高枝 中房报记者 孟双奎 重庆报道

近日，成都土地市场再度上演“冰火两重天”：天府新区锦江生态带地块溢价21.88%成交，青羊区外光华地块由华润置地以5.16%的溢价率竞得，而新都区桂湖街道地块则以底价收官，竞得方为区属国资平台。

这一分化并非偶然，是成都土地市场迈入“提质缩量”新阶段的常态化缩影。

优质地块群雄逐鹿，近郊地块国资兜底

5月成都第二场土地拍卖落地，3宗地块集中出让，总出让面积约126.73亩，分别位于成都市天府新区锦江生态带、青羊区外光华片区及新都区桂湖街道，3宗地块的成交结果，清晰勾勒出当下市场的分层格局。

天府新区锦江生态带地块成为本次土地拍卖的核心热点，该地块位于成都锦江生态带北区，是板块近5年首次新增住宅供地，稀缺属性凸显。中指研究院四川公司总经理黄雪表示，这宗约28亩的优质地块吸引力十足，集结了建发、华润置地、金茂、中旅、明信等近10家品牌房企参拍。现场竞价氛围激烈，房企轮番举牌角逐，经过多轮博弈，最终由明信集团以21.88%的高溢价率竞得，成为当日热度标杆。

成都青羊区外光华地块延续了核心区热度，该板块配套优势显著，紧邻青羊万达广场，商业、交通、教育资源成熟且能级较高，居住价值备受认可。本次地块吸引华润置地、金茂、中旅投资3家实力房企同台竞价，经过反复博弈，最终由华润置地以5.16%的溢价率摘得。

值得关注的是，这是华润置地50天内二度落子青羊区。此前3月26日，企业已斥资24.79亿元拿下青羊区蔡桥街道约152亩组合地块，两次拿地位置相距仅1.5公里。短期内密集重仓青羊主城，充分体现出头部房企对成都核心城区优质土地的坚定布局信心。

与天府新区地块的火热行情形成强烈反差，新都区桂湖街道地块的成交全程平淡。该地块毗邻地铁3号线，周边基础生活配套完善，具备一定居住优势，但市场参与度极低，全程仅一家企业报名，一轮举牌后底价收官，竞得方为新都区属国有平台公司新投集团，是典型的区域国资托底成交案例。

同场3宗地块，一边是品牌房企扎堆角逐、高溢价成交，一边是国资平台独家兜底、底价成交。业内人士直言，当下成都土地拍卖分化已具象化：优质核心地块凭借稀缺价值成为房企必争资源，外围近郊地块市场吸引力不足，仅靠国资托底维持平稳运行。

核心区域走强

此次土地拍卖的冷热分化并非孤例，而是2025年至今成都土地市场持续演绎的核心态势。“核心区域拼实力、外围区域重研判”的房企投资逻辑不断强化，市场分层愈发清晰。

复盘2025年成都土地拍卖市场，全市高价地块、高热度地块均集中于核心城区。3月11日，高新区大源板块一宗宅地历经132轮激烈竞价，由招商蛇口以31700元/平方米的楼面价竞得，助力成都住宅地价迈入“3万+”时代；仅半个月后，3月27日，锦江区柳江街道地块以41200元/平方米的楼面价成交，溢价率高达106%，再度刷新城市地价纪录，推动成都地价正式跨入“4万+”层级。

纵观2025年全年，成都涉宅用地成交金额突破850亿元，同比涨幅超20%，成交规模暂居全国第四。从成交结构来看，市场增量几乎由核心区域撑起——锦江、高新、青羊等中心五区的土地出让金，占全市涉宅用地总成交金额的7成左右。核心区已然成为成都土地市场的业绩基本盘。

进入2026年，分化格局持续深化。2月10日，成都锦江区牛沙路一宗约6亩的袖珍宅地出让，凭借主城核心区位优势，吸引新绿色、新希望、锦江统建、四川联投等5家房企参拍。历经30余轮竞价，最终由锦江统建以20300元/平方米的楼面价、23.03%的溢价率拿下，单宗地块总价达6.04亿元，核心优质地块的稀缺价值持续兑现。

反观外围近郊区域，市场热度持续低迷。2月以来，新都、温江多宗住宅用地均以底价成交，拿地主体清一色为地方国资平台。5月8日，金牛区国际商贸城片区时隔8年再度推出住宅用地，区位与配套具备一定基础，但最终仅一家企业报名，由区属国资平台金牛国投以8.73亿元底价竞得，外围地块市场化拿地意愿疲软的问题凸显。

黄雪分析称，行业整体进入战略收缩周期，房企普遍秉持“聚焦核心、规避风险”的投资思路，优先布局核心城市、核心地段，既能降低去化风险，也能最大化发挥开发运营能力，这也让成都核心与外围土地市场的分化逻辑持续固化。

提质缩量供地，资源向中心五区倾斜

成都土地市场的结构性分化，既是市场供需自发调节的结果，也源于供地政策的明确引导。2026年3月31日，成都市规划和自然资源局发布《成都市2026年度国有建设用地供应计划》，以“提质缩量、聚焦核心”为导向，为全年土地市场定下基调。

首先，供地总量全面收紧，精准缩量提质。2026年成都全市国有建设用地供应总量控制在2200公顷以内，较2025年的2600公顷减少400公顷，降幅达15.4%。其中，商品房住宅用地供应规模压缩至330公顷（约4950亩），较上年减少62公顷（约930亩），降幅15.8%。住宅用地供给精准收缩，告别以往规模化放量模式。

其次，供地资源明确向中心五区集中。本年度供地计划首次明确重点导向，提出住宅、商服类用地优先供应库存合理、去化稳健的中心五区——锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。从政策层面倾斜优质土地资源，进一步强化核心区土地的稀缺性。

“总量收缩叠加向中心集中，意味着核心区土地的稀缺性将进一步强化，竞争会更加激烈；而外围区域供地减少、需求持续流失，将形成马太效应的政策源头。”一位不愿具名的土地政策研究人士这样解读。

事实上，“提质缩量”早已成为成都土地市场的转型新常态。自2024年起，成都便主动调整供地节奏，缩减外围低效供应、聚焦核心区优质地块出让。2025年，这一策略进一步固化。在政策与市场双重逻辑驱动下，成都土地市场的结构性分化将持续延续：核心优质资产价值稳步夯实，外围市场稳步出清，行业正式进入“重质不重量、核心定价值”的全新发展阶段。