被称为“双学区”的海口城投长信·上东城。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海口报道

86名业主正在等待一个真相。

没有售楼处，没有样板间，也没有一个公开的销售电话，2023年前后，位于海口市秀英区紫园路6号的城投长信·上东城（住宅区）二期，却在一场“悄无声息的交易”中售罄。

事后有购房者曝出，他们被要求将少则数十万元、多则上百万元的“溢价款”，以现金或银行转账形式进行隐蔽支付，交易地点大多数选在路边停靠的车内。

最近，城投长信·上东城二期部分业主向中国房地产报记者反映，去年10月份，该小区86名业主向当地政府职能部门举报了开发商“价外加价”这一行为，并追讨总额超过6300万元的购房“溢价款”，但事情至今没有一个最终说法。

针对这一举报，开发商相关人士在接受记者采访时予以了否认，回应称“购房者没有通过正当渠道购房”。

城投长信·上东城二期由海口市城市建设投资集团有限公司（以下简称“海口城投”）与海口长信吉安房地产开发有限公司（长信投资集团公司旗下企业）合作开发，因项目周边拥有优质的公办中学、小学教育资源，被当地房地产中介机构称为“书包房”，购房需求旺盛。

然而，与市场热度形成强烈反差的是，该项目自始至终未设立售楼处，购房者只能通过“内部人士”“老板助理”等“中间渠道”获取房源信息，并被这些“中间渠道”告知：必须先支付一笔远超备案价的“溢价款”，才能获得购房签约的资格。

一边是86名业主实名举报、证据链指向29个私人账户；另一边是开发商予以否认，声称所谓的“溢价款”与开发商无关。6300万元“溢价款”究竟落入了谁的口袋？这起围绕“学区房”的购房谜局，正在等待一个真相。

异常的购房操作模式

业主称，他们被人约到长信集团客服中心附近路边进行转账交易。而这里距离项目所在地约3公里远。陈标志/ 摄

刘小薇的购房经历可谓一波三折。

2023年年初，考虑到孩子上学问题，刘小薇关注到了城投长信·上东城二期这一拥有优质教育资源的项目，并通过朋友介绍，认识了一个名为“李艳艳”的女子。

“那段时间，她经常给我发来上东城的房源信息。”3月17日上午，已在城投长信·上东城二期购房的业主刘小薇告诉记者，每次都能报出不同楼栋、不同价格的房源信息，几个月下来感觉她还算靠谱。

刘小薇至今依然清楚地记得，2023年6月30日下午的那场交易。

“李艳艳是开着一辆特斯拉小车过来的，停在长信集团客服中心楼下的路边等我，李艳艳的丈夫也在车上。”刘小薇回忆称，车上还有一个叫“小盈”的女孩，自称是城投长信·上东城项目销售。

在车上，双方加了微信后，小盈给李艳艳发来了邓某驰、赖某仁的私人银行账户，开户银行为某银行广州琶洲支行。同时，刘小薇也将随身携带的30万元现金递给了小盈，又通过手机银行给赖某仁的账户转去10万元；刘小薇的丈夫给邓某驰账户转账66万元。

那位名叫“小盈”的女孩还让刘小薇给她微信转了6000元，即购房“辛苦费”。

一切都在车内完成。车窗紧闭，没有人下车。

刘小薇称，以“现金+转账”的形式转账成功后，她终于拿到“购房通行证”——进入长信集团客服中心前台的资格，签署购房意向书。

不过，刘小薇支付的这100多万元仅仅是购房“溢价款”，并非真正的房款。

数千万元流入29个私户

2023年6月30日下午2时许，购房人刘小薇到银行取出了30万元现金，随手拍了一张取款时的照片。（受访者提供）

刘小薇并非个例，这种异常的购房操作模式，也在多名业主身上重复出现。

“我家小孩刚出生，想着趁早在海口买一套学区房。”业主刘浩告诉记者，2023年初，他和父母多次去城投长信·上东城二期附近转悠，计划购房，却没有看到售楼处。

“工地一保安告诉我，这个楼盘没有售楼处，也没有设置样板间。”刘浩表示。

后来，刘浩“恰好”碰到了两名该项目“内部人士”，称“可以通过他们买到城投长信·上东城二期的房子”。

刚开始，刘浩并不太相信“内部人士”说法，但经多番打听也未能找到更好的办法，他的父母便试着跟上述“内部人士”联系。

“经过提前沟通，自称是‘上东城老板助理阿莹’的人，把我们约到长信集团客服中心附近，说先要将钱转到3个私人账户后，才能给开长信集团客服中心的门。”刘浩说，要求一下子要转几百万元。

