石青玲/发自西安

交房4个月后，西安雁南朗境出现第一套二手房正式成交现象。

这套房源户型面积约128平方米，总价约183万元，业主包付增值税，单价略高于14000元/平方米。

观察该项目的销售历程，2023年7月，项目首期雁南朗境正式开盘，户型建筑面积约110平方米至128平方米，整体均价约18834.44元/平方米。在此之后，项目又加推2次，最高时均价达到了20473元/平方米。

“无论是因为业主急用钱，还是楼层等原因，这套房的出售就为小区之后的二手房锚定了价格。”一位关注该小区二手房的房产中介人士表示。

不少人的担心是，此次新房变二手房成交，为雁南朗境项目在售新房的去化之路蒙上了一层阴影。

目前，该项目在售新房为雁南云境，这是雁南朗境的二期，成交均价约16000元/平方米，这一价格明显高于同小区刚交易的这套二手次新房。从产品层面来看，二者最大的不同在于，雁南云境多赠送了一个“花架”，这部分空间最大赠送面积约8平方米，其他方面并无明显差距。

这种“相近产品、不同价格”的情况，让不少购房者陷入纠结。“二期新房和一期的次新房面积差不多，但是价格差2000元/平方米，不知道还该不该入手新房，还是再等等次新房降价。”一位关注雁南云境的购房者说。

雁南朗境所在的西部大道板块，凭借临近高新的优越区位，以及商业、公园等配套的高兑现度，一直是购房者重点关注的区域之一，中海、陕建等知名房企也纷纷在此布局。2025年，随着高新区楼市进入调整期，西部大道板块也随之开启降价通道，新房与二手房的市场热度均有所下降。在新房市场，大悦未来城、中海锦业元晟、龙湖君成序等项目价格均出现不同幅度下调，二手房市场也紧随其后，价格走低。

前不久，南海高芯悦澜第一套二手房成交，该套房屋建筑面积约178平方米，以226万元总价成交，单价约12665元/平方米。该项目2022年入市时，178平方米户型销售均价约2万元/平方米，即便到现在，同户型新房在售总价仍约240万元，单价13483元/平方米，二手房价格优势显而易见。

在目前的西安楼市，二手房大幅降价早已不是新鲜事。

根据国家统计局数据显示，10月，西安二手房环比下跌1%，同比下跌7.4%，这已经是西安二手房价连跌24个月。具体到成交结构上，约90平方米及以下房源价格环比下跌1.1%，同比下跌6.9%；90~144平方米房源价格环比下跌1%，同比下跌7.9%；144平方米及以上房源价格环比下跌0.8%，同比下跌7%。

在这样的趋势下，很多项目都难以避开降价。2023年，刘晓东以284万元的总价购置了一套二手房，那时候西安楼市欣欣向荣，做点小生意的他也对未来充满了希望，后来的市场却出乎意料。

2025年，当工作与生活都发生变动后，他决定将这套从未入住及出租的房子出售，相较于入手时，损失了100多万元，售价刚够偿还银行贷款。“没办法，市场行情不好，只能随行就市。”

降价背后是不断走高的挂牌量。据贝壳找房的数据，截至11月21日，西安二手普通住宅挂牌量已经突破了16万套。

“与往年相比，今年二手房挂牌量不断增加，尤其是次新房加速入市，但是整个市场的需求却呈现出收缩，供需失衡。为了快速出手，业主之间势必会在价格上有所踩踏。”上述中介机构经理表示。

在多位业内人士看来，更深层的原因是新一代新房产品的强势冲击，“西安新房市场以‘第四代住宅’为主，产品更新、户型更好、配套也不错，同时得房率还不断走高，对二手房的冲击很大。”

如10月开盘即售罄的绿城·绿汀芳菲项目，89平方米的户型实际得房率达到了115%；与它一路之隔的保亿润园，最高得房率突破了160%。“买新房越来越实惠了，本来想买二手房，但是公摊24%，115平方米的套内建筑面积还没绿汀芳菲98平方米的大。”一位购房者说。

值得一提的是，多位从业者透露，目前关于新房的赠送已有所收紧。8月15日西安市发布的《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》中，明确提出“露台进深不宜大于2.4米”，这为新房的高赠送率带上了“紧箍咒”。

不过，目前各区执行的政策不一，视具体情况而定，“有的区去化难，规划相对宽松；有的区去化较好，规划就收得比较紧。”