危旧房改造仍存在制度和资金等方面的制约，推进不尽如人意。

基于对房地产市场的客观判断，4月25日的中央政治局会议作出了“持续巩固房地产市场稳定态势”的定调。在宏观经济政策上，提出“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”；在房地产政策上，提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策”。“加紧”“用好用足”“加力实施”“有力有序”“加快构建”，从这一系列表述可以看出目前宏观经济和房地产政策实施的迫切性。

降准降息“靴子”落地

政策空间仍留有余地

去年12月中央经济工作会议以来，央行在不同场合多次释放“适时降准降息”的政策信号。5月7日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，下调政策利率0.1个百分点。至此，降准降息的“靴子”终于落地。

目前我国经济面临内外部双重压力，下调存款准备金率对促进内需恢复、加快结构调整将起到积极作用。从宏观层面看，可释放更多流动性，满足当前投资消费扩张与信心修复的资金需求；从微观层面看，对国家重大建设、普惠金融、中小微民营企业、房地产、消费市场等重点领域信贷投放将形成强力支撑。

2015年以来，我国存款准备金率经历了从普遍降准、定向降准到结构性调整的过程，平均存准率从17.5%降至目前的6.6%，小型银行存准率下限突破5%，达到历史最低水平。本次降准0.5个百分点，将向市场提供长期流动性1万亿元，可有效缓解企业融资压力。但是在广开首席产业研究院院长连平看来，以目前我国的经济体量、增长速度、金融市场发展程度、流动性状况、银行体系的风险防范与处置能力来测算，未来一段时间，我国至少还有2~2.5个百分点的降准空间，今年三季度很可能还有0.25~0.5个百分点的降准空间。

利率方面，公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房利率降至 2.6%），叠加商业贷款利率下行，进一步降低居民购房成本，有望提振居民购房需求。政策性利率下调将0.1个百分点，将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，进而带动房贷利率进一步下调，预计幅度在0.1~0.25个百分点。

公积金贷款利率下调还有望进一步打开商业贷款利率下调空间。从近10年商业贷款与公积金贷款利率变化情况看，伴随着 5 年期 LPR 的下降以及房贷利率政策下限的取消，商业贷款发放利率逐步下行，下行幅度高于公积金贷款，造成二者息差逐步缩小。东吴证券认为，公积金贷款利率对于商业贷款利率具备一定的锚定作用，过往公积金贷款与商业贷款利率差持续收窄，导致商业贷款利率下调空间受限，因此此次公积金贷款利率的下调对于解决行业核心堵点具有重要意义。招商证券则判断，下调政策利率、降低个人住房公积金贷款利率后新发放商贷利率或随之下降 10～25BP或以上，或有助于从净租金回报率与按揭利率之差收窄的角度推动新房及二手房的合计总需求筑底。

本轮政策亮点之一是突出了结构性货币政策工具。华泰证券分析认为，本次会议下调所有结构性货币政策工具利率 0.25pct，意味着抵押补充贷款（PSL，主要用于棚户区改造、城中村改造）利率从 2.25%下调至 2%，保障性住房再贷款（主要用于收购已建成商品房作为保障性住房）利率从1.75%下调至 1.5%，有望降低城中村改造和收购存量房的资金成本，提升项目实现资金平衡的可行性，进而提升地方政府推进城中村改造和存量房收储的意愿。

“系列融资制度”

打开想象空间

本次新闻发布会上，金融监管总局局长李云泽提出，“将加快出台与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场的稳定态势”，证监会也表示，要支持上市公司利用股、债、REITs等多种工具开展直接融资，相关融资机制安排对于防范化解重点领域风险、巩固房地产市场稳定态势有重大意义。

房地产发展新模式是我国在房地产市场深度调整后，为促进行业高质量发展而构建的系统性改革框架，核心目标是由传统依赖规模扩张的粗放模式，转向以质量提升、供需平衡、风险可控为核心的可持续发展路径，与之相匹配的融资制度是房地产发展新模式的基础性制度，旨在通过金融工具创新和监管机制优化，构建多元化、风险可控的融资体系。结合中央政治局会议精神和李云泽的表述，系列融资制度可能大致包括以下几个方面：

首先是房地产开发融资制度。

一是城市房地产融资协调机制和“白名单”制度可能成为常态化制度，并将进一步完善。目前“白名单”贷款已审批通过6.7万亿元，覆盖1600万套住宅建设，对满足企业合理融资需求和保交房工作发挥了重要作用。下一步可将项目“白名单”扩展至主体“白名单”，对信用良好的房企提供存量融资展期、增量专项贷款等方面的支持，降低房企流动性风险。

二是对现房销售提供专项支持。针对现房开发周期长、资金压力大的问题，推出“封闭资金监管+项目白名单”机制，允许房企通过预售资金封闭运作、法人实体独立融资等方式获取开发贷款。

三是对城市更新的融资支持。中央政治局会议强调，“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，意味着未来金融政策将重点支持城市更新项目。可能通过设立城市更新专项贷款，支持存量土地收储、功能改善等非传统开发模式，允许以未来收益权质押融资；推广“统购统租”模式，通过长期租赁协议和现金流证券化吸引社会资本参与。

四是“好房子”建设或将得到更大力度的融资支持。今年4月初，住房城乡建设部部长倪虹专程会见中国银行董事长葛海蛟，共商金融赋能“好房子”建设与城市更新，李云泽在本次新闻发布会上也提出“强化对高品质住房的资金供给”，从中也可以看出“好房子”建设将获得更多资金支持。

其次是消费端的融资制度。

包括差异化住房信贷政策、公积金与普惠金融政策等。在差异化住房信贷政策方面，将优化首套住房及改善性住房贷款利率。银行可能根据借款人信用、收入、职业等维度提供更个性化利率方案。可设置更为灵活的还款方式，比如“按季还款”“递增还款”等个性化方案。

当前“认房不认贷”政策已经纳入“一城一策”工具箱，未来可能进一步明确地方自主权，推动更多城市落地实施，尤其是改善性需求集中的二线城市。

在公积金政策方面，可进一步扩大覆盖范围，提高使用额度，优化使用限制，简化公积金提取流程等。

最后是资产证券化与金融工具创新提速。

一是基础设施公募REITs有望提速和扩容，前期已经将保障性租赁住房、商业地产纳入REITs试点，但发行规模和速度有限，难以满足市场需求。下一步可能允许公募REISs发行规模突破现有限制。二是建立房地产供应链金融平台，通过应付款证券化、订单融资等工具缓解上下游资金压力。三是发行绿色债券支持绿色低碳建筑项目。四是建立“土地银行”运作机制，允许地方政府通过发行专项债收购存量商品房作为保障房。

当然，上述所谓融资制度仅仅是猜测，金融管理部门具体会出台哪些具体政策，我们可以一起期待答案。