绿地、公园等设施的建设提升了铁西第三商圈的环境品质。  孟双奎/摄

中房报记者  孟双奎 沈阳报道

在沈阳的商业版图之上，铁西区建设大路保工街至启工街段，一个新的商业故事正徐徐展开。这一区域被业界称为“铁西第三商圈”。短短两公里的范围内，龙之梦大都汇购物中心、香江家居卖场、大润发生活超市、大都汇五星级酒店等众多巨型商业体汇聚一堂。而今年5月1日即将开门迎客的“TX-52新生活广场”，恰似一枚关键拼图，为这个商业圈画上了完整的闭环。

曾经沉寂多年的家世界广场在岁月的洗礼之后，以TX-52新生活广场这一全新商业综合体的姿态惊艳亮相。它打破了该地区半径三公里范围内以销售家居建材为主导的传统商业格局，成为推动铁西第三商圈发展与变革的核心力量。如今，初现雏形的铁西第三商圈已吸引了众多消费者的目光，沈阳市民们对其未来的繁华盛景更是满怀期待。

从政府层面来看，在交通与产业布局方面的科学规划，让业界对“铁西第三商圈”的未来充满信心。然而，若想真正实现商圈的繁荣昌盛，后续的运营管理无疑是重中之重。

商业格局待完善  新兴商圈正崛起

香江家居已经成为铁西第三商圈的起点。    孟双奎/摄

铁西区作为沈阳市规模最大的市民居住区，目前居住人口已突破130万。长期以来，铁西区的商业主要集中在建设大路与沈辽路之间的兴华北街沿线，这里便被业界称作“铁西第一商圈”。铁西百货、大商新玛特、万达广场以及曾经的家乐福超市等众多知名商业体齐聚于此。而九马路周边则凭借众多家居建材店铺，形成了“铁西第二商圈”。受商业集聚效应的影响，铁西区其他区域半径三公里范围内，商业结构较为单一，多以家居建材为主。

历经20多年的发展，以铁西区建设大路保工街的香江家居广场为起点，向西延伸至启工街，龙之梦大都会、龙之梦大都会酒店、大润发超市等商业体如繁星般散落，其中香江家居经营面积近20万平方米，堪称巨型商业体。但不可忽视的是，该地区商业仍以家居装饰建材为主，商业结构单一的问题依旧存在，仅仅形成了商业圈的初步形态，尚未达到多样化商业圈的标准。

居住在铁西区北三路的周先生就表示，其住所周边尽是油漆城、新北方建材城等家居建材市场，日常购物、休闲娱乐的选择十分有限。想要看一场电影或是带孩子去亲子游乐场所，都需前往较远的其他商圈，极为不便。

据了解，铁西区建设大路保工街半径两公里范围内，万科、华润等知名楼盘林立，常住人口已接近10万。如此庞大的消费群体，为该地区形成多样化商业圈奠定了坚实基础。

二十载商业变迁  见证城市发展轨迹

巨型购物中心龙之梦大都汇是商圈发展的先行者。   孟双奎/摄

2024年5月，与香江家居隔路相望的家世界家居广场，在历经数次转型、沉寂近5年后，楼体上突然出现“TX-52新生活广场”的招牌格外醒目，引发了人们的好奇与关注。

家世界家居广场自2004年11月开业起，便承载着沈阳商业发展的一段特殊记忆。其首创的“一站式家居购物”模式，在当时的沈阳商业市场独树一帜，为消费者提供了生活超市与家居建材一站式采购的便捷服务。然而，开业后的家世界家居广场经营业绩并未达到预期，在激烈的市场竞争中落了下风。

2014年，为摆脱经营困境，家世界开启租赁合作模式，引入不同业态，试图激活商业活力。这一举措虽使商场稍有起色，但整体运营状况依旧不温不火。2020年，突如其来的疫情让家世界广场雪上加霜，整个商业体陷入半闲置状态，仿佛被按下了暂停键。

2024年2月，家世界集团重新接手这一商业项目，并投入近3亿元进行全新商业业态打造。以“小而全，全而精，多元化”的业态理念为指引，对商场进行全方位规划与升级，TX-52新生活广场由此诞生，成为沈阳商业领域备受瞩目的焦点。

沈阳市供应商商会会长刁国华分析表示，TX-52新生活广场的出现，绝非简单的改造升级，而是对区域商业格局的重塑。它与附近的龙之梦大都会、大润发超市相互呼应，其多元化的商业模式，必将打破半径三公里范围内以销售家居建材为主的商业历史，助力“铁西第三商圈”完成了商业发展的闭环。

