江西省九江市人民政府党组成员、副市长容长贵 中房报记者 苗野/摄

中房报记者 苗野 北京报道

长江之畔，冬阳暖照。九江市民漫步于焕然一新的滨江步道，凭栏远眺，水天一色——这幅“还江于民”的新景，正是这座城市从“增量扩张”转向“内涵式发展”的生动写照。

12月23日，全国住房城乡建设工作会议闭幕后，江西省九江市人民政府党组成员、副市长容长贵向中国房地产报记者描述了九江致力于打造“宜居宜业，近悦远来”的现代化城市的愿景。

在访谈中，容长贵以清晰的数据、鲜活的案例、系统的思考，展现了九江在房地产发展新阶段的冷静审视与主动作为。

面对房地产市场深度调整，容长贵用“整体趋稳、结构分化、预期缓慢修复”概括当前态势。他坦言，部分区域“以价换量”与稳预期的冲突依然存在，市场分化正倒逼供给端变革。

九江的破题之道指向“优供给”，核心便是建设“好房子”。九江“好房子”的标准是什么？容长贵给出了一个极具地方特色的三层内涵：江山辉映、文脉相承和宜居典范。

对于中央经济工作会议提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”的要求，九江已规划出清晰路径。容长贵将其概括为三个关键词：精准、多元、全面。

精准“控增量”，重在建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，以需求预测引导土地供应与金融配置，源头促进供需平衡；多元“去库存”，核心是推进“以购代建”，支持国企收购存量房转化保障性住房，实现快速去化与保障供给双赢；全面“优供给”，则通过实施房屋品质提升工程，将“好房子”建设与住房供应体系完善、城市更新一体推进。

凭借独特的山水文化资源和日益凸显的区位优势，九江正着力建设区域制造业、文旅、航运中心，通过产业升级与城市更新双轮驱动，打造现代、活力、品质、幸福之城。一个深刻转变正在发生，九江城市建设正从“造城运动”转向“内涵式发展”。

“我们更加关注人的需求和城市的风貌。”容长贵直言，当前关键突破在于解决城市更新融资难题，构建多元化投融资格局。

在山水与文脉的交融中，九江正探索一条具有地域特色的房地产高质量发展之路。

“趋稳”中的分化与挑战

中国房地产报：听完住建部部长倪虹的全国住建工作会议报告后，有什么感触？

容长贵：非常荣幸能够参加全国住建工作会，现场聆听倪虹部长工作报告。7月份中央城市工作会召开后，江西省委城市工作会上月召开，中央、省委城市工作会为我们指明了今后城市发展的目标、方向和路径。

倪虹部长的报告，充分贯彻落实二十届四中全会和中央城市工作会议精神，进一步明确了明年乃至“十五五”时期住建系统工作的具体目标任务和实现路径，其核心思想与中央部署高度一致。我们将切实按照倪虹部长的工作报告要求，认真抓好九江市住房和城乡建设各项工作。

中国房地产报：2025年，九江楼市交易情况如何？有什么新的特点？

容长贵：九江房地产市场在政策优化和自我修复作用下，呈现“整体趋稳、结构分化、预期缓慢修复”态势。1～11月，全市销售面积189.2万平方米，增幅-1.7%，尽管比上半年略有回落，但仍高于全国平均水平6.1个百分点，也比全省平均值高出1.2个百分点。

价格方面，“70指数”同比不断回升，从去年底到今年11月，新建商品住宅从91.9逐步回升至96.2，存量住宅从90.3逐步回升至94.2，企稳向好态势明显，但市场仍面临诸多挑战。

一方面，稳预期与“以价换量”形成冲突，止跌回稳承压。稳市场关键在于稳预期，稳预期核心在于稳房价，但受需求收缩、存量房抛售及法拍房、工抵房冲击，部分偏远区域或同质化严重的项目，房企只能依赖“以价换量”。短期内房价企稳缺乏支撑，稳预期压力较大。

