两江新区观音桥步行街举办的房交会现场。高枝/摄

中房报记者 孟双奎 通讯员 高枝 重庆报道

走访重庆两江新区各大售楼处、中介门店与土拍现场，历时一周调研可见，自三区整合落地已满五月，区域楼市发展呈现鲜明特征，板块分化成为核心关键词。

当前，两江新区楼市价值格局已然重构：观音桥组团新房单价突破2万元/平方米，稳居价值高地；城市北端空港片区部分新房单价回落至万元以下，区域内不同组团房价差值突破两倍，冷热分化格局愈发凸显。

本轮楼市格局重塑，始于2025年11月重庆重磅行政体制调整。彼时，重庆整合原江北区、渝北区核心板块，优化北碚区管理边界，全新两江新区正式落地。政策落地初期，市场怀揣期待且保持观望，历经五个月市场沉淀，两江新区楼市已交出清晰的阶段性答卷。

新房市场：价差超两倍，资金向核心板块集聚

两江新区总体发展布局示意图。图源：重庆市两江新区人民政府网站

2026年3月，重庆两江新区发布最新规划，正式确立“一带一轴一廊”空间格局。这条贯穿南北的“城市主轴”，串联起观音桥、照母山、中央公园、空港四大核心组团。

克而瑞数据显示，今年以来，观音桥组团仍是房价高地，价格区间在2.1万～3.2万元/平方米，领跑重庆各板块；向北至照母山组团，价格回落至1.1万～2.8万元/平方米；再继续延伸至中央公园组团，新房均价约1.2万～1.6万元/平方米；而位于城市北端的空港片区，部分项目价格已下探至万元以下。自南向北，观音桥与空港之间房价差距已超过两倍。

成交层面，虹吸效应持续显现。今年3月，原渝北片区（现两江新区主体）新房成交面积占全市比重超37%，位居全市各区首位。

供应端同样向核心集中。2026年3～4月，两江新区新增预售房源262套，占全市总量51.5%。远达・锦宸序、龙湖御湖境等项目集中入市，其中龙湖御湖境成交均价18428元/平方米，多次开盘去化率超85%，以近30亿元销售额稳居区域销冠。

二手房市场：量价企稳回升，内部分化加剧

二手房市场回暖，成为三区合并后楼市最直观的信号。

据中国房价行情网数据显示，2026年3月两江新区二手房挂牌均价约1万元/平方米，环比上涨5.82%，单价区间在8056～14056元/平方米。一季度整体挂牌均价1.06万元/平方米，较2025年全年1.12万元/平方米的水平略有回落，呈现短期回升、整体温和筑底态势。

“今年一季度门店成交量，差不多是去年同期的两倍多。”链家两江新区中央公园门店经纪人赵军表示，开年以来增值税优惠、购房补贴等政策持续发力，市场活跃度明显提升，大户型、优质物业小区成交占比显著走高。

成交周期变化更能反映市场回暖力度。去年片区二手房平均成交周期约150天，今年已缩短至100天左右。赵军近期成交的一套核心区房源，挂牌仅20天便顺利签约。“去年买卖双方心理价差大，议价空间也大。今年业主报价更贴近市场，议价空间比去年收窄约3个百分点。”

从成交结构看，房龄新、地段优的二手房流动性最强。房天下研究院数据显示，4月第2周，礼嘉板块二手房参考均价约15134元/平方米，悦来板块约11392元/平方米；照母山、礼嘉等成熟核心区单价多在1.8万～2.5万元/平方米，水土等新兴板块则集中在1万～1.4万元/平方米。3月中央公园二手房均价约13926元/平方米，照母山约1.5万元/平方米，两江新区内部二手房价格梯度已然形成。

克而瑞数据也指出，2026年初重庆楼市进入深度结构调整期。两江新区同样如此：总价100万元以下房源凭借低门槛成为成交主力；300万元以上高端二手房流动性偏弱，500万元以上二手豪宅更是进入量缩价稳的观望阶段。

“不少卖掉老房子的客户，转头就去买了新建高品质住宅。”赵军观察到，二手房市场回暖正有效打通置换链条：刚需承接改善释放的二手房，改善客群回笼资金置换新房，一二手房联动效应明显增强。

土地市场：房企用真金白银投票核心区

土地市场是信心最直接的风向标。三区合并5个月，房企用拿地行动给出了明确选择。

2026年3月底，两江新区观音桥板块一宗22亩纯居住用地公开出让，中海、金茂、建发、邦泰、远达、海成6家品牌房企参与竞拍。经过136轮竞价，邦泰集团以6亿元总价摘得，溢价率28.85%，成交楼面价13916元/平方米。

这是2026年重庆首个高溢价地王级地块，也是观音桥长安三工厂片区连续第二年拍出高价地。

重庆克而瑞分析人士表示，此次观音桥土拍并非孤立事件，而是市场企稳回升的缩影。在全国土地市场整体平稳的背景下，观音桥优质地块仍能引发激烈争抢，充分体现出房企对两江新区核心板块长期价值的坚定看好。

分化已成定局，城市价值重构刚刚开始

三区合并5个月来，重庆楼市正发生清晰的“三大转变”：从普涨普跌转向区域分化，从刚需主导转向改善主导，从增量扩张转向存量盘活。

分化的另一面也暗藏警示。两江新区二手房挂牌量仍处高位，市场进入存量博弈阶段，买方话语权显著提升。对于新区外围板块而言，若配套落地不及预期，去库存压力仍将持续。

对购房者来说，分化时代“选对板块”比“盲目入市”更重要。正如赵军所言：“今年观望周期明显缩短，市场节奏比以往更快。”而对这座城市而言，三区合并带来的资源重构、价值重估，才刚刚开始。