中房报记者 付珊珊 上海报道

上海新房与二手房价格指数双双上涨，成为本轮楼市回暖潮中的“领头羊”。

4月16日，国家统计局发布2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比稳中有升，市场释放出明确积极信号。其中，上海表现尤为亮眼。

具体来看，3月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅位居全国前列；二手房市场同样热度不减，价格环比上涨0.4%，实现连续两个月上涨。

市场普遍认为，在“沪七条”政策持续发力和传统“小阳春”行情叠加之下，上海二手房市场正迎来一轮成色十足的复苏。

市场热度传导一线

“春江水暖鸭先知。”市场是否回暖，最先感知的往往是身处一线的房东与中介人员。

“小区里两套小户型，没超过一个星期就全部卖掉了。”位于浦东新区张杨路附近某小区的业主王先生这样描述近期的成交节奏。他坦言，自己名下的大户型虽然尚未售出，但近期前来看房的客户数量已明显增加。

这种“看房热”并非个例。一位在浦东新区某中介门店工作的中介人员用更直接的方式描述了工作状态：“网上说最近中介没时间吃饭，一点都不夸张。”据他透露，整个3月份，门店的带看量增加了一半，日常节奏被彻底提速。

市场的热度不仅存在于一线人员的个体感受，还体现在成交数据中。上海链家统计的数据显示，2026年3月，上海二手住房成交套数达到3.1万套，创下近五年来单月新高，而上一次上海二手房月成交量突破3万套，还要追溯至2021年3月。

第一太平戴维斯上海住宅战略咨询负责人贺享维提供的数据进一步印证了市场回暖的结构性特征。2026年第一季度，上海总价500万元以内的二手房成交套数占比达到87%，同比上涨8.9%，而500万元以上的总价段成交量仍处于缩量。成交结构呈现明显的“刚需托底”特征，刚需市场观望情绪减弱、信心逐步修复。第一季度市场成交持续向中小户型集中，100平方米以下产品成交量同比增长4.3%，刚需及首次置业需求占据主导。

价格方面，刚需户型同样领涨。上海中原地产资深分析师卢文曦表示，3月上海小户型二手房价格环比上涨0.6%，90平方米至144平方米中等户型上涨0.5%，均较前期提升0.3个百分点。随着低总价房源快速去化，房东议价底气明显增强，市场上“跳价”案例有所增多。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部董事总经理、主管唐华在近期调研中观察到，进入4月份，市场热度开始向高价房源传导。“三月份你会看到总价比较低的房子成交活跃，但四月份比较明显的变化是，总价较高、市中心单价高一些的二手房，置换或购买需求明显增长上来。”

在多位业内人士看来，当前上海二手房市场正处于“量升向价稳过渡”的阶段。贺享维表示，楼市拐点已初步显现，一二手置换链条正在启动。当前上海二手房成交以低总价、小面积刚需为主，这部分卖房业主多数有再置业需求，卖旧买新的资金与意愿正在积累。在政策托底与市场情绪修复的背景下，上海市场有望从结构性修复转向温和回升。

三重因素托底回暖

此轮上海二手房市场回暖并非偶然，背后是政策、供应与需求三重因素的共同作用。

首先是政策利好持续释放。2025年出台的“沪七条”新政经过数月发酵，其效应在今年一季度集中显现。政策降低了交易成本、优化了购房资格，直接激活了刚需与改善型需求入市。

其次，市场供应端出现收缩信号。卢文曦表示，当前挂牌房源量有所减少，越来越多房东不愿低价抛售，涨价挂牌正成为常态。与此同时，成交周期明显缩短，议价空间收窄，市场正从买方市场向供需平衡转变。

需求结构也在发生微妙切换。唐华在调研中发现，今年一季度以来，部分原本关注一手房的客户开始回流至二手市场，客户会在一手和二手间平行切换。一个重要原因是，近期入市的新房项目单价普遍较高。以市中心为例，部分新盘单价已达到17万元/平方米、18万元/平方米，这一价格水平超出部分购房者预期，促使他们重新评估置业选择，转向性价比更具优势的二手房。

此外，唐华还观察到，除了自身有置业需求的客户，还有部分从投资层面考虑的客户入场：一类是海外资金回流；一类是此前投资黄金的客户，在黄金价格上涨后开始获利了结，组团转向楼市；还有一类关注香港市场的投资者，受香港楼市出现拐点的信号影响，开始提前布局上海市场。这些投资型需求虽然占比不大，但其入场对市场情绪有积极引导作用。

关于上海这一波二手房热度能否持续，4月以来的市场表现也提供了重要参考。网上房地产数据显示，4月15日，上海全市二手房单日成交套数再度突破千套，延续了3月以来的高位运行态势。据卢文曦观察，4月上旬，二手房双休日成交稳定在千套以上，甚至个别单日成交创下新高，市场热情未见消退。

不过他也提示，4月整体成交量较3月环比有所回调是大概率事件，但仍有望稳定在2万套以上。在挂牌量减少、成交周期缩短、议价空间收窄的背景下，房价仍有上涨动力。“当前政策利好叠加市场回暖，正是置业好时机。”卢文曦表示。

贺享维则更为谨慎乐观。她认为，当前市场处于复苏的早期阶段，改善型需求释放节奏仍然偏慢。2026年第一季度，500万元以上中高总价段成交规模明显收缩，各区间成交量均下降21%以上，说明改善及高端需求释放尚需时日。区域分化同样明显，目前上海外围区域（如浦东、宝山、嘉定）成交量增长，价格调整幅度较大；核心区域（如徐汇）成交量虽有所回落，但价格更具韧性，下跌幅度明显收窄。

综合多位受访人士的观点来看，上海二手房市场正站在一轮结构性修复的起点。成交量的持续放大已经打通了“卖旧买新”的置换链条，政策底、市场底与情绪底逐步形成共振。若后续政策环境保持稳定，市场有望在“量升—价稳—价升”的路径上稳步前行。