中房报记者 赵春林 长沙报道

是花130万元购买开福城投月湖云境项目建筑面积约118平方米的新房，还是花100万元购买2016年左右建成的恒大雅苑项目建筑面积约125平方米二手房？湖南广电的肖先生前不久在单位周边选房时，纠结过后还是选择了二手房。

新房是旧规产品，房价促销，较高峰时便宜了约1000元/平方米，单价约11000元/平方米；二手房小区的品质也还不错，套房面积比新房多了约7平方米，总价还低了30万元，单价约8000元/平方米，比新房便宜了3000元/平方米。

像肖先生这种比价心态，近年来在长沙购房者中较具代表性。在房地产下半场，“看得见、摸得着”的二手房正成为刚需的关注点。这不是简单的涨跌故事，而是一场关于城市进化论的精准狩猎。

继2025年二手房成交量约为新房2倍后，今年以来长沙二手房市场继续火热。

象盒找房数据显示，今年上半年，长沙二手房成交量同比增长20%左右。随着市场整体“以价换量”带来的成交热度持续上升，目前长沙二手房价格已接近底部区间。

二手房成交量大幅领先新房

由于新房供应节奏放缓，历年累积的房源转化为二手房，挂牌量持续增加，部分购房者尤其是刚需群体更倾向于选择配套成熟、所见即所得、即买即住的二手房，长沙、杭州等越来越多的城市二手房成交量逐步超越新房，成为市场主力。

数据显示，目前长沙贝壳在售二手房挂牌量82579 套。

成交方面，长沙二手房2025年下半年从月成交2548套逐步回落至2100套左右，到2026年2月春节低谷期，月仅成交1100套。但3月迎来报复性反弹，成交达3716套，4月、5月维持2900套以上高位，6月回落至2443套。

近一年长沙二手房成交走势（套数）。数据来源：长沙贝壳网

即便是在市场整体明显回暖的2026年3月，长沙楼市也呈现出一种微妙的分化格局：长沙市内五区新房成交1964套，环比增长156.47%；长沙贝壳平台二手房单月成交3774套，环比大增240.9%，二手房成交量仍大幅领先新房。

不仅是挂牌量、成交量庞大，长沙二手房市场分化也相当明显。

不同地段、不同小区的二手房价差较大，尤其是豪宅与普宅之间的价差让人惊叹。如长沙市雨花区某小区一套建筑面积361.49平方米的毛坯复式房源，挂牌单价高达105121元/平方米，总价接近3800万元；而望城区高铁西城旧货市场某大三房，单价仅1900元/平方米。

同时，不同户型、装修、面积、朝向、楼层和景观等不同的项目，房价差异也明显。如长沙市岳麓区某江景楼盘的一些高楼层精装修房源挂牌价超过30000元/平方米，而低楼层的房源则20000元/平方米出头，单价差接近10000元/平方米。面积更大的低楼层房源，挂牌总价反而比面积小的户型少了不少。

此外，长沙二手房成交的区域差异也较大。1~5月，望城区某小区以118套的成交量位居榜首。尽管该小区临近地铁口，配套有优质教育资源，但成交均价约6000元/平方米，性价比高，买入门槛较低。而位于雨花区高铁新城某品质楼盘，成交量为70套，成交均价已跌至约12000元/平方米，前5个月成交量仅70套。

“长沙楼市仍是以价换量，呈现出明显的刚需看二手、改善看新房的购房趋势。”长沙某房产中介邓女士认为，长沙二手房市场的火热，同样印证了购房者对性价比的追求。

从总价区间看，80万至150万元房源，成为长沙二手房市场的主流；总价超过300万元的豪宅，成交占比不到2%。

买方市场特征明显

当前不久5家开发商将长沙梅溪湖一期一新地块楼面地价竞到6000多元/平方米时，不少房产中介机构人士却在感叹，此时此地二手房最低价已跌至7000多元/平方米。

在邓女士看来，二手房价格谈判比新房灵活，在改善性住房需求释放以及房地产市场预期逐步修复的楼市回暖初期，更契合刚需、刚改购房者的选择，这也是部分二手房去化周期短、整体成交量短期内大幅领先新房的一大因素。

值得注意的是，自2023 年7月起，长沙二手房价格转入下行通道。

国家统计局发布的70 个大中城市二手住宅销售价格指数显示，2026年5月，长沙二手房价格环比仍下跌 0.6%，未出现止跌回升。至此，长沙二手房价已连续下跌35个月，成了少数长期环比负增长的城市之一 。

克而瑞研究报告称，成交均价方面，2025年7~9月，长沙二手房均价在8400元~8500元/平方米区间高位震荡，10月起逐步下行。2026年4月跌破8000元/平方米大关至7900元/平方米，5~6月维持7900元~8000元/平方米低位。

在近一年里，长沙二手房均价累计下跌约500元/平方米，跌幅约6%，买方市场特征明显。

由于二手房价的持续阴跌，长沙部分业主观望情绪也有所加重。

近一年长沙二手房挂牌走势（套数）。数据来源：长沙贝壳网

自2025年7月至2026年1月，长沙贝壳的二手房挂牌量持续下降，从14509套降至10771套。2026年2月受春节影响，骤降至5636套，3月出现集中释放达15671套峰值，此后回落至12500套左右，整体呈现“先降后升再稳”的波动格局。