多元业态融合  构筑生活新中心

即将开业的新生活广场是铁西第三商圈的一枚关键拼图。     孟双奎/摄

商业形态若缺乏区域一站式消费体验，各类商业分散，难以形成集聚效应，势必导致消费外流。而重启后的TX-52新生活广场，被视作解决这些问题的关键所在。

据新生活TX-52总经理刘勇介绍，集团之所以斥巨资打造TX-52新生活广场，一方面是看好未来沈阳市场的发展潜力，另一方面则是基于多方调研发现，“小而全，全而精，多元化”的业态理念与定位，恰好填补了该区域的商业空白。

居住在建设大路某小区的张女士满怀期待地表示，以往给孩子找兴趣班，要奔波很远。若TX-52新生活广场能在家门口为家长提供便捷且丰富的选择，那真是再好不过了。

值得一提的是，TX-52新生活广场在沈阳首创商场与专业婚庆机构相结合的模式。其与国内知名婚庆企业摩可纳合作打造的摩可纳婚礼艺术中心，拥有十个风格各异的婚宴大厅，涵盖中式、西式、童话、森林、梦幻等多种风格。

刚刚参观完摩可纳婚礼艺术中心的准新娘赵女士难掩兴奋之情，她表示，参观完摩可纳婚礼艺术中心的场地后，自己十分喜爱。这里风格丰富多样，能够满足她对婚礼的所有想象。此外，该艺术中心位于铁西，日后亲戚朋友前来参加婚礼也较为便利。

此外，记者在采访中发现，众多金融企业十分看好该商圈的发展前景，纷纷在此设立分支机构。在启工街地铁站旁，中国银行、吉林银行、浦发银行三家金融机构相继开业，门店并排而立。

政府科学规划  绘制区域发展蓝图

大润发作为专业的生活超市使得铁西第三商圈业态更加完善。  孟双奎/摄

沈阳市铁西区政府在区域整体规划中，始终致力于构建多元化的商业格局。铁西区副区长张悦表示，对建设大路保工街沿线一带寄予厚望。相关规划显示，未来这里不仅会成为商业集聚地，还将在交通、公共设施等方面进行全面升级。

交通规划方面，铁西区早在前几年便启动了“三横两纵”高架+隧道式快速路网建设，建设大路和保工街作为重要交通要道被纳入其中。建成后，区域交通便利性将大幅提升，拥堵状况得到缓解，与其他区域的联系也将更加紧密，为商业发展提供坚实的交通保障，吸引更多消费者前来。同时，周边公共交通也在持续优化，地铁1号线为包括TX-52新生活广场在内的众多商业体带来了大量人流。未来，公交线路还可能进一步调整与增设，区域可达性将进一步增强。

产业布局方面，政府鼓励商业与周边产业协同发展。铁西区作为老工业基地，工业底蕴深厚。政府期望通过第三商圈的发展，带动相关服务业崛起，形成工业与商业相互促进的良好局面。例如，为工业企业提供更完善的商务配套、生活服务等，吸引更多人才流入，进而为商业发展提供稳定的消费群体。

城市更新与环境提升方面，铁西区持续对区域内的绿地、公园等进行改造升级。建设大路及周边的绿地改造，以及汲水元、铁西区委旧址公园等的建设，不仅提升了区域环境品质，也为商业活动营造了更舒适的外部环境，增强了商圈的吸引力。

专家建言献策  把握机遇谋长远

大都汇酒店作为五星级酒店更加完善了铁西第三商圈的基础设施。   孟双奎/摄

对于铁西第三商圈的发展，沈阳嘉丽基金总经理卞山峰表示，首先，随着商圈内配套设施不断完善，生活便利性大幅提高，优质的商业配套会成为房产的重要卖点，吸引更多购房者。因此，区域内的房价大概率会迎来一定程度的增长。其次，TX-52新生活广场的出现，及时弥补了该区域商业的短板。多元化的业态布局有望重塑区域商业生态，带动周边商业协同发展，这都对铁西第三商圈的发展产生积极影响。但要实现真正的繁华，后续运营管理至关重要。一方面，要注重品牌的持续更新与升级，以适应消费者不断变化的需求。另一方面，要加强商圈内各商业主体的合作，凝聚合力，共同打造特色商业名片。此外，商圈发展应紧密结合政府规划，充分利用交通、产业等方面的利好政策，实现可持续发展。