“连售楼处和开发商的人都没见到就要求转钱，也很不放心。”刘浩告诉记者，他们在车上纠结了好一阵子，最后还是按照“阿莹”的要求，将相应款项分别转入3个私人银行账户。

“我们就是通过这种方式和渠道才买到上东城二期的房。”刘浩称，原本备案价是21000元/平方米，加上溢价款、茶水费等，实际房价到了28000元/平方米。

尽管城投长信·上东城二期业主的购房经历各异，但投诉的共同点便是，他们被“中间渠道”要求往私人银行账户转账，或部分以现金的形式支付，购房过程显得十分异常。

据统计，截至目前，一共有86名业主对“溢价款”进行投诉举报，涉及金额超6300万元，大部分款项转入29个私人银行账户（不含微信转账），其中赖某仁个人账户被转入款项超过1200万元。

开发商否认，“溢价款”究竟去哪了？

“不管是溢价款还是茶水费，当初买房时你们理应知情，如今为何又选择投诉举报？”记者向刘小薇等业主问道。

“我们当时确实知情，但一心买房实属被逼无奈，不付这笔溢价款根本买不到房。”刘小薇等人表示，这种收取购房溢价款的行为，本身就涉嫌违法违规。

受访业主所称的“违法违规”，依据是2025年9月11日海口市市场监督管理局美兰分局的一则公告——公开向社会征集海口某房企涉嫌“价外加价”销售商品房案件线索。“公告征集案件线索的情况，和我们一模一样。”业主刘浩称。

去年10月份前后，城投长信·上东城二期部分购房业主通过信访渠道，将项目开发商——海口城市投诉举报至相关职能部门。2025年10月13日，海口市住建局对该项目售后主管陈女士进行了询问，并作出了一份调查笔录。在该份笔录里，陈女士对“城投长信·上东城项目涉嫌存在‘价外加价’(50万元~145万元不等)销售房源的违法违规行为”的举报予以否认。

2025年10月20日，海口市住建局将该线索移交给了海口市市场监督管理局核查处理。

根据海口城投官方网站的一则消息载明，城投长信·上东城二期是该公司和长信吉安公司合作开发的房地产项目，项目总建筑面积92824.75平方米，由4栋26层高层住宅、1栋22层高层住宅、1栋20层高层住宅、1栋4层幼儿园及地下车库组成。

“这个情况还真不太了解，我们公司不负责销售。”最近，海口城投负责该项目的林先生向记者回应业主的相关投诉举报称，海口城投与长信集团旗下公司是合作关系，海口城投出地，长信集团方面出资金和负责销售。

林先生告诉记者，城投长信·上东城二期房源的销售虽然有一个双方共管账户，但是海口城投只是负责项目现场施工进度和安全方面，销售由长信集团方面负责，他们只是起到一个监督作用。

此前接受海口市住建部门询问的项目售后负责人陈女士也就此接受了记者采访。

陈女士否认了公司收取业主“溢价款”或者“价外加价”的说法。她告诉记者，近一年以来，包括海口市住建、市场监督及税务部门，对海口城投及长信集团方面均进行了调查，“连账都查了，没有任何‘溢价款’或者‘价外加价’的情况。”

记者还了解到，陈女士此前接受海口市住建局调查询问时表示，关于价外加价销售房源的问题，其公司一直强调按政府备案价销售房源，目前该项目一期、二期房源已售罄，公司不存在“价外加价”销售房源的问题。

“当时由于该项目地段好，属于‘双学区房’，受社会关注度非常高；另市场上的房地产中介又发布不实信息，购房人未从正规渠道获取房源信息。”陈女士在调查笔录中称，“如外面中介公司或个销涉嫌存在‘价外加价’私自收取费用的行为，请向相关单位(公安局)提供线索进行举报。”

那么，86名业主所投诉举报的6300万元“溢价款”究竟去了哪里了呢？记者对此将进一步关注。

（应受访者要求，文中购房人均为化名）