另一方面，市场产品加速分化，高品质项目抗周期能力较强，但占比较多的一般产品竞争力不大，这种分化客观上既推动开发商向高质量供给转型，又给房地产“去库存”带来较大压力。

中国房地产报：当地“好房子”建设情况怎么样？

容长贵：九江市正在积极学习各方经验，探索“好房子”建设。在推动“好房子”建设过程中，我们一是突出规划设计的本底性。将九江独特的“江湖山水”自然本底和文化底蕴融入社区规划与建筑设计，并因地制宜开展住区设计，充分考虑本地气候特征，通过合理的朝向、通风、遮阳设计，提升居住舒适度与节能效果。

二是突出绿色低碳的引领性。建立建筑节能与绿色建筑工作机制，积极开展绿色建筑创建行动，政府投资项目严格执行星级绿色建筑标准和安全质量标准，全面推广可再生能源应用，进一步提高新建建筑能效水平。

三是突出居住空间的人本性。统筹新建与改造，以“完整社区”建设为依托，按照“15分钟生活圈”要求，按6类20项在住区主出入口或主轴位置，科学配置社区服务、养老托幼、商业文体等设施，完善社区周边功能布局，实现功能复合与生活便利相统一。

我市浔阳区孙家垅社区等“完整社区”入选全国城市更新典型案例，2条建设经验入选住建部城市体检、城市更新行动可复制做法清单。

中国房地产报：九江所倡导的“好房子”，最核心的、最具本地特色的内涵是什么？

容长贵：九江“好房子”内涵，我认为应该是“江山辉映、文脉相承和宜居典范”。

“江山辉映”强调住宅要充分融入“大山大水”的自然格局。通过精心设计，让居民能推窗见绿、漫步亲水，将长江的浩荡、庐山的秀美、鄱阳湖的辽阔作为居住背景与延伸，实现人与自然的高度和谐。

“文脉相承”是指住宅要承载和延续城市的历史记忆与文化气质。在规划与设计中融入浔阳古韵、书院文化、码头风情等元素，让居住不仅是生活，也是一种文化的熏陶和归属感的建立。

“宜居典范”是最终落脚点，涵盖从建筑质量、功能布局、智慧服务到社区治理、邻里关系的全方位高标准，旨在打造安全、舒适、便利、和谐的美好家园。

构建新模式的三重路径

中国房地产报：近期召开的中央经济工作会议提出要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，九江在这些方面有什么具体的计划？

容长贵：当前，房地产供求关系已发生重大变化，叠加疫情及金融监管趋严等多重因素影响，行业正经历深刻的市场调整与发展模式重塑。

对此，我市计划从三个方面发力：一是精准“控增量”，关键在于建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。

我们以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据我市人口流动、产业发展的实际趋势，科学预测住房需求总量和结构，依此精准安排土地供应规模、结构和时序，引导金融资源合理配置，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，从源头上促进供需动态平衡，避免资源错配和无效供给。

二是多元“去库存”，重点在于打通多元化、市场化消化渠道。

首要路径是科学推进“以购代建”。支持市属国企按照现实需求收购符合条件的存量商品住房转化为保障性住房或人才公寓，既快速去化库存，又精准增加保障性住房供给。同时鼓励盘活闲置商业、老旧厂房等低效资产，改造为居住、文创、康养等新型功能空间。

三是全面“优供给”，核心在于实施房屋品质提升工程，将“好房子”建设与完善“市场+保障”的住房供应体系和城市更新一体推进，全链条提升住房标准、设计、建造和运维水平，满足居民多样化、改善性住房需求。

中国房地产报：对于2026年房地产市场有什么预判？

容长贵：二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性融入“保障和改善民生”框架，标志着房地产的定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等战略协同的关键环节，凸显中央构建发展新模式，促进房地产行业长期健康发展的决心。

结合当前房地产市场深度调整，个人研判，2026年房地产市场“供给—需求—运营”全链条的高质量发展模式将逐步形成。

供给端通过“商品+保障”实现分级多元供给；需求端围绕人口结构优化产品设计与配套，逐步提升住房综合居住价值；运营端从“建房”向“管房”延伸，引入智慧物业、社区服务等增值功能，实现住房从“物理空间”到“生活场景”的转变。

