北京林业大学经济管理学院教授

住建部社区建设专家委员会委员程鹏/文

近日，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。城市更新不仅是空间形态的重塑，更面临着如何科学应对既有建筑“老龄化”的时代命题。把 老百姓 关切的事办好，亟须以科学理论为支撑，深化制度探索。

深悟指示精神

正视城市房屋“老龄化”的现实挑战

习近平总书记指出，工作中要牢固树立和践行正确政绩观，想群众之所想，急群众之所急。在城市更新推进过程中，关注老旧小区的管网、防水、电梯等“里子”工程，是持续增进民生福祉的关键一环。

结合近期的研究数据与理论分析发现，随着城市化进程推进，大量早期建成的房屋正逐步跨越生命周期中的“偶然失效期”，快速进入设施劣化集中的“耗损失效期”。这意味着，类似于制造业可靠性工程中的“浴缸曲线”尾端，房屋漏水、管网破损、电梯故障等问题正呈集中爆发态势。面对海量的风险管理需求，传统的物业管理模式已逐渐暴露出局限性。一方面，静态的物业服务标准难以匹配房屋全生命周期动态维保的复杂需求；另一方面，部分业主对长效维护的认知不足，容易产生短视行为，导致市场机制在一定程度上出现失灵。单纯依靠常规修补，已难以有效托底房屋的安全底线，必须从更高维度审视并破解这一难题。

坚持问计于民

以科学规划重塑房屋长效维护体系

习近平总书记强调，要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平。落实到房屋治理领域，这就要求我们推动物业服务从模糊的“劳务提供”向专业化的“资产状态管理”转型。物业企业不能仅仅局限于基础的保洁与保安，更应依托制度设计，成为最靠近现场的持续记录者和风险预警者。

为此，下一步的工作举措应当聚焦于构建房屋管理的“数字台账”与“健康档案”。首先，需建立物业最低留痕义务，让巡检、报修与维护过程可见、可查、可溯源，形成完整的公共部位数字台账。其次，要推动维护成本与管理动作的阳光透明。这种透明不仅是财务资金的公开，更是“管理事项”的清晰。我们可以借鉴成熟经验，逐步推行《房屋长期维护计划》，针对电梯、消防、给排水等关键设备，根据其客观老化规律制定预防性的更新修缮时间表。将设备生命周期维护预先纳入规划与测算，变被动“坏了再修”为主动预防，真正做到防患于未然。

为更直观地呈现这一体系，本文构建“房屋资产状态精细化治理行动路径图”。该路径以时间序列为轴，涵盖七个核心闭环节点：一是“发现”与“记录”，依托物业留痕义务，夯实数据底座；二是“预警”与“组织”，对照长期维护计划提前研判风险并启动社区协商；三是“升级”与“资金”，针对复杂难点引入案件经理制，触发维修资金或应急补助；四是“复验”，确保维护动作真实落地。这一行动路径将原本边界模糊的物业服务，科学拆解为有据可查、可验证的管理节点，为基层落地城市更新政策提供了可视化的操作指南。

行动路径图

加强党建引领

破解城市更新中的“集体行动”困境

社区是城市治理体系的基本单元。要进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，建设完整社区和便民生活圈，用心用情为居民做好事、办实事、解难事。这是提升基层治理水平的核心密码。

在实际调研中我们发现，动用住宅专项维修资金进行大修时，最大的难点往往不在于施工技术，而在于社区内部的集体决策效率与信任机制的缺失。解决“能修物却难修信任”的断层问题，党建引领是破局的关键。在未来的探索中，应充分发挥社区党组织的统筹协调作用，将政府监管、第三方专业诊断、业委会决策与物业执行紧密衔接。例如，针对久拖不决的复杂维修难题，可以引入由街道或住房城乡建设部门牵头的“案件经理式”升级机制。通过多方协同协商平台，以专业评估弥合信息差，化解物业费“价格悖论”带来的信任危机。这不仅能有效打通房屋修缮的治理闭环，更是把以人民为中心的发展思想落到实处的具体体现。

下图清晰展现了这一协作机制。在该架构中，各方既各司其职又紧密联动，这不仅能有效打通房屋修缮的治理闭环，更是把以人民为中心的发展思想落到实处的生动体现。

多方协同图

“一枝一叶总关情”， 老百姓 的生活是家事，更是国事。城市房屋的老化治理是一场持久战。作为高校学者，我将把习近平总书记重要指示精神转化为深耕科研、服务社会的动力，继续深化对城市运行规律的剖析。坚持久久为功，用扎实的理论研究为精细化治理提供对策，助力城市在现代化建设中不仅保持宜居、美丽的面貌，更具备坚韧、安全的内涵，努力让人民群众生活得更加舒心、安心。