北京市丰台区住建委党组副书记、建筑行业管理处主任叶娜

中房报记者 曾冬梅 北京报道

7月5日，以“焕新向实·共生共长”为主题的2026中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办。来自不同领域的专家学者和企业代表围绕城市更新进程中的难点、痛点、堵点，从城市规划、财政与金融支持、地方实施机制与模式创新及经典案例分享等维度展开了激烈的思想碰撞。

其中，作为首都，北京如何在减量发展的总体要求下，于存量空间中织补功能、激活潜能是一个颇受关注的课题。会上，北京市丰台区住建委党组副书记、建筑行业管理处主任叶娜分享了该区打造北京城市更新示范区的探索经验。

据其介绍，为了激发市场活力，以更高效率、更优质量、更可持续的方式推进城市更新，丰台区进行了系统的顶层设计，构建6个原则+6个示范+8个场景+20条具体措施的基本框架，并积极探索全域协同发展的新模式。

今年，丰台区推出了分区错位发展的七大组团，分别承载了红色文旅、园博生态、工业科创、南中轴商务、职住融合、轨道TOD、航天制造等七大功能。通过创新机制，组团中的不少项目克服了立项、征地、投融资、实施建设、运营等环节的难题，为全国的城市更新工作提供了可复制、可推广的丰台实践经验。

顶层设计为城市更新保驾护航

3月份，丰台区召开了一次城市更新高质量发展大会。北京市副市长穆鹏在大会现场表示，作为全国率先实现减量发展的超大城市，北京目前已迈入了存量更新与减量提质并重的新阶段，丰台区立足“首都前院、城市门户、文化客厅、生态屏障、幸福家园”，在城市更新领域大胆探索。

会上，丰台区正式发布建设北京城市更新示范区的“6＋6＋8＋20”工作框架，以系统化顶层设计明确了城市更新的价值标尺、合作赛道与实施路径。

叶娜介绍，“6＋6＋8＋20”指的是6个原则+6个示范+8个场景，及20条具体措施的基本框架。六大更新原则以实现功能优化、注重品质提升、突出创新驱动、着眼特色塑造、立足民生温度、强化一体融合为工作原则，确保更新工作不仅有速度，更有温度和质量。六大示范定位是在组织模式、政策创新、多态融合、公共效益、持续运维、实施主体的六大方向同步发力，为企业开拓广阔的合作空间。八大更新场景是着力打造危楼改建、智能建造、产业升级、文旅融合、完整社区、活力街区、滨水空间和花园城市八个可视化场景，让城市更新的成果可感可知。

二十条具体举措则涵盖了政策、指标、资金等多个方面，将六大示范的目标拆解为可操作、可落地的行动方案，从规划统领、政策创新、资源整合、运营保障、主体培育等方面为城市更新保驾护航。

结合北京市推动组团更新的工作，丰台区还积极探索全域协同发展的新模式。“我们通过‘两统一、一分散’的区域综合更新实施路径，推动综合组团的实施。”叶娜表示，“两统一、一分散”指的是统一审批、统一立项、平台实施、分别验收。建立多部门联审的审查机制，统一出具审查意见函，实施主体依据联合审查意见函，可以在发改委办理整体立项，住建、规自办理规划和建设的相关手续；通过平台实施，授权有实力、有经验的企业，作为重点片区的统筹主体，更好应对城市更新中利益统筹，政府和市场关系协调的问题；此外，依据实施主体的申请，城市更新项目还可以结合实际的进度进行分批次的验收。

打好组合拳

探索城市更新多元场景

结合当地的资源禀赋，丰台区谋划了特色鲜明、场景多元的七大综合化城市更新组团，推动城市更新从“单点开花”转向“片区统筹、全域联动”。

叶娜详细介绍了两个组团的落地经验。作为丰台区的文化名片，卢沟桥—宛平城城市更新组团由区文旅集团作为统筹主体，坚持文物有保护、文化有高度、业态有植入、设施有基础、机制有创新、运营有质量的基本原则，实现馆、桥、城、园、岛、河一体化运营。“在推进过程中，我们创新机制破题，打好城市更新政策的组合拳。”首先是通过网格型征收破解产权难题，针对城区内既有集体用地，又有国有以及私有房产的复杂局面，采取网格化、片区化梯次推进，对大部分的土地实施统一征收，确权后将经营权赋予实施主体，为连片的规模化建设扫清基本障碍。其次是双主体的建设机制，在整体的建设和运营中，区城管委主抓的是市政基础设施的综合改造，发挥统筹优势。区文旅集团作为市场化的国企，承担投融资、工程建设、招商运营等重任，各司其职、协同作战，有效避免了重建设、轻运营的通病。最后是多元资金拼盘，在积极争取中央预算内投资和市级固投补助的同时，通过自有资金、政策性银行贷款以及未来经营性的现金流，构建融资闭环，极大减轻了当期财政压力，实现资金的良性循环。

成寿寺地处丰台区最东部，是城市总体规划确定的东南方向绿楔所在地，更是中心城区东南门户的重要节点。但在长期的发展过程中，没有发挥地域的优势，反而形成了较为割裂的两个片区，一边是西片区老旧小区错落排布，楼道墙面斑驳、停车位紧张，居民对居住环境改善的期盼迫切；一边是东片区空旷的待开发地块，缺少明确的产业布局，未能充分释放门户节点的发展活力。为让门户优势真正转化为发展优势，丰台区以街道为统筹主体，成立了“成SHOU焕新”工作营，开展全域城市更新体检，形成问题清单、资源清单、需求清单、和机遇清单。梳理了城市更新项目37个，总投资43亿元，2026年计划启动的项目是12个，总投资17亿元，其中有15亿元为社会投资，充分发挥了以政府投资撬动社会投资的积极良性作用。

城市更新的多元创新场景探索改善了民生，也为丰台的片区发展注入新动力。例如，成寿寺于家坟4号配套物业综合楼通过撬动存量闲置空间，打造集居委会、文体活动室、配套商业等综合居住性服务设施，补齐了配套设施的短板。右安门开阳里三区19号楼危旧楼改造项目，通过原拆原建和智能建造的融合，6个月实现完工，极大缩短了周转的时间。通过释放建筑指标，九州通（丰台园）城市更新项目改造后共引进优质企业23家，固定资产投资2.5亿元，税收贡献也大幅提升，充分激发城市更新的市场活力。