中国房地产报：构建房地产发展新模式需要做好哪些工作？

容长贵：对于九江来讲，我们要把握市场调整带来的机会，顺势而为构建房地产发展新模式，还需要做好以下几项工作：

一是摸清所有在售商品房结构底数，通过市场化收储等方式，收购部分中小户型空余商品房用于保障房，加快商品房市场出清，减少市场刚性需求住房数量，避免政府和市场的供给矛盾，重塑“市场+保障”的住房双轨体系。

二是随着居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，在落实相关制度改革基础上，通过提高改善型住宅供地比例，放宽规划限制，鼓励开发“第四代”建筑等改善性住宅产品，出台大户型、高品质住宅补贴优惠政策等方式，全力优化市场增量，持续提升产品力、交付力，更好满足群众对美好居住生活的新期盼。

三是提升服务质量，以优质物业与高效运维支撑房地产高质量发展。推动物业服务向精细化、差异化、智慧化转型升级，逐步从“空间管理”转向“构建服务”。同时加快建立覆盖房屋全生命周期的长效维护机制，以延长房屋使用寿命，提升居住安全。

从“造城”到“育人”

中国房地产报：九江近年来大力推进城市更新，与过去“大拆大建”模式相比，当前九江推动城市更新的核心理念是什么？在具体项目中，如何平衡“留、改、建”，既改善人居环境，又留住城市记忆和烟火气？

容长贵：2010～2020年，九江市常住人口城镇化率年均增长1.87个百分点，2020年以后，年均仅增长0.83个百分点，这标志着九江城市建设由过去的“造城运动”转向“内涵式发展”。进入城市更新阶段，我们在城市建设中更关注人的需求和城市的风貌。

九江是一座滨江历史文化名城，但通过城市体检发现，九江城区沿江区域树木生长浓密阴郁，遮挡了城市和长江的视线联系，也挤占了沿江居民的公共活动空间。我们通过长江国家文化公园建设，将沿江区域进行了全面更新，解决了九江市民临江不见江、还江于民的问题，这一案例也成功入选全国城市更新典型案例。

另外，我们在推进老旧火车站及周边街区更新改造全国试点的过程中，严格控制拆除面积在20%以下，尽可能保留有价值的建筑物和构筑物，选择保留南昌铁路局员工宿舍等建筑既有功能，使项目在后期运营中更多留住烟火气。

中国房地产报：如果请您描绘一幅五年后九江的“画卷”，其中最核心的场景或气质会是什么？为实现它，当前最需要着力突破的一点是什么？

容长贵：九江坐拥庐山、鄱阳湖、长江及浔阳古城，集大江大湖名山名城于一体，是一座具有丰富人文底蕴的国家历史文化名城。当前，九江正按照习近平总书记考察江西亲临九江指引的方向，以制造业、文旅、基础设施“三大攻坚行动”为抓手，加快建设长江经济带重要节点城市。

我市《“十五五”规划建议》即将发布，市委、市政府研判，九江将逐渐发展成为长江经济带重要的区域制造业、文旅、航运中心，其承东启西、通江达海的区位优势将进一步放大。通过推动传统产业升级与布局未来产业，长江经济带高质量发展和长江中游城市群等多个战略效应将叠加释放。

可以想见，通过五年努力，九江将成为“宜居宜业、近悦远来”的现代、活力、品质、幸福之城。

为实现这一美好愿景，当前最需要突破的是城市更新项目融资问题，城市更新面临着资金难以平衡、资源难以整合的现实问题，真正要实现“政府引导、市场主导、社会参与”的多元化资金参与，还有很长的路要走。我们将认真贯彻落实中央决策部署，学习全国各兄弟城市的先进经验，因地制宜，积极探索，走出一条符合九江发展实际的城市高质量发展之路。